第一章 總則

　　第一條 為加強(qiáng)本市的物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用和維修，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的工作、居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

　　本辦法所稱使用人，是指房屋承租人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市的物業(yè)管理工作。

　　規(guī)劃、建設(shè)、公安、郵電、電力、園林、物價(jià)、工商等有關(guān)部門以及物業(yè)所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，協(xié)助市房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作。

　　第二章 管理組織與職責(zé)

　　第六條 業(yè)主依法享有對(duì)物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

　　業(yè)主的權(quán)利是：

　?。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)；

　?。ǘ┰跇I(yè)主大會(huì)內(nèi)享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

　　（三）表決通過或不通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；

　　（四）參與管理有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

　?。ㄎ澹┍O(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作。

　　業(yè)主的義務(wù)是：

　　（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決議、決定；

　?。ǘ┳袷貥I(yè)主公約；

　?。ㄈ┳袷赜嘘P(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；

　?。ㄋ模┌磿r(shí)交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費(fèi)用。

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域由市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同公安、規(guī)劃等行政主管部門共同劃定。

　　第八條 新建商品住宅出售面積達(dá)到50％以上的公有住宅出售面積達(dá)到30％以上的，由開發(fā)建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位組織召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第九條 召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上的業(yè)主出席，業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上的業(yè)主同意，決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)所在地居民委員會(huì)和使用人代表列席。

　　第十條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

　?。ㄒ唬┻x舉或罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

　?。ǘ徸h通過業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

　　（三）聽取和審議物業(yè)管理企業(yè)工作報(bào)告；

　?。ㄋ模?duì)涉及業(yè)主和使用人利益的重大事項(xiàng)作出決定；

　　（五）對(duì)物業(yè)管理的其它重大事項(xiàng)作出決定。

　　第十一條 業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

　　經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。

　　第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記：

　　（一）成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書；

　?。ǘI(yè)主委員會(huì)委員名單；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任（街道辦事處或居委會(huì)主任、副主任被聘任為業(yè)主委員會(huì)委員的，可不是業(yè)主），業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5人至15人組成。

　　業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1名、副主任1至2名，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)中推選產(chǎn)生，可聘請(qǐng)街道辦事處或居委會(huì)的主任或副主任擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)副主任。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┙M織召開業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　（二）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　　（三）依照本辦法的規(guī)定，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；

　?。ㄋ模彾ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；

　?。ㄎ澹┞犎I(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，接受業(yè)主、使用人和市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；

　?。﹨f(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)用；

　　（七）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；

　　（八）協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系；

　　（九）業(yè)主大會(huì)賦予其它職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議必須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)以上通過。

　　第十五條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其它管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)審議通過之日起生效。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

　　業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法注冊(cè)登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　外地物業(yè)管理企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)到工商行政管理部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門審核具備資質(zhì)后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　第十八條 物業(yè)管理企業(yè)具有以下權(quán)利：

　?。ㄒ唬└鶕?jù)委托管理合同，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪锕芾恚?/p>

　?。ǘ└鶕?jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)；

　?。ㄈ﹦褡琛⒅浦箵p害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并進(jìn)行索賠；

　?。ㄋ模┮婪ㄩ_展多種經(jīng)營和有償服務(wù)。

　　第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　?。ㄒ唬┞男形飿I(yè)委托管理合同；

　?。ǘ┲贫ㄎ飿I(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃；

　?。ㄈ┙?jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

　?。ㄋ模┙拥轿飿I(yè)損壞報(bào)修時(shí)，及時(shí)進(jìn)行維修和處理；

　?。ㄎ澹┙邮軜I(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、使用人的監(jiān)督、檢查；

　?。?duì)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告；

　?。ㄆ撸┙邮苁蟹康禺a(chǎn)行政主管部門、其他有關(guān)行政主管部門和物業(yè)管理區(qū)所在地街道國辦事處的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)載明下列主要內(nèi)容：

　　（一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；

　?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；

　　（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

　　（五）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；

　　（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

　?。ㄆ撸┻`約責(zé)任；

　?。ò耍┖贤K止和解除的約定；

　?。ň牛┊?dāng)事人雙方約定的其它事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理合同生效之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)包括下列內(nèi)容：

　　（一）房屋的管理、維修、養(yǎng)護(hù)；

　?。ǘ┕灿貌课?、共用設(shè)備、公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；

　　（三）保潔服務(wù)

　?。ㄋ模┍０卜?wù)

　?。ㄎ澹┚G化管理

　?。┪飿I(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)檔案資料保管理

　　（八）其它事項(xiàng)

　　業(yè)主可以就房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新等與物業(yè)管理企業(yè)約定物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

　　第二十二條 業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會(huì)的決定交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

　　第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向物價(jià)行政主管部門申請(qǐng)辦理《經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》，收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)行政主管部門核定。

　　第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。按本辦法已向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其它任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

　　未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)并收費(fèi)的，業(yè)主或者使用人有權(quán)拒付。

　　第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)合同終止情況報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)：

　?。ㄒ唬?duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)際結(jié)算；

　?。ǘ┮平蝗课飿I(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

　?。ㄈ┮平粯I(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其它財(cái)物；

　　第四章 物業(yè)和使用與維修

　　第二十六條 商品房和公有住房出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金），專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施保修期滿后的大修、更新、改造。

　　商品房在銷售時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款的2％繳納維修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取維修基金，購房者個(gè)人按購房款的1％繳納維修基金。

　　維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業(yè)所有，不計(jì)入房屋銷售收入。

　　第二十七條 業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，售房單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交市房地產(chǎn)行政主管部門代管。

　　業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修基金具有支配權(quán)。

　　第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其物業(yè)維修基金帳戶剩部分的費(fèi)用不予退還，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。

　　第二十九條 物業(yè)維修基金不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。

　　第三十條 物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)。

　　（一）自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；

　　（二）共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由每幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支；

　?。ㄈ┕苍O(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支；

　?。ㄋ模┕灿貌课弧⒐灿迷O(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促限期維修。

　　第三十一條 房屋的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其它業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞和財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者賠償。

　　第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止業(yè)主、使用人有下列行為：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

　?。ǘ┱加?、損壞物業(yè)的共用部位和共用設(shè)備；

　　（三）在庭院、平臺(tái)、房頂以及道路或者其它場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　?。ㄋ模┣终季G地、毀壞花草樹木；

　　（五）亂倒垃圾、雜物；

　?。┰诠灿貌课?、共用設(shè)備和公共設(shè)施上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　?。ㄆ撸┡欧庞卸練怏w、液體；

　?。ò耍┚郾娦鷩W；

　　（九）法律、法規(guī)及業(yè)主公約中禁止的其它行為。

　　第三十三條 業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將修房屋的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人，并對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第三十四條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五章 前期物業(yè)管理

　　第三十五條 本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指房屋出售后到業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)與費(fèi)用，由房屋建設(shè)單位承擔(dān)。

　　新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同、并報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書列為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。

　　第三十六條 房屋建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

　　第三十七條 業(yè)主委員會(huì)成立后，房屋建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列工程建設(shè)資料：

　　（一）物業(yè)區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　?。ǘ﹩挝唤ㄖ?、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

　　（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

　?。ㄋ模┢渌匾馁Y料。

　　第三十八條 建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

　　第三十九條 房屋建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第四十條 業(yè)主和使用人違反本辦法第二十二條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以責(zé)令限期繳納，逾期仍不交付的，按合同的約定加收滯納金。

　　第四十一條 未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以10000元的罰款。

　　第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十九條、第二十五條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的可作出降低資質(zhì)等級(jí)、吊銷資質(zhì)證書的處罰，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目。

　　第四十三條 房屋建設(shè)單位違反本辦法第三十六條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款。

　　第四十四條 業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和使用人。

　　第四十五條 業(yè)主和使用人違反本辦法第三十二條規(guī)定的，由市房地產(chǎn)行政主管部門處以500元以上1000元以下的罰款。

　　第四十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所有單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十七條 當(dāng)事人對(duì)市房地產(chǎn)行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　第七章 附則

　　第四十八條 本辦法中業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市房地產(chǎn)行政管部門制定。

　　第四十九條 本辦法法由西寧市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第五十條 本辦法自1999年9月1日起施行。

　　1999年7月20日