第一條 為了加強(qiáng)商品住宅價(jià)格管理，規(guī)范價(jià)格行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和商品住宅質(zhì)量，促進(jìn)商品住宅建設(shè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格管理?xiàng)l例》及國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱的商品住宅是指取得省建設(shè)行政主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)建蓋的各類商品住宅。

　　第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位和有關(guān)管理部門均應(yīng)遵守本辦法。

　　第四條 商品住宅價(jià)格應(yīng)以合理成本為基礎(chǔ)，有適當(dāng)利潤(rùn)，結(jié)合供求狀況和國(guó)家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素，實(shí)行級(jí)差價(jià)格。

　　第五條 商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成。

　　一、成本，包括支付的以下各項(xiàng)費(fèi)用：

　　1.土地征用費(fèi)：指《云南省土地管理實(shí)施辦法》（省人大一九九四年六月二日公布）規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用；以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，按實(shí)際支付的出讓金、轉(zhuǎn)讓金計(jì)算。

　　2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指《云南省城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用。

　　3.勘查設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)：指國(guó)家及省有權(quán)部門制定的，支付小區(qū)或組團(tuán)的規(guī)劃、勘查、設(shè)計(jì)、“三通一平”或“六通一平”等費(fèi)用。

　　4.建筑安裝工程費(fèi)：指按施工圖內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，依照《云南省建筑工程綜合定額》編制的預(yù)算審定的基礎(chǔ)、上部工程、水電、內(nèi)外裝修的施工費(fèi)用。

　　5.住宅小區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施工程費(fèi)：指為小區(qū)服務(wù)的非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。具體項(xiàng)目是小區(qū)或組團(tuán)紅線內(nèi)20米以內(nèi)（含20米）道路、配電房、泵房、綠化及建筑小品、托兒所、幼兒園、小學(xué)、派出所、居委會(huì)、管委會(huì)、公廁、自行車庫(kù)（棚）等。以上建設(shè)內(nèi)容，以及項(xiàng)目

　　的規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)按批準(zhǔn)的小區(qū)初步設(shè)計(jì)核定，費(fèi)用按施工圖預(yù)算核定。

　　6.開發(fā)間接費(fèi)用：指直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等，以本款1－5項(xiàng)之和為基數(shù)的2％計(jì)算。

　　7.投資利息：計(jì)入成本的投資利息，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅占用貸款的平均周期、平均利率和項(xiàng)目的具體情況確定。

　　二、利潤(rùn)：

　　商品住宅法定利潤(rùn)按成本1－5項(xiàng)費(fèi)用的8％以內(nèi)計(jì)取。統(tǒng)代建房及安居工程不計(jì)法定利潤(rùn)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司或承建的市、縣開發(fā)辦（合作辦）按成本1－5項(xiàng)費(fèi)用的1－3％收取管理費(fèi)。利潤(rùn)和管理費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)由各地物價(jià)部門視商品住宅質(zhì)量確定。

　　三、稅收：

　　商品住宅按國(guó)家稅法規(guī)定的稅種和稅率繳納。

　　四、地段差價(jià)：

　　地段差價(jià)的征收辦法由各地根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。地段差價(jià)收入作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)基金進(jìn)行管理。

　　第六條 下列費(fèi)用不得列入商品住宅成本：

　　1.住宅小區(qū)內(nèi)外的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；

　　2.住宅小區(qū)內(nèi)外地區(qū)性的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用；

　　3.道路紅線寬度在20米以上（不含20米）的城市道路及附屬設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

　　第七條 商品住宅的樓層價(jià)差在標(biāo)準(zhǔn)樓層價(jià)格基礎(chǔ)上，根據(jù)不同情況確定其樓層的差價(jià)率和不同的朝向確定朝向差價(jià)率。各樓層增減差價(jià)和朝向差價(jià)的代數(shù)和為零。樓層差價(jià)率和朝向差價(jià)率由各地統(tǒng)一制定。

　　第八條 商品住宅價(jià)格構(gòu)成公式如下：

　　平均價(jià)格＝成本＋利潤(rùn)＋稅金＋代收費(fèi)

　　銷售價(jià)格＝平均價(jià)格±（樓層差價(jià)、朝向差價(jià)）

　　公式中的稅金，指營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加組成稅收；固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按云地稅發(fā)〔1995〕22號(hào)文件執(zhí)行。

　　第九條 購(gòu)房單位或個(gè)人因需要，提出與施工圖不同但符合國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求，所超出施工圖內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)而增減的設(shè)備、材料及施工費(fèi)用，由開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司在銷售價(jià)格之外，按分部分項(xiàng)工程結(jié)算有關(guān)規(guī)定與購(gòu)房單位或個(gè)人另行結(jié)算。

　　第十條 單位和個(gè)人購(gòu)買商品住宅，或者委托房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)代建房屋的代收費(fèi)的繳納，其收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國(guó)務(wù)院、國(guó)家計(jì)委和財(cái)政部，省政府、省物價(jià)局和省財(cái)政廳批準(zhǔn)的商品住宅或統(tǒng)代建房屋的收費(fèi)項(xiàng)目規(guī)定組成，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按具體的文件執(zhí)行。除以上有權(quán)單位制定

　　的收費(fèi)以外，任何部門和單位制定的收費(fèi)均無效。

　　第十一條 商品住宅價(jià)格實(shí)行國(guó)家定價(jià)和國(guó)家指導(dǎo)價(jià)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司在以行政劃撥方式獲得的土地上開發(fā)的商品住宅售價(jià)和租金實(shí)行國(guó)家定價(jià)。經(jīng)物價(jià)部門審批后的價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)公司不得擅自提高。

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司在通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地上開發(fā)的商品住宅售價(jià)皆實(shí)行國(guó)家指導(dǎo)價(jià)，由物價(jià)部門制定基準(zhǔn)價(jià)格，放開銷售價(jià)格。銷售價(jià)格必須報(bào)物價(jià)部門備案后方能執(zhí)行。物價(jià)部門審批基準(zhǔn)價(jià)格后，必須抄送同級(jí)地方稅務(wù)部門。需繳納土地增值稅的商品住宅，在計(jì)算增值額的

　　扣除項(xiàng)目金額時(shí)，各級(jí)地方稅務(wù)部門應(yīng)以物價(jià)部門審批基價(jià)時(shí)測(cè)算的項(xiàng)目金額為扣減金額。

　　第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司建造商品住宅必須按省建委《關(guān)于印發(fā)〈云南省房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文件編審暫行規(guī)定〉的通知》（云建房〔1992〕第66號(hào)）規(guī)定報(bào)批初步設(shè)計(jì)，依據(jù)審批初步設(shè)計(jì)核定的建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)編制施工圖預(yù)算，經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行或預(yù)算編

　　制審查辦公室審核后，連同有關(guān)文件資料報(bào)批價(jià)格。其中項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積在五萬平方米以上的報(bào)省物價(jià)局會(huì)同省建設(shè)行政主管部門審批；項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積在五萬平方米以下的，由地、州、市物價(jià)部門審批，報(bào)省物價(jià)局、省建設(shè)行政主管部門備案。舊城改造建商品住宅的，報(bào)批價(jià)格

　　時(shí)必須附拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用結(jié)算資料?！渡唐纷≌瑑r(jià)格申報(bào)表》由各地、州、市物價(jià)部門發(fā)放。

　　第十三條 國(guó)家實(shí)行商品住宅預(yù)售許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)售商品住宅時(shí)應(yīng)先將預(yù)售價(jià)格報(bào)物價(jià)部門備案，由省、地、州、市建設(shè)行政主管部門發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。商品住宅竣工后，由物價(jià)部門最后審批銷售價(jià)格或基準(zhǔn)價(jià)格，審批后的銷售價(jià)格以多退少補(bǔ)的方式同預(yù)售

　　價(jià)銜接。基準(zhǔn)價(jià)格除抄送同級(jí)地方稅務(wù)部門以外，不得對(duì)外宣傳。

　　第十四條 任何單位不得在已經(jīng)批準(zhǔn)的商品住宅價(jià)格構(gòu)成因素以外，擅自追加住宅小區(qū)的配套工程項(xiàng)目而提高商品住宅價(jià)格。工程后期確因發(fā)生不可預(yù)見的建設(shè)費(fèi)用，需要調(diào)整價(jià)格時(shí)，應(yīng)按本辦法第十二條規(guī)定重新報(bào)批。

　　第十五條 除國(guó)務(wù)院、省人民政府另有規(guī)定者外，嚴(yán)禁向商品住宅攤派、收費(fèi)。

　　第十六條 房地產(chǎn)開經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須遵守國(guó)家物價(jià)法規(guī)和政策，按規(guī)定報(bào)批商品住宅價(jià)格。

　　第十七條 對(duì)下列違反本辦法的行為，各級(jí)物價(jià)、房地產(chǎn)、財(cái)政、審計(jì)部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格管理?xiàng)l例》等國(guó)家、省有關(guān)法規(guī)予以處罰：

　　1.不按規(guī)定報(bào)批商品住宅價(jià)格的；

　　2.越權(quán)定價(jià)和擅自提價(jià)的；

　　3.違反規(guī)定的計(jì)價(jià)原則，擴(kuò)大計(jì)價(jià)范圍的；

　　4.擅自增設(shè)或減少建設(shè)內(nèi)容，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模或提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將費(fèi)用攤?cè)氤杀镜模?/p>

　　5.擅自提高取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或擴(kuò)大取費(fèi)范圍的；

　　6.其他違反本辦法的行為。

　　第十八條 除工商用房以外的其它非住宅商品房或統(tǒng)代建房的計(jì)價(jià)參照本辦法執(zhí)行。

　　第十九條 本辦法不適用二次出售的商品住宅。

　　第二十條 各地、州、市可根據(jù)本辦法制定補(bǔ)充規(guī)定，報(bào)省物價(jià)局、省建設(shè)廳備案。

　　第二十一條 省物價(jià)局、省建設(shè)廳、省地稅局負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)各地執(zhí)行本辦法，對(duì)違反本辦法計(jì)價(jià)原則、擴(kuò)大計(jì)價(jià)范圍、更改計(jì)價(jià)的行為有權(quán)糾正。

　　第二十二條 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。原省物價(jià)局、省建委、省財(cái)政廳頒發(fā)的《云南省商品住宅價(jià)格管理實(shí)施細(xì)則（試行）》即云價(jià)房發(fā)〔1992〕84號(hào)、云建房〔1992〕第180號(hào)文同時(shí)廢止。

　　第二十三條 本辦法由省物價(jià)局負(fù)責(zé)解釋。

　　1996年11月30日