云價房發(fā)[1992]84號
頒布時間:1992-04-08 00:00:00.000 發(fā)文單位:南省物價局 云南省城建委 云南省財政廳
各地、州、市、縣物價局、建委(建設(shè)局)、財政局:
現(xiàn)將《云南省商品住宅價格管理實施細則(試行)》發(fā)給你們,請嚴格遵照執(zhí)行。
商品住宅價格管理是物價管理和房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理的一項十分重要的工作。隨著住房制度改革的推進和住房商品化的發(fā)展,其作用將更為重要。因此,各地有關(guān)部門要進一步加強配合和協(xié)作,對商品住宅計價實施綜合管理,強化檢查監(jiān)督,對違反《細則》的行為要及時糾正和查處,切實把商品住宅價格管理工作做好。
各地在執(zhí)行《細則》中遇到的困難和問題,請及時向我們反映。
云南省商品住宅價格管理實施細則(試行)
第一條 為加強商品住宅的價格管理,維護商品住宅交易秩序,促進商品住宅建設(shè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國價格管理條例》及國家有關(guān)政策規(guī)定,制定本實施細則。
第二條 本細則所稱商品住宅,是指經(jīng)省建委資審合格,領(lǐng)取了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)或房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)(以下簡稱開發(fā)經(jīng)營公司),為銷售或出租而建造的住宅,包括在舊城區(qū)建造的住宅。
第三條 商品住宅出售實行國家定價,其價格由成本、利潤、稅金及代收費構(gòu)成,同時考慮住宅層次朝向等因素,按項目實行差別價格。
第四條 商品住宅成本由以下費用構(gòu)成:
1.征地費。指按《云南省土地管理實施辦法(試行)》有關(guān)條款規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費及其他費用,或是按《云南省征用土地費包干使用暫行規(guī)定》有關(guān)條款規(guī)定支付的征地包干費用。
2.拆遷補償費。指拆除小區(qū)或組團紅線內(nèi)原有建筑和附屬物而支付的收購費、補償費、臨時過渡費、搬家費、安置費、損失費及拆遷電力電信線路、供排水管道的遷建費。其中,房屋拆遷安置、補償支付的各項費用和費用的結(jié)算必須符合《云南省城市房屋拆遷管理實施細則》的規(guī)定。
3.規(guī)劃設(shè)計勘察費。指按國家及省的有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn),支付的小區(qū)或組團的規(guī)劃、勘察、設(shè)計等費用。
4.住宅建筑安裝工程費。指按施工圖內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn),依照《云南省建筑工程綜合額定》編制的預(yù)算審定的住宅基礎(chǔ)、上部工程、水電、內(nèi)外裝修的施工費用及三通一平費用。
5.住宅小區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施工程費。指為小區(qū)服務(wù)的非經(jīng)營性配套設(shè)施的建設(shè)費用及三通一平費用。具體項目是小區(qū)或組團紅線內(nèi)20米以下(含20米)道路,供排水、供電、通訊、煤氣管網(wǎng)(不包括干線管網(wǎng))、配電房、泵房、綠化及建筑小品、托兒所或幼兒園、小學(xué)、派出所、居委會、房管段、公廁、自行車庫(棚)等。以上建設(shè)內(nèi)容,以及項目的規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)按批準(zhǔn)的小區(qū)初步設(shè)計核定,費用按施工圖預(yù)算核定。
6.管理費。指按上述1-5項總額提交各級城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室的管理費。其中:省級開發(fā)辦按總額的1%提取,地、州、市開發(fā)辦按2.5%提取。上述管理費按預(yù)算外資金進行管理,專戶存儲,用于綜合開發(fā)管理的各項業(yè)務(wù)支出。使用受同級財政和審計部門的監(jiān)督。
7.貸款利息。指開發(fā)公司為開發(fā)建造商品住宅向銀行貸款支付的利息。計算貸款利息以項目總概算投資的40%為基數(shù),乘以所在地、州、市(不包括縣級市)建行提供的綜合開發(fā)貸款平均使用期(以年為單位),再乘以標(biāo)準(zhǔn)貸款利率。貸款平均使用期數(shù)字五年核定一次,計算出貸款利息總額按小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點、非經(jīng)營性配套設(shè)施房屋、應(yīng)計算貸款利息的住宅、未按工程進度付款的統(tǒng)代建房屋建筑面積分擔(dān)。統(tǒng)建小區(qū)內(nèi)建設(shè)非經(jīng)營性配套設(shè)施的貸款利息,按統(tǒng)建小區(qū)所有房屋建筑面積分擔(dān)。
凡按工程進度付款,或是簽定購房協(xié)議時一次付清房款,房屋在一年以后,兩年以內(nèi)交付使用的批量商品住宅(一個單元以上,包括一個單元),以及按工程進度付款的統(tǒng)代建房屋,不分擔(dān)貸款利息。付清購房款一年后交房的零星商品住宅售價不計貸款利息。
8.成本稅。指按規(guī)定列入成本的投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅及其它應(yīng)列入成本的稅款。
第五條 下列費用不得計入商品住宅成本:
1.住宅小區(qū)內(nèi)外的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用:
2.住宅小區(qū)內(nèi)外地區(qū)性的公共建筑的建設(shè)費用;
3.道路紅線寬度在20米以上(不含20米)的城市道路及其附屬設(shè)施的建設(shè)費用。
小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房面向市場出售、出租。出售出租價格按《云南省房產(chǎn)交易管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。小區(qū)內(nèi)糧店、菜站、小型副食店等城市居民基本生活服務(wù)設(shè)施,不得無償劃撥,但可以優(yōu)惠出售或出租,優(yōu)惠辦法由市、縣人民政府制定。
第六條 商品住宅法定利潤按成本1—5項費用的6%計取。其中,按省優(yōu)良工程評定有關(guān)規(guī)定,經(jīng)市、縣工程質(zhì)量監(jiān)督站評定為優(yōu)良工程的商品住宅,按8%計取。統(tǒng)代建房屋不計法定利潤,由開發(fā)公司或承建的市、縣開發(fā)辦(合作辦)按2—3%收取管理費,用于出租的商品住宅利潤計取另行規(guī)定。
第七條 商品住宅按國家稅法規(guī)定的稅種和稅率繳稅。
第八條 商品住宅在標(biāo)準(zhǔn)樓層價格基礎(chǔ)上,根據(jù)具體情況確定不同樓層的差價率、并依據(jù)住宅不同的朝向確定朝向差價率。各樓層增減差價和朝向增減差價的代數(shù)和為零。樓層差價率和朝向差價率由市、縣政府統(tǒng)一規(guī)定。
第九條 商品住宅價格構(gòu)成如下:
平均價格=成本+利潤+稅金+代收費
銷售價格=平均價格±(樓層差價、朝向差價)
第十條 購房單位或個人因需要,提出與施工圖不同的、符合國家住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)、裝修要求,因而超出施工圖內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)而增減的設(shè)備、材料及施工費用,由開發(fā)經(jīng)營公司在銷售價格之外,按分部分項工程結(jié)算有關(guān)規(guī)定與購房單位或個人另行結(jié)算。
第十一條 單位和個人購買商品住宅,或是委托開發(fā)經(jīng)營公司以及開發(fā)辦(合作辦)統(tǒng)代建房屋需繳納代收費。代收費由國務(wù)院,國家物價局和財政部、建設(shè)部,省政府和經(jīng)省城市建設(shè)綜合開發(fā)主管部門審核,由省物價局和省財政廳批準(zhǔn)的向商品住宅或統(tǒng)代建房屋收取的費用組成,收費標(biāo)準(zhǔn)按具體的文件執(zhí)行。其中,凡規(guī)定可用于綜合開發(fā)有關(guān)內(nèi)容建設(shè)的取費,一律由市、縣城市綜合開發(fā)辦公室收取,然后按規(guī)定劃撥,并監(jiān)督使用。
第十二條 開發(fā)經(jīng)營公司建造商品住宅必須按規(guī)定報批初步設(shè)計、依據(jù)審批初步設(shè)計核定的建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn),以及《云南省建筑工程綜合定額》編制施工圖預(yù)算,經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行或預(yù)算編制審查辦公室審核后,連同有關(guān)文件資料報批價格。其中項目總建筑面積在六萬平方米以上的報省物價局會同省建委審批;項目總建筑面積在六萬平方米以下、二萬平方米以上的報地、州、市物價部門會同同級建設(shè)、房管部門審批,報省物價局、省建委備案;二萬平方米以下的,由市、縣物價部門會同同級建設(shè)、房管部門審批,報上一級物價部門、房地產(chǎn)管理部門備案。舊城改造建商品住宅的,報批價格時必須附拆遷補償、安置費用結(jié)算資料。
經(jīng)批準(zhǔn)的商品住宅價格,允許經(jīng)營單位根據(jù)市場變化情況,適當(dāng)下浮。
第十三條 任何地方和部門不得越權(quán)擴大商品住宅的計價范圍,更不得越權(quán)審批商品住宅價格。
第十四條 對下列違反本細則的行為,市、縣物價、房地產(chǎn)、財政、審計部門依據(jù)《中華人民共和國價格管條例》等國家、省有關(guān)法規(guī)予以處罰。
1.越權(quán)定價和擅自提價的;
2.不按規(guī)定如實申報商品住宅成本或亂攤成本的;
3.違反規(guī)定的計價原則,擴大或縮小計價范圍的;
4.擅自增設(shè)或減少建設(shè)內(nèi)容,擴大建設(shè)規(guī)模或提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)將費用攤?cè)氤杀镜模?/p>
5.擅自提高取費標(biāo)準(zhǔn)或擴大取費范圍的;
6.其它違反本細則的行為。
第十五條 除工商用房以外的其它非住宅商品房或統(tǒng)代建房計價參照本細則執(zhí)行。
第十六條 本細則不適用于涉外商品房和二次出售的商品房。
第十七條 各地、州、市可根據(jù)本實施細則制定補充規(guī)定,報省物價局,由省物價局會同省建委審批后執(zhí)行。
第十八條 省物價局、省建委、省建設(shè)銀行負責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)各地執(zhí)行本細則,對違反本細則計價原則、擴大計價范圍、更改計價的行為有權(quán)糾正。
第十九條 本細則自發(fā)布之日起執(zhí)行。原省有關(guān)部門關(guān)于商品房的計價規(guī)定與本細則不一致的,一律停止執(zhí)行,均以本細則為準(zhǔn)。
第二十條 本細則由省物價局會同省建委共同解釋。