各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市人民政府領(lǐng)導(dǎo)同志同意市房管局?jǐn)M定的《天津市業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行。

　　二00五年八月十五日

　　天津市業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則

　　第一條　為了規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，保證業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)）和《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)則。

　　第二條　本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)。

　　第三條　市物業(yè)管理行政主管部門(mén)和區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和管理。

　　區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　第四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會(huì)依法履行職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第五條　各有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)、開(kāi)展工作，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用不得干預(yù)。

　　第六條　在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府轄區(qū)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)建立由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)、居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加的住宅物業(yè)管理社區(qū)聯(lián)席會(huì)議制度。

　　聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集和主持。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)以下工作：

　?。ㄒ唬┴瀼貓?zhí)行物業(yè)管理政策法規(guī)工作；

　　（二）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿換屆選舉工作；

　　（三）通報(bào)新一屆業(yè)主委員會(huì)成員和分工情況；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)成員缺員50%以上（含50%）或者主任、副主任全部辭職、離任后的補(bǔ)選工作；

　?。ㄎ澹?0%以上業(yè)主提議召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)不依法召集的；

　?。I(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不履行代表業(yè)主會(huì)簽訂、續(xù)簽、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同的；

　?。ㄆ撸┢渌绊懳飿I(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情況。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)整理、保管聯(lián)席會(huì)議的記錄或者形成的會(huì)議紀(jì)要。聯(lián)席會(huì)議的成員單位應(yīng)當(dāng)按照會(huì)議紀(jì)要或者議定的事項(xiàng)落實(shí)責(zé)任，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)督促。

　　第七條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主會(huì)會(huì)議；

　?。ǘ﹫?zhí)行業(yè)主會(huì)作出的決議，定期報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行的情況，提出物業(yè)管理建議；

　?。ㄈ┰跇I(yè)主會(huì)作出決議后30日內(nèi)，代表業(yè)主會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　?。ㄋ模┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，支持物業(yè)管理企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾砘顒?dòng)；

　　（五）聽(tīng)取和反映業(yè)主的意見(jiàn)和建議，協(xié)調(diào)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系；

　?。┒酱俨唤患{物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；

　?。ㄆ撸?duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造方案組織業(yè)主書(shū)面確認(rèn)；

　?。ò耍┍O(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

　?。ň牛┩瓿蓸I(yè)主會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。

　　第八條　業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職。

　　第九條　新當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)參加區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)組織的培訓(xùn)。

　　區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取不同形式，定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定和相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，并建立培訓(xùn)檔案。

　　第十條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立日常工作制度。經(jīng)業(yè)主會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專職執(zhí)行秘書(shū)，協(xié)助處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。專職執(zhí)行秘書(shū)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的培訓(xùn)。

　　專職執(zhí)行秘書(shū)津貼從業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)中列支或者由業(yè)主委員會(huì)籌集，不得向物業(yè)管理企業(yè)攤派。

　　第十一條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案。工作檔案一般包括下列內(nèi)容：

　　（一）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；

　?。ǘI(yè)主會(huì)決議、業(yè)主委員會(huì)決定等書(shū)面材料；

　　（三）業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆的有關(guān)材料；

　?。ㄋ模I(yè)主名冊(cè)；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)合同；

　?。┯嘘P(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件；

　　（七）業(yè)主的書(shū)面意見(jiàn)、建議書(shū)；

　?。ò耍┕?、公示及其證明材料；

　?。ň牛┕灿貌课缓凸灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金收支和使用情況；

　?。ㄊ┢渌麜?shū)面和實(shí)物資料。

　　業(yè)主委員會(huì)工作檔案應(yīng)當(dāng)指定專人保管，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)為其提供檔案資料柜，放置在業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所或者物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的辦公場(chǎng)所。

　　第十二條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有超過(guò)半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì)成員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，公安派出所，居民委員會(huì)的人員列席。

　　第十三條　業(yè)主會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)主任主持，主任因故缺席時(shí)，由其委托的副主任主持。

　　業(yè)主會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主會(huì)章程的規(guī)定召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　（一）20%以上業(yè)主提議的；

　　（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　?。ㄈI(yè)主會(huì)章程規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指定專人整理會(huì)議記錄并做好存檔工作。

　　第十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡采用書(shū)面形式征求業(yè)主意見(jiàn)決定有關(guān)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定組織業(yè)主表決，其他單位和人員不得另行組織表決。本規(guī)則另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第十五條　采用書(shū)面形式征求業(yè)主意見(jiàn)決定有關(guān)事項(xiàng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

　?。ㄒ唬┰跊Q定有關(guān)事項(xiàng)15日前，公告擬表決事項(xiàng)的內(nèi)容、方法、程序和時(shí)間安排；

　?。ǘ┙M織發(fā)放、回收表決票并做好記錄；

　?。ㄈ┙M織10名以上非業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主監(jiān)督票數(shù)統(tǒng)計(jì)活動(dòng)，由2名業(yè)主委員會(huì)成員負(fù)責(zé)唱票、記票，2名非業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)票，并對(duì)統(tǒng)計(jì)結(jié)果簽字確認(rèn)；

　　（四）3日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投票結(jié)果。

　　在表決同一事項(xiàng)時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)明確表示同意或者不同意，業(yè)主表示棄權(quán)的，視為同意。

　　采用書(shū)面形式征求業(yè)主意見(jiàn)決定有關(guān)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)使用全市統(tǒng)一式樣的業(yè)主會(huì)會(huì)議表決票。表決票應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。

　　第十六條　業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)做好以下?lián)Q屆籌備工作：

　?。ㄒ唬┢鸩荼緦脴I(yè)主委員會(huì)工作情況的報(bào)告；

　?。ǘ┐_定業(yè)主會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)成員候選人的照片、姓名、性別、年齡、政治面目、工作單位、學(xué)歷、職稱、簡(jiǎn)歷、房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)或房屋買(mǎi)賣(mài)合同號(hào)和物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)具的交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示；

　　（五）做好召開(kāi)業(yè)主會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　業(yè)主委員會(huì)成員候選人，可以由業(yè)主委員會(huì)提名推薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將上述換屆籌備工作情況報(bào)告區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主會(huì)確定物業(yè)管理企業(yè)后30日內(nèi)，代表業(yè)主會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)未按期代表業(yè)主會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，由居民委員會(huì)督促其在30日內(nèi)履行職責(zé)。逾期仍不履行職責(zé)的，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由居民委員會(huì)組織并成立由業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會(huì)等代表組成的業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組，按照規(guī)定重新選舉業(yè)主委員會(huì)?；I備組的組長(zhǎng)由居民委員會(huì)的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。

　　在重新選舉業(yè)主委員會(huì)期間，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主會(huì)通過(guò)的物業(yè)管理服務(wù)合同履行各自的權(quán)利和義務(wù)；重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)簽物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　第十八條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿不組織換屆選舉的，由居民委員會(huì)督促其在30日內(nèi)履行職責(zé)。逾期仍不組織換屆選舉的，居民委員會(huì)在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織并成立由業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會(huì)等代表組成的換屆籌備組，按照規(guī)定重新選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)?；I備組的組長(zhǎng)由居民委員會(huì)的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。

　　第十九條　業(yè)主委員會(huì)成員缺員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主會(huì)會(huì)議進(jìn)行補(bǔ)選。

　　業(yè)主委員會(huì)成員缺員50%以上或者業(yè)主委員會(huì)主任、副主任全部辭職、離任后，業(yè)主委員會(huì)不及時(shí)組織補(bǔ)選的，由居民委員會(huì)督促其在30日內(nèi)組織補(bǔ)選。逾期仍不組織補(bǔ)選的，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由居民委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主會(huì)會(huì)議，按照規(guī)定補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)成員。

　　第二十條　經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主會(huì)臨時(shí)會(huì)議。不組織召開(kāi)的，由居民委員會(huì)督促其履行職責(zé)。

　　第二十一條　業(yè)主會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知所在地的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的意見(jiàn)和建議。

　　第二十二條　業(yè)主委員會(huì)成員辭職、死亡的，或者因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失不再是業(yè)主的，其業(yè)主委員會(huì)成員資格終止，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十三條　業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主會(huì)會(huì)議通過(guò)，取消其業(yè)主委員會(huì)成員資格，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：

　　（一）因疾病或者其他原因喪失工作能力的；

　　（二）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

　　（三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　?。ㄋ模┰跒楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職的；

　?。ㄎ澹┯蟹缸镄袨榈?；

　?。┢渌虿贿m宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

　　第二十四條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或者業(yè)主委員會(huì)成員資格終止、取消的，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)將保管的檔案資料、印章及業(yè)主會(huì)的財(cái)物移交，并做好交接手續(xù)。對(duì)不移交的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求該轄區(qū)的民警協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第二十五條　自新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主會(huì)章程、業(yè)主公約、經(jīng)業(yè)主會(huì)會(huì)議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況等資料，向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。符合規(guī)定的，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在7個(gè)工作日內(nèi)出具備案證明。不符合規(guī)定的，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知。

　　業(yè)主委員會(huì)備案后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)成員的姓名、聯(lián)系電話和成員的分工情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十六條　業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中按照每年不超過(guò)1%的比例提取活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，具體辦法由業(yè)主會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

　　活動(dòng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)賬目中設(shè)置科目，具體使用情況由業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公布一次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十七條　業(yè)主會(huì)印章應(yīng)當(dāng)用于業(yè)主會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同或者其他與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管并依法使用業(yè)主會(huì)印章。印章遺失的，業(yè)主委員會(huì)持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理重新刻制印章證明，按照規(guī)定重新刻制業(yè)主會(huì)印章。

　　第二十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒(méi)有居民委員會(huì)的，由所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法組織、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)。

　　第二十九條　本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。

　　天津市房地產(chǎn)管理局

　　二00五年八月一日