唐山市關于出售公有住房的若干規(guī)定

頒布時間：2004-05-17 00:00:00.000　發(fā)文單位：河北省唐山市人民政府

　　為了解決公有住房出售中的若干具體問題，保證工作順利開展，根據(jù)《唐山市深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案》，特做如下規(guī)定：

　　一、基本規(guī)定

　　1、凡座落在本市路南、路北、古冶、開平、新區(qū)和港口、南堡、高科技開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的公有住房，除成片平房、危房、產(chǎn)權有爭議房、列入改革規(guī)劃房及具有專用性質(zhì)的住房外，均可以出售，出售時應執(zhí)行本規(guī)定。

　　2、公房出售實行成本價、標準價和使用權價三種形式，由產(chǎn)權單位根據(jù)具體情況確定。出售舊公房應選擇一種形式，出售新房可以采用多種形式，單位出售舊公房不分內(nèi)，外部職工應實行統(tǒng)一政策，出售新房可實行差別政策。

　　3、新購建公房和騰空的舊公房向職工分配時，應實行先售后租，出售對象的選擇順序根據(jù)職工的住房困難程度確定，出租的對象為經(jīng)濟上確實有困難的住房困難戶，在同一批分配的公房中出租的數(shù)量應控制在20%以內(nèi)。

　　4、公房出售對象應具有本市非農(nóng)業(yè)戶口。舊公房面向原承租戶出售，承租戶購房堅持自愿的原則，公房產(chǎn)權單位不得強迫或變相強迫承租戶購房。

　　5、出售的公房兼具有房屋所有權證和土地使用證，出售前應進行成本價評估。單位以標準價出售公房，必須按職工工資總額的5%建立住房公積金。

　　6、公房產(chǎn)權單位出售公有住房應制定方案，經(jīng)市住房制度改革領導小組辦公室批準后組織實施，具體實施中應按有關規(guī)定辦理手續(xù)。

　　二、售房價格

　　1、出售公房的成本價包括征地和拆遷襝費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費、建房管理費、貸款利息、其它政策規(guī)定的稅費等七項因素。新建公房的成本價按實際價格計算；單位購買的商品房向職工出售可以承擔本規(guī)定成本價以外的費用，舊公房的成本價按上一年新建同類住房的成本價以成新折舊評估，年折舊率為2%，

　　2、公房出售的標準價按市統(tǒng)計局公布的上年度全市平均工資總額計算，具體價格和折扣額由市政府根據(jù)國家的有關政策公布。1996年上半年出售公房的標準價為620/平方米，年工齡折扣額為3.70元/平方米，購現(xiàn)住房折扣率為標準價的3.70%，舊房的年折舊率為標準價的1.5%.購房職工的工齡按購房人夫婦二人的工齡合并計算：本市在職職工工齡截止到1995年12月31日，異地工作的職工工齡截止到當?shù)亟⒆》抗e金制度的前一年；已離退休年齡計算。工齡計算辦法按組織、勞動、人事部門的規(guī)定辦理。

　　3、單位以使用權形式出售新舊公房的價格，均按不低于成本價的30%計算，具體價格比例由售房單位根據(jù)需求狀況河經(jīng)濟承受能力確定。

　　4、出售公房應按下列因素和標準確定調(diào)價系數(shù)；

　?。?）環(huán)境調(diào)價系數(shù)：以出租住房的七個環(huán)境類別區(qū)為基礎，四類環(huán)境區(qū)不調(diào)整，每升高（或降低）一類調(diào)增（或調(diào)減）4%。

　?。?）層次調(diào)價系數(shù)：無電梯住宅按下表高速售價。

　　有電梯住宅的層次調(diào)價由售方單位自行平衡確定。

　?。?）朝向調(diào)價系數(shù)：只有北窗的住房調(diào)減20%，無南窗有東西窗的住房調(diào)減10%，斜向住房不做售價調(diào)整。

　?。?）設備調(diào)價系數(shù)：無暖氣、煤氣設備的住房各調(diào)減5%，有浴盆或太陽能設備的住房應適當增加售價。

　?。?）以成本價和使用權價格售房不做設備、環(huán)境差價調(diào)整。

　?。?）以成本價和使用權形式出售新房的調(diào)價額應以單位面積的平均成本價乘以調(diào)價系數(shù)，平均成本價以成本價為基數(shù)按加權平均測算。以其他形式出售新舊公房不計算平均價。

　　5、公房售價總額按下列公式計算：

　?。?）成本價總額=（平均）成本價×（1±調(diào)價系數(shù)）×建筑面積；

　?。?）標準價總額=[標準價×（1±調(diào)價系數(shù)）一年工齡折扣額×工齡] ×（1-年折率×已使用年限）×建筑面積-標準價×（1±調(diào)價系數(shù)）×現(xiàn)住房折扣率×建筑面積；

　?。?）使用權價格總額=（平均）成本價×價格比例×（1±調(diào)價系數(shù)）×建筑面積；

　　6、出售公房按建筑面積計價，一套樓房住宅建筑面積按建設部頒發(fā)的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》計算。

　　三、付款方式

　　購房職工在首次交付不少于30%價款的基礎上，可向市住房資金管理中心申請政策性抵押貸款；有條件的售房單位可以實行分期付款。購房人不申請政策性抵押貸款，按成本價購買舊公房一次付清全部價款的給予價款總額15%的優(yōu)惠，按標準價購買公房一次付清全部價款的給予價款總額10%的優(yōu)惠。政策性貸款和分期付款期限最長不超過十年。

　　四、產(chǎn)權確認

　　1、以成本價購買的住房產(chǎn)權歸個人所有，補交土地使用權出讓金后可依法進入市場出售，交納有關稅費后，收入歸個人。

　　2、以標準價購買的住房產(chǎn)權歸售房單位和購房人共同所有，購房人擁有的產(chǎn)權份額按下列公式計算：標準價個人產(chǎn)權比例= —— ×100%成本價所購住房使用五年以上并補交土地使用權出讓金后，允許依法進入市場出售，交納有關稅費后，收入按產(chǎn)權份額分配。

　　3、以使用權形式購買的住房，產(chǎn)權歸售房單位和個人共同所有，購房人擁有的產(chǎn)權份額按下列公式計算：使用權價個人產(chǎn)權比例= ———— ×100%成本價購買的使用權住房，經(jīng)售房人同意可以依法進入市場出售個人產(chǎn)權部分，使用權隨之轉移，交納有關稅費后所得收益歸個人所有。單位與個人共同出資的，所得收益按投資比例分配。

　　4、以標準價、使用權價購買的住房進入市場出售前，應取得原產(chǎn)權共有單位的同意。單位和個人共同出資購買的使用權住房尚應取得出資單位的同意。產(chǎn)權共有單位或出資單位可按重置成本價優(yōu)先購買，單位不購買的應同意個人進入市場出售。

　　5、出售公有住房應進入市場辦理交易手續(xù)，憑交易契約到房屋產(chǎn)權管理機構申請產(chǎn)權過戶。以成本價購買的住房核發(fā)私有房屋所有權證，以標準價、使用權價購買的住房核發(fā)共有房產(chǎn)保持證。

　　6、以成本價出售的住房，購房人憑私有房屋所有權證到土地管理部門辦理土地使用證。

　　7、購房人取得私有房屋所有權證或共有房產(chǎn)保持證后，可以依法進入市場出租住房。

　　8、取得住房部分產(chǎn)權的購房人，可以按重置成本價補足價款取得全部產(chǎn)權。

　　五、售房資金管理

　　1、出售國有住房須使用財政部門統(tǒng)一印制的售房收入專用發(fā)票。

　　2、出售新公房和以使用權形式出售舊公房的收入除支付有關費用和預留維修基金外均歸售房單位所有，用于償還貸款、工程款或繼續(xù)用于住房建設。

　　3、出售舊公房的收入用于支付下列費用；

　?。?）支付評估費、交易管理費等費用；

　?。?）提留公房售后維修基金；

　?。?）按《國有住房出售收入上交財政暫行辦法》的規(guī)定上交財政，作為城市住房基金。