第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范本市居住區(qū)物業(yè)的使用、維修和其他管理服務活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于我市城鎮(zhèn)范圍內居住區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條 本辦法所稱居住區(qū)物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關的公共設施。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或管委會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務合同進行專業(yè)管理，實行有償服務的企業(yè)。

　　第四條 物業(yè)管理實行居住區(qū)管委會管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務相結合的原則。

　　第五條 昆明市建設委員會是我市居住物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門），各縣（市）區(qū)建設行政主管部門是本轄區(qū)內居住物業(yè)管理的行政管理部門（以下簡稱物業(yè)管理部門）。

　　物業(yè)主管部門的主要工作職責：

　?。ㄒ唬┴瀼貓?zhí)行國家、省、市有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，并結合實際，制定相應的實施辦法和措施；

　?。ǘ┴撠熚飿I(yè)管理企業(yè)的行業(yè)管理和資質審核；

　?。ㄈ┴撠熃M織有關部門對新建居住區(qū)進行竣工綜合驗收和移交；

　?。ㄋ模┴撠煶鞘幸?guī)劃區(qū)內物業(yè)維修專項資金的管理；

　?。ㄎ澹┙M織全市居住區(qū)物業(yè)管理的評比工作；

　　（六）監(jiān)督、指導縣（市）區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　物業(yè)管理部門的主要工作職責：

　?。ㄒ唬┬麄鳌⒇瀼?、落實國家、省、市有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章及物業(yè)主管部門的有關規(guī)定；

　?。ǘ┴撠煴据爡^(qū)內居住區(qū)管委會的組建審批工作和物業(yè)管理企業(yè)的資質初審工作；

　?。ㄈ┴撠熆h（市）轄區(qū)內居住物業(yè)管理專項資金的管理使用，并接受物業(yè)主管部門和財政、審計、物價等部門的監(jiān)督；

　?。ㄋ模┍O(jiān)督、指導本轄區(qū)內居住物業(yè)管理企業(yè)的招投標工作；

　?。ㄎ澹﹨f(xié)調本轄區(qū)內有關行政管理部門與居住區(qū)管委會、物業(yè)管理企業(yè)的工作關系；

　?。┙M織開展本轄區(qū)內居住物業(yè)管理的評比工作；

　?。ㄆ撸┦芾順I(yè)主對物業(yè)管理工作的投訴。

　　第二章 業(yè)主代表大會

　　第六條 業(yè)主代表大會是代表居住區(qū)業(yè)主行使房屋所有權和管理權的一種組織形式，由本居住區(qū)的全體業(yè)主通過民主選舉或協(xié)商產(chǎn)生。

　　第七條 居住區(qū)入住率達50％以上時，由當?shù)匚飿I(yè)管理部門會同開發(fā)建設單位召開第一次業(yè)主代表大會。

　　第八條 業(yè)主代表大會行使下列職權：

　?。ㄒ唬徸h、通過管委會的章程；

　?。ǘ┻x舉、罷免管委會組成人員；

　?。ㄈ┍O(jiān)督、檢查管委會的工作；

　　（四）改變或撤銷管委會不適當?shù)臎Q定；

　?。ㄎ澹徸h管委會的經(jīng)費收支情況；

　?。┞犎　徸h管委會的工作報告；

　?。ㄆ撸└鶕?jù)居住區(qū)實際，對業(yè)主公約進行補充。

　　業(yè)主代表大會行使本條（一）、（二）、（四）、（五）、（七）項職權作出的決定，應當由管委會報當?shù)匚飿I(yè)管理部門備案。

　　第九條 業(yè)主公約的文本由物業(yè)主管部門統(tǒng)一制訂。業(yè)主公約對住宅區(qū)內所有業(yè)主和非業(yè)主使用人均具有約束力。

　　業(yè)主公約、業(yè)主代表大會、管委會作出的決定、章程不得與國家法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

　　第三章 管委會

　　第十條 居住區(qū)管委會是由業(yè)主代表選舉，體現(xiàn)全體業(yè)主意志的具有法人資格的社團組織。

　　管委會組成人員中，業(yè)主代表不得少于60％。管委會對業(yè)主代表大會負責并報告工作。

　　第十一條 管委會組建時，應向當?shù)匚飿I(yè)管理部門申報，經(jīng)批準后持有關文件向民政部門申請，取得社團法人資格后，方能開展工作。

　　第十二條 管委會行使下列職權：

　?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主代表大會；

　?。ǘ┙邮芫幼^(qū)物業(yè)的移交；

　?。ㄈM訂公用設施維修養(yǎng)護和房屋修繕項目的年度計劃；

　?。ㄋ模┩ㄟ^招標、委托等形式委托物業(yè)管理企業(yè)對居住區(qū)進行管理，并簽訂管理合同；

　?。ㄎ澹徸h物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務年度計劃；

　?。┍O(jiān)督檢查物業(yè)管理企業(yè)對居住區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　第十三條 管委會辦公經(jīng)費及人員工資在物業(yè)管理企業(yè)收取的居住區(qū)綜合管理費及商業(yè)用房的收入中列支，由物業(yè)管理部門按年度核定。

　　第十四條 管委會制定的章程，應當經(jīng)業(yè)主代表大會通過后方能生效，并報物業(yè)管理部門和物業(yè)主管部門備案。

　　第四章 物業(yè)管理

　　第十五條 物業(yè)管理企業(yè)實行資質認證制度和物業(yè)管理收費許可證制度以及管理人員持證上崗制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當向當?shù)匚飿I(yè)管理部門提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門審核，領取省建設行政主管部門統(tǒng)一核發(fā)的《物業(yè)管理資格證書》后，方可從事物業(yè)管理服務。

　　取得《物業(yè)管理資格證書》的物業(yè)管理企業(yè)，應當按規(guī)定向市物價主管部門申請辦理《物業(yè)管理收費許可證》，并按核定的收費項目、標準收取費用。

　　第十六條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主或者管委員簽訂物業(yè)管理服務合同。

　　物業(yè)管理服務合同應當載明下列主要內容：

　?。ㄒ唬┕芪瘯臀飿I(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；

　　（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理服務的事項；

　　（四）物業(yè)管理服務的要求和標準；

　　（五）物業(yè)管理服務的費用；

　　（六）物業(yè)管理服務的期限；

　　（七）違約責任；

　?。ò耍┖贤K止和解除的約定；

　　（九）當事人雙方約定的其他事項。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當自物業(yè)管理服務合同生效之日起十五日內，將物業(yè)管理服務合同報居住區(qū)所在地物業(yè)管理部門備案。

　　第十七條 物業(yè)管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：

　　（一）按照國家和本市城市規(guī)劃、技術標準規(guī)范以及管委會審定的物業(yè)管理服務年度計劃，實施管理服務；

　　（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

　?。ㄈ┙?jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養(yǎng)護；

　　（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修；

　?。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；

　　（六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；

　　（七）每半年向管委會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；

　?。ò耍┒ㄆ诼犎」芪瘯?、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

　?。ň牛┌l(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向管委會和有關行政機關報告；

　?。ㄊ┌凑瘴飿I(yè)管理服務合同約定的要求，做好管委會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務事項。

　　除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應當配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務的有關工作。

　　第十八條 物業(yè)管理服務收費應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。

　　第十九條 物業(yè)管理服務項目的收費標準由市物業(yè)主管部門與市物價管理部門根據(jù)我市實際另行制定。

　　第二十條 物業(yè)管理費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同的約定向業(yè)主或使用人收取。

　　物業(yè)管理服務費用經(jīng)約定可以預收，預收期限不得超過三個月。

　　第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)收費的基礎和標準應當公布。已按照本辦法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

　　未受管委會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務收費的，業(yè)主或者使用人可以不支付。

　　第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的十日內，向管委會辦理下列事項，并報縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門備案：

　?。ㄒ唬︻A收的物業(yè)管理服務費用按實結算，多收的部分予以退還；

　?。ǘ┮平蝗课飿I(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；

　?。ㄈ┮平粯I(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第二十三條 新建居住區(qū)內竣工，經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設單位應向管委會移交下列工程建設資料的復印件或影印件：

　?。ㄒ唬┚幼^(qū)詳細規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　　（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；

　?。ㄈ┑叵鹿芫W(wǎng)竣工圖；

　　（四）其他必要的資料。

　　第二十四條 開發(fā)建設單位應從新建居住區(qū)竣工綜合驗收合格之日起，自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對居住區(qū)進行前期管理。前期管理期間的管理費、公用設施維修養(yǎng)護費，由開發(fā)建設單位承擔。

　　第二十五條 開發(fā)建設單位自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理的最長期限為二年。管委會在此期間成立的，開發(fā)建設單位應將居住區(qū)移交給管委會，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)管理，開發(fā)建設單位與原委托單位簽訂的管理合同終止。二年期滿后管委會仍未成立的，開發(fā)建設單位應將居住區(qū)移交給當?shù)匚飿I(yè)管理部門，由當?shù)匚飿I(yè)管理部門直接委托物業(yè)管理企業(yè)管理，開發(fā)建設單位與原受托單位簽訂的管理合同終止。

　　第二十六條 開發(fā)建設單位或受委托的物業(yè)管理企業(yè)對居住區(qū)內進行前期物業(yè)管理期間，應當接受業(yè)主及有關職能部門的監(jiān)督。違反規(guī)定的，物業(yè)管理部門和物業(yè)主管部門有權依法進行查處。

　　第二十七條 居住區(qū)內的排水、供水、供電、供氣、通訊等的維修和養(yǎng)護，原則上由各專業(yè)部門負責，各專業(yè)部門也可以通過合同的形式，委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護和管理。

　　第二十八條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

　?。ǘ└淖冊蟹课莸墓δ芎陀猛荆?/p>

　?。ㄈ┱加?、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；

　?。ㄋ模┰谔炀⑼ピ?、平臺、屋頂、道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；

　　（五）侵占綠地、毀壞綠化；

　?。﹣y設攤、亂設集貿(mào)市場；

　?。ㄆ撸﹣y倒垃圾、雜物；

　?。ò耍┰诮ㄖ?、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫和不按規(guī)定亂設置廣告；

　　（九）排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

　?。ㄊ┓伞⒎ㄒ?guī)禁止的其他行為。

　　第二十九條 業(yè)主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本辦法行為的，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知管委會并報有關行政管理部門依法處理。

　　第三十條 住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和管委會的書面同意，并報縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門審核后經(jīng)市規(guī)劃和房產(chǎn)行政主管部門審批。

　　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。

　　第三十一條 任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地，應征得管委會的同意，報有關行政管理部門批準。并在規(guī)定的期限內恢復原狀。

　　除執(zhí)行任務的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，其它機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放及其收費的，按照本市有關機動車輛行駛和停（存）車場、點管理的規(guī)定執(zhí)行，具體可由管委會申辦有關手續(xù)和配合實施管理。車輛停放的收益應當納入物業(yè)維修管理資金，用于公共設施的維修、更新。

　　第三十二條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、使用人和管委會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準的，應當與管委會簽訂協(xié)議，并按規(guī)定支付設置費用。

　　第三十三條 居住區(qū)公用部位、公共設施、設備維修資金實行統(tǒng)一管理，專項用于居住區(qū)公用部位、公共設施、設備的維修更新（專項維修資金管理辦法另行制定）。

　　第三十四條 專項資金由開發(fā)建設單位，按居住區(qū)建設投資總額2％的比例繳納。在辦理居住區(qū)建設工程報批手續(xù)時繳納50％，其余部分待居住區(qū)竣工驗收合格后繳納。

　　專項資金計入居住區(qū)開發(fā)建設成本。

　　居住區(qū)未實行維修專項資金管理的，原開發(fā)建設單位參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十五條 物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔；

　　（一）住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔；

　?。ǘ┳≌灿貌课缓凸灿迷O備的維修、更新費用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔；依照本辦法實行專項維修資金管理的，在專項維修資金中列支。

　?。ㄈ┕苍O施的維修、更新費用，由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔；依照本辦法實行專項維修資金管理的，在專項維修資金中列支。

　　住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門應當督促限期維修。

　　物業(yè)維修資金不足時，業(yè)主應當按照管委會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修資金。已售公有住宅的設施維修、更新費用，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十六條 住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。

　　因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　第六章 法律責任

　　第三十七條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，管委會或者相關的業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金或者按合同約定加收滯納金。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

　　第三十八條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會，管委會作出的決定，違反本辦法的，市物業(yè)主管部門或者縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門應當責令其限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，按照下列規(guī)定予以處罰：

　?。ㄒ唬┻`反第十七條、第十九條、第二十條、第二十六條規(guī)定的，區(qū)別不同情況，除由市物價部門按規(guī)定處罰外，物業(yè)主管部門或者縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門可責令其限期改正，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款；

　?。ǘ┻`反第十五條第三款、第十八條規(guī)定的，由物價部門按照相關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法情況嚴重的，市物業(yè)主管部門可以作出降低資格等級的處理，直至取消資格證書，或建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。

　　第四十條 新建商品住宅出售單位違反本辦法第二十四條規(guī)定的，市物業(yè)主管部門不予竣工綜合驗收，開發(fā)建設單位不得再承擔新的建設項目，并處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　第四十一條 業(yè)主、使用人或者其他單位、個人違反本辦法，按照下列規(guī)定予以處罰：

　　（一）違反第二十八條（一）、（二）、（三）項，第三十條第二款、第三十一條規(guī)定的，除有關行政管理部門按規(guī)定查處外，物業(yè)主管部門或者縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門可責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

　　（二）違反第二十八條第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）項，第三十條第一款規(guī)定的，由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　第四十二條 市物業(yè)主管部門違反本辦法規(guī)定的行為，由市人民政府責令其改正，或者撤銷其決定；縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門違反本辦法規(guī)定的行為，由市物業(yè)主管部門責令其改正，或者撤銷其決定。

　　市和縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門工作人員玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十三條 規(guī)劃、市政、市容環(huán)境、房管等城建監(jiān)察隊伍，對物業(yè)管理區(qū)域內違反規(guī)劃、市容、環(huán)境保護、市政設施、房產(chǎn)管理、綠化管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的，有權依法查處。違反工商、稅務、衛(wèi)生、交通等管理法規(guī)的，由相關行政執(zhí)法部門在其法定職權范圍內依法處罰。

　　第四十四條 當事人對行政管理部門的處罰決定不服的，可以按照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第七章 附則

　　第四十五條 本辦法中有關專業(yè)用語的含義：

　?。ㄒ唬┳杂貌课?，是指一套住宅內部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井庭院以及室內的墻面部分；

　?。ǘ┳杂迷O備，是指一套住宅內部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備；

　?。ㄈ┕灿迷O備，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備；

　?。ㄋ模┕苍O施，是指物業(yè)管理區(qū)域內，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、垃圾中轉站、煤氣調壓站、開閉所等設施。

　　第四十六條 本辦法中業(yè)主公約、住宅使用公約、管委會章程的示范文本，以及物業(yè)管理服務合同、前期物業(yè)管理服務合同的示范文本，由市建委制定。

　　第四十七條 樓宇、大廈、工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十八條 本辦法由市建設委員會負責解釋。

　　第四十九條 本辦法自公布之日起施行。

　　1997年12月22日