第一章 總 則

　　第一條 為加強我市的城市建設(shè)，搞好住宅小區(qū)的開發(fā)，為城市居民群眾創(chuàng)造一個方便、安全、整潔、優(yōu)美、文明的生活環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市具體情況，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所說的住宅小區(qū)是指按城市總體規(guī)劃，在舊城區(qū)成片改造和新區(qū)建設(shè)中，形成的以住宅為主體的市政、公用和服務設(shè)施配套、功能比較齊全的居民生活區(qū)。占地規(guī)模不小于五公頃，建筑面積不少于五萬平方米。

　　不論是舊城區(qū)改造或新區(qū)開發(fā)的住宅小區(qū)，都要經(jīng)過市人民政府批準。

　　第三條 凡屬我市舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)的住宅小區(qū)，其規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)管理均適用本辦法。

　　第四條 長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是城市開發(fā)建設(shè)的主管部門。下設(shè)市建設(shè)開發(fā)管理辦公室，具體負責小區(qū)開發(fā)建設(shè)管理、組織、協(xié)調(diào)和行業(yè)管理工作。

　　其主要職責是：

　　一、根據(jù)長春市城市建設(shè)總體規(guī)劃，編制中、長期住宅小區(qū)綜合開發(fā)規(guī)劃；

　　二、會同市計劃部門，對小區(qū)綜合開發(fā)進行可行性研究及計劃執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查；

　　三、對各類開發(fā)公司進行資格審查和行業(yè)管理；

　　四、會同有關(guān)部門管理、確定商品房價格；

　　五、管理和協(xié)調(diào)環(huán)境效益費的使用；

　　六、負責小區(qū)開發(fā)建設(shè)中糾紛的仲裁。

　　第五條 住宅小區(qū)要以全面提高城市綜合開發(fā)的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益為中心，做到“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”嚴格按照國家規(guī)定的基本建設(shè)程序進行管理。

　　第六條 市城建、公用、環(huán)保、公安、房地、物價、網(wǎng)點、電業(yè)、電信等有關(guān)部門和各區(qū)人民政府，都要積極配合，共同搞好小區(qū)的開發(fā)建設(shè)和管理工作。

　　第二章 小區(qū)規(guī)劃管理

　　第七條 住宅小區(qū)建設(shè)要貫徹國務院對長春市城市總體規(guī)劃批復的精神，由市計劃、規(guī)劃部門會同房產(chǎn)部門，每年劃出一定數(shù)量的破舊危房地段，由各開發(fā)公司進行成片開發(fā)改造，各類建設(shè)項目都要安排在統(tǒng)一開發(fā)和改造的地區(qū)。

　　經(jīng)批準插建的單位建投項目，按規(guī)定繳納環(huán)境效益費。

　　第八條 住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，由市規(guī)劃管理部門按照長春市總體規(guī)劃，委托具有資格的規(guī)劃設(shè)計單位，提前做出開發(fā)小區(qū)的規(guī)劃方案和詳細規(guī)劃，采取公開招標，專家評審的方式，選定最佳方案。

　　第九條 編制小區(qū)規(guī)劃，必須明確用地規(guī)模和建筑功能，嚴格控制合理的建筑間距和人口密度，合理確定道路、公共設(shè)施和和生活服務設(shè)施的分布位置，以及適應小區(qū)建后日常管理需要的設(shè)施。

　　小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案，由市建委會同計委、城建、公用、房地、環(huán)保、消防、電力、電信、教育、公安、網(wǎng)點等部門共同審查會簽，保證小區(qū)的開發(fā)建設(shè)與全市的經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃相銜接，與城市整體建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　第十條 凡規(guī)劃小區(qū)內(nèi)有各級人民政府確定具有保護價值的建筑物、構(gòu)筑物、歷史文物有關(guān)部門等，必須嚴加保護，不得擅自損壞和拆除。

　　第十一條 小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)批準后，必須嚴格執(zhí)行，任何單位和個人不得擅自改變，如確需修改時，要按程序報經(jīng)原批準機關(guān)批準。

　　小區(qū)內(nèi)的建筑設(shè)計經(jīng)批準后，在施工過程中如有變動，必須經(jīng)市規(guī)劃管理部門批準。

　　規(guī)劃管理部門應定期檢查各項規(guī)劃設(shè)計的實施情況，及時制止、糾正各種違反規(guī)劃的行為。

　　第十二條 小區(qū)內(nèi)不得興建污染環(huán)境和產(chǎn)生噪聲（超標準）的生產(chǎn)、加工型企業(yè)以及影響居民生活安全的易燃易爆品生產(chǎn)和保管單位。在小區(qū)內(nèi)存在的上述企業(yè)和單位應作出搬遷計劃，逐步遷出，未遷出前應采取積極措施，保證將危害降到最低限度。

　　第三章 開發(fā)建設(shè)管理

　　第十三條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)要堅持先地下，后地上的原則，提前建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務設(shè)施與住宅建設(shè)要同步進行。

　　第十四條 對小區(qū)開發(fā)建設(shè)計劃實行宏觀控制，市建委要會同市計劃部門，按市財力制定出遠、中、近期綜合開發(fā)計劃。市建設(shè)開發(fā)管理辦公室根據(jù)控制計劃，編制年度開發(fā)計劃，并組織各開發(fā)公司實施。

　　第十五條 凡列入年度開發(fā)建設(shè)計劃的小區(qū)，由開發(fā)管理辦公室，公開向具備資格的開發(fā)公司進行 招標，確定開發(fā)單位。

　　第十六條 中標的開發(fā)公司的動遷工作，應在可行研究批準后進行，在拆除原有房屋前，須向房屋產(chǎn)權(quán)部門辦理拆除批準手續(xù)及建成后的產(chǎn)權(quán)事宜，不得先拆后報。同時要通知及時斷絕供電、煤氣、給排水，并處理好現(xiàn)場。不得出現(xiàn)“跑、冒、滴、漏”；不得影響小區(qū)外周圍用戶的供電、供氣、供水和排水。

　　第十七條 小區(qū)原住戶的動遷安置要按照《長春市城市建設(shè)動遷安置例條》及市政府的有關(guān)規(guī)定進行。

　　第十八條 實施小區(qū)開發(fā)建設(shè)的公司要采取招標的方式選擇設(shè)計、施工單位。對建筑造型要求較高的公用建設(shè)項目，還要由市建設(shè)開發(fā)管理辦公室和規(guī)劃部門召開招投標會議，選擇最佳方案。

　　第十九條 小區(qū)的給排水、煤氣、電力、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等配套設(shè)施，要由專業(yè)部門按規(guī)劃進行設(shè)計并組織施工，開發(fā)單位與專業(yè)部門簽訂工程設(shè)計施工協(xié)議，確保房屋建成后，同時投入使用。

　　第二十條 小區(qū)內(nèi)凡經(jīng)批準的建筑工程和各種工程管線位置，在開工前必須經(jīng)規(guī)劃管理部門定線檢查，發(fā)放“建設(shè)許可證”方可施工。

　　第二十一條 施工過程中不得損壞地上、地下非改造的市政設(shè)施，運輸車輛不得損壞人行道、邊石和樹木，不得將泥土帶入街路上，多余的建筑殘土要及時清運保證市容整潔。

　　第二十二條 小區(qū)規(guī)劃紅線四周，在施工期間要進行圍圈，需要封閉的道路，要報經(jīng)公安、城建部門批準。開工前，開發(fā)單位要辦妥占道、挖掘道路、砍伐樹木等手續(xù)。

　　第四章 建成后驗收

　　第二十三條 小區(qū)建設(shè)全部竣工后，由開發(fā)建設(shè)單位向市建委提出全面竣工驗收報告，市建委在接到竣工報告后十天內(nèi)組織驗收小組進行驗收，經(jīng)驗收合格的小區(qū)，發(fā)給驗收合格證。

　　對規(guī)模較大，建設(shè)周期較長的小區(qū)，可按建設(shè)組團分次進行中間驗收，經(jīng)驗收合格的，發(fā)給驗收合格證。

　　第二十四條 小區(qū)驗收工作由驗收小組負責。驗收小組由市建委牽頭，并由市房地、城建、公用、環(huán)保、公安、電業(yè)、電信、規(guī)劃、網(wǎng)點、教育和所在區(qū)人民政府以及小區(qū)管委會等部門派人組成。

　　第二十五條 提請驗收的小區(qū)必須具備下列條件：

　　一、小區(qū)內(nèi)各種建筑物、構(gòu)筑物的位置、高度、立面造型及裝修色調(diào)等，符合規(guī)劃審定的要求；

　　住宅房屋內(nèi)供電、供水、排水、供暖、煤氣等設(shè)施能正常運行；

　　二、小區(qū)內(nèi)公用服務設(shè)施、配套工程按規(guī)劃審定的項目已全部建成。由于施工季節(jié)影響的綠化工程可延至翌年。

　　三、小區(qū)的動遷戶全部回遷或作了妥善安置，全部房屋可一次交清無遺留問題。

　　第二十六條 小區(qū)竣工驗收依據(jù)是：

　　一、國家對竣工驗收的有關(guān)規(guī)定；

　　二、城市規(guī)劃和計劃等部門審定的小區(qū)建設(shè)規(guī)劃；

　　三、小區(qū)內(nèi)各類建筑工程的施工圖紙及有關(guān)設(shè)計文件；

　　四、竣工圖和技術(shù)檔案資料。

　　第二十七條 對未達到驗收標準的小區(qū)，根據(jù)情況作如下處理：

　　一、對施工單位實行保證金制度，在小區(qū)驗收前，開發(fā)單位按基本工程造價預留百分之五的工程款，待驗收合格后，返還施工單位；

　　二、對小區(qū)驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，要限期解決，超過限期未解決的問題，由開發(fā)單位負責解決處理，屬于施工單位責任，所發(fā)生的費用由保證金支付，不足部分扣工程款；

　　三、對未按照規(guī)劃建設(shè)、公共設(shè)施不配套及原動遷戶不能按時回遷的小區(qū)，除責成開發(fā)單位限期配套解決外，不再批準開發(fā)新的小區(qū)；

　　四、由于小區(qū)配套不完整，影響住戶居住而造成經(jīng)濟損失的，由開發(fā)單位負責賠償。對無力組織小區(qū)配套建設(shè)的開發(fā)單位，要取銷其開發(fā)新小區(qū)的資格。

　　第二十八條 小區(qū)接管工作從驗收合格后進行，小區(qū)管委會負責組織接管，開發(fā)單位逐項移交，市建設(shè)開發(fā)管理辦公室派人監(jiān)交，并對接管中出現(xiàn)的糾紛予以裁決。

　　開發(fā)單位在建設(shè)工程全部移交后，要派有關(guān)業(yè)務人員協(xié)助小區(qū)管委會熟悉情況，并參與組織小區(qū)各單位、居民遷入工作，直到小區(qū)遷入工作全部結(jié)束。

　　第五章 商品房價格管理

　　第二十九條 對開發(fā)小區(qū)內(nèi)商品房的價格要以計劃成本為主要依據(jù)，并考慮不同地域、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、環(huán)境、質(zhì)量、朝向、樓層等因素，以質(zhì)論價，分等定價。

　　第三十條 凡銷售商品房的開發(fā)公司必須編制開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟費用測算表和建設(shè)銀行審定后的工程概預算資料，報市建設(shè)開發(fā)管理辦公室，市建設(shè)開發(fā)管理辦公室會同市物價局、市建設(shè)銀行等部門共同確定商品房價格。

　　第三十一條 商品房的價格應由開發(fā)小區(qū)成本、計劃利潤、稅金、環(huán)境效益費等項構(gòu)成。超收部分按一定比例，上繳市財政，專戶存儲，不得挪作它用，做為城市建設(shè)資金來源的一部分，用以補助棚戶區(qū)和建安比低、邊遠區(qū)的小區(qū)改造。

　　第三十二條 開發(fā)公司的商品房實行預售的辦法，售購雙方須簽訂購房合同，寫明房屋地點、結(jié)構(gòu)、戶型、朝向、價格、樓層和交付使用期限。同時，購方要交預售價百分之五十的預交金，購售雙方都要嚴格履行合同，購方每延期一天交款，向售方交付千分之一違約金；售方每延期交付使用一天，向購方交付千分之一的違約金。

　　第六章 費用管理

　　第三十三條 為加速棚戶區(qū)和邊遠區(qū)的改造，要根據(jù)所處地域、環(huán)境的差異，按規(guī)劃面積對開發(fā)單位征收環(huán)境效益費，作為城市建設(shè)資金來源的一部分，專款專用，由市政府批準使用。環(huán)境效益費標準如下：

　　第一組團 50－100元／平方米

　　第二組團 30－49元／平方米

　　第三組團 20－29元／平方米

　　第四組團 19元／平方米以下

　　環(huán)境效益費用由市建設(shè)開發(fā)管理辦公室代收，然后上繳市財政專戶。市開發(fā)管理辦公室與各開發(fā)公司簽訂協(xié)議，在協(xié)議簽定時交20％，主體工程完成時交50％，工程竣工時交30％。各開發(fā)單位必須及時繳納，并責成各建設(shè)銀行代為劃撥收款。

　　各組團的地域范圍，如附表。

　　第三十四條 為降低商品房屋售價，凡按批準的規(guī)劃配套建設(shè)的開發(fā)小區(qū)，可享受如下優(yōu)惠：

　　一、減半征收基礎(chǔ)設(shè)施配套費、排污費；

　　二、免收人防工程費；

　　三、水、電按新增容量計算。

　　四、由開發(fā)單位在開發(fā)小區(qū)內(nèi)按規(guī)劃和格局建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點，可按商品住宅部分規(guī)定減半交付面積，建成的網(wǎng)點無償交市網(wǎng)點建設(shè)辦公室統(tǒng)一安排使用。開發(fā)單位不按規(guī)劃建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點的。其商品住宅部分，按《長春市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)管理辦法》規(guī)定的商業(yè)網(wǎng)點比例和金額交納網(wǎng)點費。

　　第三十五條 小區(qū)內(nèi)按審定方案需要拆除的市政設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，有關(guān)部門免收一切費用，建成后一次無償交付城建、公用部門統(tǒng)一管理使用。

　　需要移地另建的市政、環(huán)衛(wèi)設(shè)施及樹木、園林景點等要根據(jù)實際情況，由開發(fā)單位按規(guī)定支付有關(guān)費用。

　　第三十六條 各開發(fā)單位要按開發(fā)總投資的千分之二點五，向市建設(shè)開發(fā)管理辦公室繳納開發(fā)管理費（列入開發(fā)成本），用于小區(qū)開發(fā)的各項經(jīng)費支出。

　　第七章 附 則

　　第三十七條 對違反本辦法的有關(guān)處罰規(guī)定，由市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會另行制定，報市政府批準后公布施行。

　　第三十八條 本辦法由長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委會負責組織實施。

　　第三十九條 本辦法自一九八九年一月一日起施行。附：第三十三條各組團地域范圍

　　第一組團：

　　北起遼寧路——長白路——東八條街北段

　　至永寧路；

　　東至伊通河；

　　南至自由大路（伊通河——自由廣場——

　　工農(nóng)廣場段）；

　　西南沿工農(nóng)大路（全程）；

　　西至長沈鐵路。

　　第二組團：

　　一、北起景陽大路（全程）——工農(nóng)大路（全程）——斯大林大街（工農(nóng)廣場——自由廣場段）——自由大路（自由廣場——伊通河段）；

　　東至伊通河；

　　南至南環(huán)城路。

　　二、北起西安大路（與和平大路交匯處——西安廣場段）——青龍路——青川路（西段）——龍泉路——青蔭路；

　　東至長沈鐵路；

　　南至景陽大路（全程）；

　　西至和平大街（與景陽大路交匯處——西安大路段）

　　三、北起長吉鐵路；

　　東至東盛大街；

　　南至直升路；

　　西至伊通河。

　　第三組團：

　　一、北起北環(huán)城路（西段）；

　　東至長哈、長沈鐵路；

　　南至景陽大路；

　　西至西環(huán)城路。

　　二、北起長吉鐵路；

　　東至東環(huán)城路；

　　南至直升路；

　　西至伊通河。

　　注：已列入第二組團范圍的除外。

　　第四組團：

　　一、北起北環(huán)城路（東段）；

　　東至東環(huán)城路；

　　南至長吉鐵路；

　　西至長哈鐵路。

　　二、北起直升路；

　　東至東環(huán)城路；

　　南至南環(huán)城路；

　　西至伊通河。

　　1989年5月22日