第一章　總則

    第一條　為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)的管理，提高城市住宅小區(qū)的管理水平，為居民創(chuàng)造優(yōu)美整潔、設(shè)施完好、生活方便、文明安全的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱住宅小區(qū)，系指本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，總建筑面積在二萬平方米以上（含二萬平方米）的居住區(qū)。

　　本辦法所稱住宅小區(qū)管理，系指對住宅小區(qū)內(nèi)的建筑、市政環(huán)衛(wèi)公用設(shè)施、公共衛(wèi)生、園林綠化、交通秩序、治安保衛(wèi)、集貿(mào)市場以及環(huán)境容貌等進(jìn)行管理、維護(hù)、修繕和整治。

　　本市住宅小區(qū)管理遵循屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則。

　　第三條　本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)的管理。

　　第四條　成立合肥市住宅小區(qū)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管市長任組長，成員由市政府有關(guān)職能部門和各區(qū)（鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)同志擔(dān)任，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理全市住宅小區(qū)管理中的重大問題。

　　市房地產(chǎn)管理局為本市住宅小區(qū)的行業(yè)主管部門，對物業(yè)管理公司進(jìn)行資質(zhì)審核，監(jiān)督、指導(dǎo)小區(qū)的管理工作。

　　合肥市住宅小區(qū)管理領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)合肥市住宅小區(qū)管理辦公室（以下簡稱辦公室），辦公室設(shè)在市房地產(chǎn)管理局，負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)行業(yè)管理工作。

　　第二章　管理體制

    第五條　住宅小區(qū)由物業(yè)管理公司按照統(tǒng)一管理、專業(yè)承包、合理收費(fèi)、方便住戶的原則實(shí)施管理。

　　物業(yè)管理公司由管委會選聘。物業(yè)管理公司必須服從管委會和所在街道的行政管理，并接受行業(yè)主管部門的指導(dǎo)。

　　第六條　凡組建住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的，必須向行業(yè)主管部門申請領(lǐng)取《物業(yè)管理資質(zhì)證書》，無《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的，不得從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

　　第七條　管委會由主管部門和所在地區(qū)（鎮(zhèn)）政府、街道負(fù)責(zé)牽頭組建。其主要職責(zé)如下：

　　（一）制定管委會章程，維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

　?。ǘ┻x聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司；

　?。ㄈ徸h物業(yè)管理公司年度管理計(jì)劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大措施。并對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助其落實(shí)各項(xiàng)管理工作及規(guī)章制度的執(zhí)行；

　?。ㄋ模┙邮茏≌^(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；

　?。ㄎ澹┙邮苄袠I(yè)主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地的區(qū)（鎮(zhèn)）政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　第八條　物業(yè)管理公司的主要職責(zé)和義務(wù)：

　?。ㄒ唬┲贫ㄗ≌^(qū)各項(xiàng)管理制度；

　?。ǘ┮婪ê鸵勒瘴谐邪芾砗贤瑢ψ≌^(qū)實(shí)施管理，重大管理措施須提交管委會審議；

　　（三）依照本辦法和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，履行承包管理合同，依法經(jīng)營；

　　（四）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為，有權(quán)要求管委會協(xié)助管理，有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

　?。ㄎ澹┛梢詫?shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)；

　?。┙邮芄芪瘯妥≌^(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督，接受行業(yè)主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地的區(qū)（鎮(zhèn)）政府和街道的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　第九條　管委會必須與物業(yè)管理公司簽訂委托承包管理合同，并報(bào)行業(yè)主管部門備案。合同中應(yīng)明確：管理的項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用及雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等事項(xiàng)。

　　第十條　物業(yè)管理公司如符合財(cái)政部（1994）財(cái)稅字001號文件規(guī)定，可享受稅收優(yōu)惠政策。

　　第三章　移交接管

    第十一條　新建住宅小區(qū)的房屋、道路、綠化以及其他公用設(shè)施，必須按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)施工，住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收辦法另行制定。

　　新區(qū)開發(fā)或者舊區(qū)改造時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)生活廢棄物的清掃、收集、運(yùn)輸和處理等環(huán)衛(wèi)設(shè)施，所需經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)納入建設(shè)工程概算。

　　第十二條　行業(yè)主管部門會同有關(guān)部門和小區(qū)所在地區(qū)（鎮(zhèn)）政府參與住宅小區(qū)設(shè)計(jì)、施工管理和竣工綜合驗(yàn)收。住宅小區(qū)各項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交由管委會及有關(guān)專業(yè)管理部門接管。

　　住宅小區(qū)移交前，進(jìn)住的住戶按本辦法規(guī)定應(yīng)交納的各種費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)代收，待物業(yè)管理公司選聘后，即移交，否則住戶應(yīng)交納的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)交納。

　　第十三條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將完整的竣工資料、圖紙和技術(shù)檔案資料全部移交給管委會，作為住宅小區(qū)管理的基礎(chǔ)資料。

　　第十四條　遷居住宅小區(qū)的?。ㄓ茫?，必須憑《房屋所有權(quán)證》到物業(yè)管理公司填寫?。ㄓ茫舻怯浛?，辦理入?yún)^(qū)手續(xù)，簽訂遵守住宅小區(qū)管理規(guī)定的公約。

　　新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位派員與物業(yè)管理公司聯(lián)合辦公，并在住（用）戶辦妥以上手續(xù)后移交鑰匙。本辦法實(shí)施前的住宅小區(qū)，在實(shí)行專業(yè)化管理后由?。ㄓ茫舻轿飿I(yè)管理公司補(bǔ)辦登記簽約手續(xù)。

　　第四章　房屋與市政公用設(shè)施管理

    第十五條　住宅小區(qū)的單位自管房屋及其設(shè)備由物業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一管理。私有房屋的自有部位由產(chǎn)權(quán)人自行維修，也可委托物業(yè)管理公司代修。

　　第十六條　住宅小區(qū)內(nèi)的?。ㄓ茫舯仨殣圩o(hù)房屋和室內(nèi)外設(shè)施，不準(zhǔn)擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途和外貌；不準(zhǔn)亂接管線；住宅樓的走道、樓梯、屋面、平臺不準(zhǔn)私自占用和違章搭蓋；室內(nèi)禁放危險(xiǎn)品；陽臺存放雜物不得超荷載或超過欄桿高度。

　　第十七條　住宅小區(qū)內(nèi)的?。ㄓ茫粜鑼Ψ课葸M(jìn)行結(jié)構(gòu)性維修改造的，應(yīng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意并報(bào)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后，方可施工。

　　第十八條　住宅小區(qū)內(nèi)的?。ㄓ茫舯仨殣圩o(hù)市政公用設(shè)施，未經(jīng)批準(zhǔn)不得接引、拆除或改變。物業(yè)管理公司應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)向?qū)I(yè)管理部門報(bào)修。

　　第五章　環(huán)境與治安管理

    第十九條　管委會和物業(yè)管理公司應(yīng)制定和完善住宅小區(qū)的衛(wèi)生管理制度，物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)對住宅小區(qū)環(huán)境的管理。?。ㄓ茫魬?yīng)自覺維護(hù)住宅小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。

　　第二十條　物業(yè)管理公司應(yīng)配備專業(yè)衛(wèi)生人員，對住宅小區(qū)的公共場地和公用設(shè)施進(jìn)行定時(shí)清掃、清洗，垃圾日產(chǎn)日清，保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。

　　物業(yè)管理公司應(yīng)定期對公共場地和公用設(shè)施進(jìn)行衛(wèi)生檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

　　第二十一條　住宅小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家畜、家禽，不得設(shè)有干擾、危害居民健康和污染環(huán)境的場點(diǎn)。

　　單位或個(gè)人不得在小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)、占用土地、堆放建筑材料或垃圾。確需使用空地的，須向物業(yè)管理公司申報(bào)，經(jīng)管委會同意并經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)后，方可使用。

　　第二十二條　住宅小區(qū)內(nèi)的樹木、花草、綠地、雕塑、花壇、欄桿、圍墻、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等的日常管理和維護(hù)，由物業(yè)管理公司在專業(yè)管理部門的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)實(shí)施。小區(qū)內(nèi)的?。ㄓ茫粲斜Ｗo(hù)小區(qū)綠化和參加美化小區(qū)活動的義務(wù)，要愛護(hù)樹木、花草、花壇、雕塑等設(shè)施。

　　第二十三條　住宅小區(qū)的治安保衛(wèi)，按《合肥市社會治安綜合治理?xiàng)l例（試行）》和戶籍管理規(guī)定執(zhí)行。

　　公安部門要加強(qiáng)對住宅小區(qū)的戶籍管理，及時(shí)辦理戶口登記、遷移手續(xù)。無常住戶口的，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)辦理暫住戶口。

　　第二十四條　住宅小區(qū)內(nèi)的車輛管理由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。

　　住宅小區(qū)內(nèi)禁止大型載重車輛入內(nèi)，除特種車輛（如救護(hù)車、消防車、警車等）外，其他機(jī)動車輛進(jìn)入小區(qū)必須經(jīng)物業(yè)管理公司同意，并按指定的地點(diǎn)停放。

　　第二十五條　在住宅小區(qū)內(nèi)集貿(mào)市場經(jīng)營的經(jīng)營者，必須服從物業(yè)公司的管理，按指定的場所擺攤設(shè)點(diǎn)。

　　第六章　管理經(jīng)費(fèi)

    第二十六條　住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的籌集和使用以“取之于小區(qū)，用之于小區(qū)”為原則。主要來源為：

　　（一）新建住宅小區(qū)移交時(shí)，由開發(fā)建設(shè)單位按小區(qū)商品房總建筑面積×銷（預(yù)）售價(jià)的4‰￣7‰一次性劃撥給住宅小區(qū)管委會，作為“住宅小區(qū)管理基金”。該項(xiàng)基金存入辦公室指定的銀行專戶存儲，只準(zhǔn)以該項(xiàng)基金的增值部分作為住宅小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)來源的補(bǔ)充，不準(zhǔn)挪作他用。使用時(shí)，必須經(jīng)辦公室批準(zhǔn)（基金的具體使用管理辦法另行制定）。

　　（二）由各產(chǎn)權(quán)人出資建立房屋共有部位和公用設(shè)施維修基金。維修基金按下列渠道收?。?/p>

　　1．開發(fā)建設(shè)單位在出售房屋時(shí)按建筑面積5－10元／平方米向購房者代收（單位購房10元／平方米，私人購房5元／平方米），交由管委會存入辦公室指定的銀行專戶存儲，用于房屋共有部位和公用設(shè)施的重大維修項(xiàng)目，使用時(shí)必須經(jīng)辦公室批準(zhǔn)。

　　2．由產(chǎn)權(quán)人按建筑面積每月0．05元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)向管委會交納。

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理公司向住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人或?。ㄓ茫羰杖∈彝庑l(wèi)生費(fèi)（含清掃和垃圾收集、運(yùn)輸、處置費(fèi)用）、室外統(tǒng)管費(fèi)和自行車看管費(fèi)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由行業(yè)主管部門報(bào)物價(jià)部門審批后實(shí)施。

　?。ㄋ模╅_發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在小區(qū)內(nèi)按小區(qū)總建筑面積的2‰￣5‰無償提供經(jīng)營性用房。該經(jīng)營性用房可由物業(yè)管理公司按委托管理合同的約定進(jìn)行經(jīng)營，經(jīng)營性收入用于小區(qū)的管理和維護(hù)。

　　凡1992年以后交付使用的小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按4‰￣7‰的標(biāo)準(zhǔn)提供小區(qū)管理基金及按2‰￣5‰的標(biāo)準(zhǔn)無償提供小區(qū)經(jīng)營性用房；凡在1992年以前交付使用的住宅小區(qū)未按4‰￣7‰的標(biāo)準(zhǔn)提供小區(qū)管理基金及未按2‰￣5‰的標(biāo)準(zhǔn)無償提供小區(qū)經(jīng)營性用房的，原開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　?。ㄎ澹┱曍?cái)力情況每年適當(dāng)安排一部分城市建設(shè)維護(hù)資金，用于補(bǔ)貼本辦法發(fā)布前已交付使用的小區(qū)道路、下水、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠化、公用設(shè)施等的維修養(yǎng)護(hù)管理。該項(xiàng)費(fèi)用由辦公室作為專項(xiàng)維護(hù)資金專戶存儲，統(tǒng)一使用。

　　第二十七條　物業(yè)管理公司未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得向小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人亂攤派費(fèi)用。

　　第二十八條　管委會和物業(yè)管理公司應(yīng)將住宅小區(qū)經(jīng)費(fèi)的收支情況定期公布，接受房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人及有關(guān)部門的監(jiān)督。審計(jì)、財(cái)政等監(jiān)督部門應(yīng)加強(qiáng)對小區(qū)經(jīng)費(fèi)收支情況的審計(jì)。

　　第七章　罰則

    第二十九條　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失，拒不改正的由所在街道處以罰款：

　?。ㄒ唬Σ话雌诮患{費(fèi)用的，按日加收所欠費(fèi)用5‰的滯納金；

　?。ǘp壞室內(nèi)外設(shè)備及小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施的，責(zé)令賠償或修復(fù)，并處以100￣200元的罰款；

　?。ㄈ`反本辦法第十六條、十八條、二十一條規(guī)定的，限期糾正，并處以150￣300元罰款；

　?。ㄋ模`反本辦法第十七條規(guī)定的，限期恢復(fù)，并處以500￣1000元的罰款。

　　第三十條　管委會、物業(yè)管理公司及行業(yè)主管部門的工作人員在實(shí)施管理或依法執(zhí)行公務(wù)時(shí)，?。ㄓ茫魬?yīng)給予支持，干擾、阻礙執(zhí)行公務(wù)的，由公安部門依據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰。

　　第三十一條　物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法實(shí)施管理，如有不履行合同職責(zé)或違反本辦法的，?。ㄓ茫艋蚍课莓a(chǎn)權(quán)人有權(quán)投訴，管委會有權(quán)制止，并要求其限期改正，賠償損失。

　　第三十二條　被處罰的當(dāng)事人對處罰不服，可在規(guī)定的期限內(nèi)申請復(fù)議或提起訴訟，逾期不申請復(fù)議，又不向人民法院起訴，又不執(zhí)行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第八章　附則

    第三十三條　未移交的住宅小區(qū)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。

　　第三十四條　本市住宅小區(qū)管理中所使用的《物業(yè)管理公司資質(zhì)證書》及有關(guān)文本，由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。

　　第三十五條　住宅組團(tuán)及單幢住宅樓參照本辦法執(zhí)行。幾個(gè)規(guī)模較小的居住區(qū)可以由同一物業(yè)管理公司管理。

　　第三十六條　市屬三縣可參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十七條　本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十八條　本辦法自一九九五年七月一日起施行。