第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，保障和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)有效實(shí)施管理，維護(hù)住宅小區(qū)的公共利益和生活秩序，保護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造安全、優(yōu)美、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以住宅為主，有相配套的市政公用設(shè)施和相關(guān)的商業(yè)、文化設(shè)施的居住區(qū)（含住宅建筑群）。本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋和相關(guān)的公用設(shè)施及公共場(chǎng)地等。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指對(duì)城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠地、環(huán)境、公共秩序等事項(xiàng)進(jìn)行專業(yè)化有償維護(hù)、修繕和整治。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅所有人。

　　第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)管理相結(jié)合的原則。受委托的物業(yè)管理企業(yè)按合同約定提供有償服務(wù)。

　　第四條 省建設(shè)行政主管部門是本省住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門?？h級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門?？h級(jí)以上人民政府有關(guān)專業(yè)部門按照政府職責(zé)分工，協(xié)助同級(jí)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理有關(guān)工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第五條 公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上，新建住宅小區(qū)出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上時(shí)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)組織公有住宅出售單位或開發(fā)建設(shè)單位召集第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)吸收房屋使用人參加。

　　第六條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是住宅小區(qū)物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，行使下列職權(quán)：

　　（一）選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），選舉、罷免管委會(huì)委員；

　?。ǘ┞犎〔徸h管委會(huì)工作報(bào)告，改變或撤消管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定，監(jiān)督管委會(huì)工作；

　?。ㄈQ定關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

　?。ㄋ模徸h并通過管委會(huì)章程和業(yè)主公約；

　?。ㄎ澹徸h并通過物業(yè)管理企業(yè)提出的房屋共用部位和共用設(shè)施維修、資金籌措、使用計(jì)劃和預(yù)決算。

　　（六）其他需要討論的問題。

　　第七條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立管委會(huì)。管委會(huì)權(quán)利和義務(wù)是：

　?。ㄒ唬┢鸩莨芪瘯?huì)章程；

　?。ǘ┻x聘、解聘住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同；

　?。ㄈ徸h物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區(qū)的年度工作計(jì)劃，住宅小區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目及資金；監(jiān)督、檢查物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取和使用情況；

　　（四）負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施基金和資金的管理；

　?。ㄎ澹┙邮芊康禺a(chǎn)管理部門和各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　第八條 管委會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列材料報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案：

　?。ㄒ唬┏闪⒐芪瘯?huì)的報(bào)告；

　　（二）管委會(huì)章程；

　　（三）管委會(huì)組成人員名單；

　?。ㄋ模┺k公場(chǎng)所證明文件及管理區(qū)域說明、附圖。

　　第九條 住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主和房屋使用人應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面制定公約。業(yè)主公約對(duì)本住宅小區(qū)全體人員具有普遍約束力。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)和服務(wù)

　　第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，依照《中華人民共和國(guó)公司法》規(guī)定，到工商部門辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核發(fā)《江西省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)管理實(shí)行企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證管理制度和管理人員持證上崗制度。具體辦法按照《江西省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》和《房地產(chǎn)行業(yè)企事業(yè)單位關(guān)鍵崗位持證上崗實(shí)施辦法》（贛建科字〔1997〕2號(hào)）執(zhí)行。

　　第十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)簽訂的住宅小區(qū)物業(yè)管理合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理。物業(yè)管理合同應(yīng)報(bào)住宅小區(qū)所在地房地產(chǎn)管理部門備案。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：

　　（一）房屋住宅共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；

　?。ǘ┳≌^(qū)內(nèi)共用設(shè)施的使用管理、維修和更新；

　　（三）電梯、水泵等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；

　　（四）保潔服務(wù)；

　?。ㄎ澹┍０卜?wù)；

　?。┸囕v行駛及停泊；

　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)管理部門規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主可以約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：

　?。ㄒ唬┳≌淖杂貌课缓妥杂迷O(shè)備的維修、更新；

　　（二）業(yè)主管委會(huì)委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

　　第十三條 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)：

　?。ㄒ唬┫硎車?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策；

　　（二）選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；

　?。ㄈ┮罁?jù)物業(yè)管理合同和物價(jià)部門有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

　?。ㄋ模┙邮芄芪瘯?huì)和業(yè)主的監(jiān)督；

　　（五）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化體育活動(dòng)；

　?。┌凑辗?、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定可從事與物業(yè)管理相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十四條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)做好前期物業(yè)管理工作，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至管委會(huì)成立前的物業(yè)管理。住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和省規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的保修責(zé)任。

　　第十五條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，管委會(huì)有權(quán)制止并要求限期改正：

　?。ㄒ唬┓课菁肮迷O(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；

　　（二）管理制度不健全、管理混亂的；

　?。ㄈ┥米詳U(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

　?。ㄋ模﹣y搭亂建、改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

　?。ㄎ澹┎宦男形飿I(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。經(jīng)管委會(huì)指出，仍不改正的，業(yè)主或房屋使用人可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門投訴；房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)受理，并在15日內(nèi)將調(diào)查處理結(jié)果答復(fù)投訴人。

　　第四章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第十六條 住宅小區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會(huì)移交下列住宅小區(qū)工程資料：

　?。ㄒ唬┳≌^(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　　（二）單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

　?。ㄈ┕芫€竣工圖；

　?。ㄋ模┢渌飿I(yè)管理所需的資料。

　　第十七條 業(yè)主使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　?。ㄒ唬┪唇?jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

　?。ǘ┎坏脤?duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；

　　（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

　?。ㄋ模┎坏美梅课輳氖挛：怖娴幕顒?dòng)。

　　第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

　?。ㄒ唬┷`踏、占用綠地，攀折花木；

　?。ǘ┱加脴翘蓍g、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施；

　?。ㄈ﹣y拋垃圾、雜物；（四）影響市容觀瞻的亂搭、張貼、亂掛等；

　　（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

　　（六）隨意停放車輛和鳴高音喇叭；

　?。ㄆ撸┌l(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

　?。ò耍┡欧庞卸?、有害物質(zhì)；

　?。ň牛┓?、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約所禁止的其他行為。

　　第十九條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

　?。ㄒ唬┦覂?nèi)部分和其他自用部位及自用設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修，也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償維修；

　?。ǘ┓课莸耐鈮γ妗翘蓍g、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施等房屋共用部位和共用設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地等，管委會(huì)可委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)和管理；共用部位、共用設(shè)備和設(shè)施人為造成損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)照價(jià)賠償損失。

　　第二十條 住宅小區(qū)內(nèi)水、電、煤氣、通訊等管線的維修，由上述專業(yè)單位負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。

　　第二十一條 凡使用不當(dāng)使房屋及附屬設(shè)施影響市容或可能危害毗鄰房屋安全及公共利益的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕。

　　第五章 物業(yè)管理費(fèi)用的管理與使用

　　第二十二條 住宅小區(qū)物業(yè)管理資金包括：

　?。ㄒ唬┓课莨灿貌课?、共用設(shè)施維修基金（資金）；

　?。ǘ┓课莨灿貌课?、共用設(shè)施維修費(fèi)；

　?。ㄈ┕芾矸?wù)費(fèi)。上述管理資金應(yīng)當(dāng)設(shè)立專戶存儲(chǔ)。房屋共用部位、共用設(shè)施維修基金（資金）所獲取的利息用于房屋共用部位，共用設(shè)備、設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)；管理服務(wù)費(fèi)用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出，不得挪作他用。

　　第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)建立房屋共用部位、共用設(shè)施維修基金（資金）?；鹳Y金來源：屬公有住宅出售的，由公有住宅售房單位按照多層住宅不低于售房款20％，高層住宅不低于售房款的30％提取基金；屬新建住宅小區(qū)的，由住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按建造成本價(jià)的1％至3％比例提取資金，該資金在小區(qū)開發(fā)建設(shè)成本中列支?；鹩晒凶》渴鄯繂挝粴w集，資金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門歸集。基金（資金）應(yīng)當(dāng)自管委會(huì)成立之日起15日內(nèi)全額移交。

　　第二十四條 房屋共用部位、共用設(shè)施維修費(fèi)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)等有關(guān)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向管委會(huì)繳納相關(guān)的房屋共用部位、共用設(shè)施維修費(fèi)。

　　第二十五條 管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按物價(jià)部門收費(fèi)規(guī)定逐期直接向業(yè)主或房屋使用人收取。管委會(huì)應(yīng)當(dāng)將基金（資金）以單元為單位分別存入專戶。發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，其基金（資金）也隨之轉(zhuǎn)移，歸現(xiàn)業(yè)主享有。特約服務(wù)費(fèi)由雙方約定。

　　第二十六條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)無償向管委會(huì)移交公用配套設(shè)施和場(chǎng)地。

　　第二十七條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按房屋總建筑面積的一定比例，以建造成本價(jià)向管委會(huì)提供管委會(huì)辦公用房和物業(yè)管理企業(yè)辦公業(yè)務(wù)用房，所提供房屋的購房款可在住宅開發(fā)建設(shè)單位提取的共用部位、共用設(shè)施維修資金中列支。所購房屋產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，由管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)使用，不得挪作他用。

　　第二十八條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以建造成本價(jià)向管委會(huì)，按房屋總建筑面積0.5％的比例提供經(jīng)營(yíng)用房。該經(jīng)營(yíng)用房的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理企業(yè)租用。經(jīng)營(yíng)用房的購房款可從住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施維修資金中墊支，所墊房款從其租金中收回。

　　第二十九條 公有住宅出售單位應(yīng)當(dāng)參照第二十六條、第二十七條、第二十八條規(guī)定辦理。

　　第三十條 住宅小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施維修基金（資金）、費(fèi)的收支帳目，管委會(huì)應(yīng)當(dāng)每季度公布一次，接受業(yè)主或房屋使用人的監(jiān)督。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十一條 業(yè)主或使用人違反業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；造成業(yè)主或使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第三十二條 業(yè)主代表大會(huì)、管委會(huì)作出的決定違反本辦法的，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十五條規(guī)定的，由市、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正，可以并處1000元以上30000元以下的罰款。違反本辦法情節(jié)嚴(yán)重的，省建設(shè)行政主管部門可以作出降低資質(zhì)等級(jí)的處理，并依法予以處罰。

　　第七章 附則

　　第三十四條 業(yè)主公約范本和物業(yè)管理合同文本，由省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。

　　第三十五條 大廈寫字樓、商住樓、別墅區(qū)及其他可委托進(jìn)行管理的非居住房屋的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。省級(jí)以上開發(fā)區(qū)的住宅小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十六條 本辦法由省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十七條 本辦法自一九九七年八月二十八日起施行。

　　1997年8月28日