?。?994年6月24日海南省第一屆人民代表大會常務委員會第九次會議通過 1994年7月18日起施行）

　　目 錄

　　第一章 總 則

　　第二章 土地所有權和使用權

　　第三章 土地的開發(fā)利用和保護

　　第四章 國家建設用地

　　第五章 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地

　　第六章 國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、繼承和抵押

　　第一節(jié) 國有土地使用權出讓

　　第二節(jié) 國有土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、繼承和抵押

　　第三節(jié) 劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租和抵押

　　第七章 集體所有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓和出租

　　第八章 法律責任

　　第九章 附 則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強土地管理，合理開發(fā)、利用和依法經(jīng)營、保護土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及有關法律、法規(guī)，結合海南經(jīng)濟特區(qū)實際情況，制定本條例。

　　第二條 海南經(jīng)濟特區(qū)的土地按照所有權和使用權分離的原則，實行土地使用權有償出讓、限期使用制度。

　　地下資源、埋藏物、隱藏物、原有公用設施不屬于土地使用權出讓范圍。

　　國有土地使用權可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承或者用于其他經(jīng)濟活動。

　　集體所有土地使用權可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于自辦企業(yè)，或者作為與其他單位、個人合作的條件，用于非農(nóng)業(yè)建設。

　　第三條 土地使用者開發(fā)、利用和經(jīng)營土地的活動，應當符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，遵守國家法律、法規(guī)，并不得損害社會公共利益。其合法權益受法律保護。

　　第四條 國家為了公共利益的需要，可以依法征用集體所有土地或者收回國有土地使用權。

　　第五條 各級人民政府必須貫徹十分珍惜和合理利用土地的方針，全面規(guī)劃，加強管理，制止亂占耕地和濫用土地的行為。

　　第六條 省、市、縣、自治縣土地管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)土地統(tǒng)一管理工作，負責對土地管理法律、法規(guī)的組織實施和監(jiān)督檢查。

　　鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作。

　　省農(nóng)墾行政主管部門負責墾區(qū)內(nèi)國有土地的管理工作。

　　第七條 對在保護、開發(fā)和合理利用土地以及有關的科學研究等方面成績顯著的單位和個人，人民政府應當給予獎勵。

　　第二章 土地所有權和使用權

　　第八條 城市市區(qū)的土地，國有農(nóng)場、林場、牧場、鹽場、漁場的土地，農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法征用的土地，以及國家未確定給集體所有的林地、草地、荒山、荒地、水面、灘涂、河灘地和其他土地屬于國家所有。

　　農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。

　　第九條 依法使用國有土地的，應當向市、縣土地管理部門申請登記，領取國有土地使用證。

　　擁有集體所有土地的單位，應當向市、縣土地管理部門申請登記，領取集體土地所有權證。

　　非集體土地所有者依法使用集體所有土地，應當向市、縣土地管理部門申請登記領取集體土地使用證。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員承包集體所有土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的除外。

　　變更土地所有權或者土地使用權以及在土地使用權上設定他項權利的，必須依照本條例的規(guī)定辦理報批或者登記。

　　第十條 土地的所有權、使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

　　第十一條 土地所有權或者使用權有爭議的，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府按照分級負責、就地解決的原則處理：

　?。ㄒ唬┰卩l(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)，個人之間、個人與單位之間的土地糾紛，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府處理；單位之間的土地糾紛，由市、縣、自治縣人民政府處理。

　?。ǘ┰谑?、縣、自治縣范圍內(nèi)，跨鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的土地糾紛，由市、縣、自治縣人民政府處理。

　　（三）跨市、縣、自治縣的土地糾紛，由有關市、縣、自治縣人民政府召集當事人進行調(diào)解；經(jīng)調(diào)解無效的，由所在市、縣、自治縣人民政府書面報請省人民政府處理。

　　當事人對政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定書之日起15日內(nèi)向上一級人民政府申請復議，也可以在接到處理決定書之日起30日內(nèi)向人民法院起訴。

　　第三章 土地的開發(fā)利用和保護

　　第十二條 省、市、縣、自治縣土地管理部門會同有關部門擬訂土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)同級人民政府審查同意后，報上一級人民政府批準執(zhí)行；鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府擬訂鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，報市、縣、自治縣人民政府批準執(zhí)行。

　　土地利用總體規(guī)劃需要修改的，應當報請原批準機關批準。

　　在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)利用，應當符合城市規(guī)劃。

　　第十三條 市、縣、自治縣人民政府應當劃定基本農(nóng)田保護區(qū)。

　　基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)的土地，除交通、能源、水利等基礎設施建設需要外，不得征用或者改變其用途。確需征用或者改作他用的，必須按照有關基本農(nóng)田保護的規(guī)定辦理。

　　第十四條 城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)基礎設施的開發(fā)建設，由市、縣、自治縣人民政府按照下列方式組織實施：

　?。ㄒ唬┦小⒖h、自治縣人民政府直接投資開發(fā)建設；

　?。ǘ┦?、縣、自治縣人民政府委托企業(yè)開發(fā)建設，基礎設施建成后的土地使用權由市、縣、自治縣人民政府統(tǒng)一出讓，并依照合同約定分配收益；

　?。ㄈ┦小⒖h、自治縣人民政府以土地使用權與企業(yè)合作開發(fā)建設，基礎設施建成后，企業(yè)依照合同約定取得部分地塊的土地使用權。

　　第十五條 開發(fā)國有荒山、荒地、草地、灘涂、內(nèi)陸水面用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，必須向市、縣、自治縣土地管理部門提出申請，按照下列權限報請批準：一次性開發(fā)333公頃以下的，由市、縣、自治縣人民政府批準；一次性開發(fā)333公頃以上666公頃以下的，由省人民政府批準。

　　第十六條 依法承包經(jīng)營集體所有土地以及依法使用宅基地、自留地、自留山的單位和個人，應當按照原確定的用途使用土地；不得擅自在承包地、自留地、自留山上打坯、建房、造墳、開礦或者進行其他毀壞土地的行為。

　　需要在承包經(jīng)營的土地和自留地、自留山上從事采礦、采石、挖沙、取土等經(jīng)營活動的，依照有關法律法規(guī)的規(guī)定報請市、縣、自治縣人民政府批準，并辦理法定手續(xù)后方可進行。

　　采礦、采石、挖沙、取土后的土地復墾，依照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第四章 國家建設用地

　　第十七條 國家因建設需要征用集體所有土地，由市、縣、自治縣人民政府統(tǒng)一辦理。征地工作由市、縣、自治縣土地管理部門負責實施，其他單位或者個人不得征用集體所有土地。

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應當服從國家需要，協(xié)助做好征地工作。

　　第十八條 市、縣、自治縣土地管理部門對已按照建設程序批準的建設項目用地，可以按照項目征地；對城鎮(zhèn)建設或者旅游業(yè)、工業(yè)建設需要綜合開發(fā)的土地，可以有計劃地成片征地。

　　在城市規(guī)劃區(qū)、省人民政府批準的開發(fā)區(qū)和風景名勝保護區(qū)內(nèi)征地的，應當先取得城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》。

　　第十九條 凡按照項目征地的，由項目所在地的市、縣、自治縣土地管理部門對建設單位的用地申請進行審查后，按照征地批準權限報經(jīng)同級或者上級人民政府批準；成片征用土地的，由市、縣、自治縣土地管理部門會同有關部門編制可行性論證報告，經(jīng)同級人民政府同意后，報請省人民政府批準。

　　第二十條 征用集體所有土地或者使用國有土地用于非農(nóng)業(yè)建設的，按照下列權限審批：縣級（含縣級市）人民政府審批土地的權限為耕地（含水田、旱田、菜地、園地、魚塘，下同）1. 5公頃以下，其他土地3. 5公頃以下；?？谑?、三亞市人民政府審批土地權限為耕地6. 5公頃以下，其他土地13. 5公頃以下。

　　同一建設項目需要使用土地的，應當一次申請批準，不得化整為零。

　　市、縣、自治縣人民政府批準征用各類土地總和，每宗不得超過第一款規(guī)定中其他土地的最高限額；超過限額的，應當報請省人民政府批準。

　　市、縣、自治縣人民政府審批土地的有關文件、資料應當報省土地管理部門備案。

　　第二十一條 市、縣、自治縣人民政府征用土地的總量必須控制在省人民政府下達的年度計劃內(nèi)；因特殊情況需要超計劃征用土地的，應當事先報請省人民政府批準。

　　第二十二條 市、縣、自治縣土地管理部門征地工作按照下列程序進行：

　?。ㄒ唬└鶕?jù)建設需要和規(guī)劃要求進行初步選址，提出征地方案，報經(jīng)同級人民政府同意后，發(fā)出征地通知書；

　?。ǘ┙M織調(diào)查勘測，根據(jù)土地權屬及利用狀況，確定擬征土地的面積、界址；

　?。ㄈ嘘P部門與被征地的單位協(xié)商征地補償安置方案；

　?。ㄋ模┚驼鞯厥马椪髑笥嘘P部門意見后，按照征地批準權限報請人民政府審批；

　?。ㄎ澹└鶕?jù)人民政府批準征地文件，落實征地有關事項。

　　第二十三條 被征地單位應當自接到征地通知書之日起30日內(nèi)與市、縣、自治縣土地管理部門辦理征地有關手續(xù)；逾期不辦理的，由市、縣、自治縣人民政府依照有關規(guī)定做出征地決定。被征地單位對征地決定有異議的，可以在接到?jīng)Q定書之日起15日內(nèi)向上一級人民政府申請復議，也可以直接向人民法院起訴。在法定期限內(nèi)既不申請復議或者起訴又不履行決定的，由市、縣、自治縣人民政府申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第二十四條 市、縣、自治縣人民政府可以對經(jīng)依法批準的開發(fā)區(qū)、成片開發(fā)項目和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)近期建設需要使用的農(nóng)村集體所有土地實行預征。

　　市、縣、自治縣人民政府預征土地，應當報請省人民政府批準。市、縣、自治縣土地管理部門應當與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂征地補償協(xié)議，并出資支付征地補償費。

　　經(jīng)預征的土地，在建設需要使用時，仍必須依照本條例規(guī)定的批準權限和程序報批。

　　第二十五條 預征土地在辦理預征手續(xù)后，應當支付征地補償費的30％，被征地單位可以繼續(xù)使用土地。預征土地進行開發(fā)建設時，應當支付余下的征地補償費，落實勞動力安置方案。

　　預征土地兩年后進行開發(fā)建設的，征地補償費應當根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品價格變化情況適當調(diào)整。

　　第二十六條 征地補償費包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和附著物補償費。

　　第二十七條 土地補償費按照下列標準支付：

　?。ㄒ唬┱饔盟?、旱田、菜地、園地和魚塘，按照該土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的10倍支付；

　　（二）征用已種植但未收益的園地，可以按照作物長勢比照鄰近同類作物前三年平均年產(chǎn)值的8倍支付；

　　（三）征用林地，按照被征林地平均年產(chǎn)值的15倍支付；

　?。ㄋ模┱饔闷渌恋?，按照第（一）項標準減半支付。

　　第二十八條 征用耕地的安置補助費按照該土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的20倍支付；征用林地的安置補助費按該土地被征用前平均年產(chǎn)值的15倍支付。

　　第二十九條 征用土地的青苗補償費，屬短期作物的，按照一茬（造）產(chǎn)值支付；屬多年生作物的，根據(jù)其種類和生長期長短給予合理支付；人工林和零星樹木按照實際價格支付。

　　被征地單位自行砍伐的人工林或者發(fā)出征地通知書后突擊搶種的作物，不予補償。

　　第三十條 被征用土地上的房屋以及農(nóng)田水利設施、水井、墳墓等其他附著物的補償標準，由市、縣、自治縣人民政府規(guī)定。

　　發(fā)出征地通知書突擊搶建的附著物，不予補償。

　　第三十一條 被征地單位應當在當?shù)亟鹑跈C構開設專戶存儲征地補償費。

　　征地補償費由實施征地的市、縣、自治縣土地管理部門按照征地補償安置協(xié)議約定的期限匯入被征地單位開設的征地補償費專戶，不得以現(xiàn)金支付。

　　第三十二條 征地補償費中除屬于個人的青苗和附著物的補償費由被征地單位如數(shù)付給本人以外，其余的征地補償費由被征地單位統(tǒng)一管理使用，主要用于舉辦集體企業(yè)，發(fā)展農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)或者進行農(nóng)用土地開發(fā)和農(nóng)田基本建設，不得私分、占用或者挪作他用。其中安置補助費可以按照一定比例，劃給自謀職業(yè)者作為就業(yè)補助和不能就業(yè)的人員作為生活補助。

　　第三十三條 國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計算。

　　被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。

　　第三十四條 各級人民政府及其有關部門應當多渠道安排被征地的村民就業(yè)，組織和指導被征地單位舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)安置剩余勞動力，引導和幫助村民自謀職業(yè)；使用土地的單位應當優(yōu)先招收被征地單位的村民就業(yè)。

　　市、縣、自治縣土地管理部門在與土地使用權受讓人簽訂土地使用權出讓合同時，能安排就業(yè)的，應當在合同中載明土地使用權受讓人安置農(nóng)民就業(yè)的條件、人數(shù)和期限。被安置就業(yè)的農(nóng)村職工自動辭職或者被辭退時，其所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以選派其他成員替換。

　　第三十五條 市、縣、自治縣人民政府應當對被征地單位的生產(chǎn)、生活用地作出統(tǒng)籌安排，根據(jù)需要適當留出土地給被征地單位按照規(guī)劃使用。

　　第三十六條 被征地單位用征地補償費發(fā)展生產(chǎn)、安置勞動力就業(yè)確有困難的，市、縣、自治縣人民政府可以從出讓土地使用權收入的地方留成中劃出部分資金給予扶持。

　　第三十七條 經(jīng)依法批準興辦的開發(fā)區(qū)或者成片開發(fā)項目需要遷移村莊的，應當在征地范圍內(nèi)或者附近選址，妥善安置。

　　第三十八條 國家因公共利益需要依法收回國有土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，由收回該幅土地使用權的人民政府給予適當補償。

　　第五章 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地

　　第三十九條 農(nóng)村居民住宅建設，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村規(guī)劃，用地不得突破市、縣、自治縣人民政府下達的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地年度計劃。

　　第四十條 農(nóng)村居民、回鄉(xiāng)落戶的城鎮(zhèn)居民、復員退伍軍人以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳同胞和臺灣同胞建住宅申請使用集體所有土地的，必須經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意并辦理報批手續(xù)：使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地、荒地和坡地的，由鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準；使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，報市、縣、自治縣人民政府批準。

　　城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民需要使用集體所有土地建住宅的，必須經(jīng)宅基地所在市、縣、自治縣人民政府批準，并依照本條例規(guī)定的征地補償標準支付土地補償費和安置補助費。

　　國家工作人員不得利用職權，未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用集體所有土地建住宅或者進行其他活動。

　　第四十一條 居民興建住宅用地面積應當嚴格控制。具體標準由市、縣、自治縣人民政府規(guī)定。

　　居民住宅用地面積已達到標準，出租、出售住房或者改為經(jīng)營場所后再申請宅基地的，不予批準。

　　第四十二條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和公共設施、公益事業(yè)需要使用集體所有土地的，必須經(jīng)鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，向市、縣、自治縣土地管理部門提出申請，依照本條例第二十條規(guī)定的權限報批。

　　第六章 國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、繼承和抵押