縣、市、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　《關(guān)于貫徹安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施意見》，業(yè)經(jīng)市政府第 87 次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　二○○六年一月十日

關(guān)于貫徹安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施意見

　　《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）是我省規(guī)范物業(yè)管理行為，促進(jìn)城鎮(zhèn)文明水平，構(gòu)建安全、舒適、文明、和諧人居環(huán)境的一部重要地方性法規(guī)。為了保證《條例》在我市有效施行，針對(duì)我市物業(yè)管理面臨的矛盾和實(shí)際，現(xiàn)就《條例》的貫徹，提出如下實(shí)施意見：

　　一、廣泛宣傳《條例》精神，全面貫徹《條例》的各項(xiàng)規(guī)定

　　（一）有關(guān)單位，物業(yè)管理企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物管企業(yè)），新聞媒體要通過各種形式，全面深入地向廣大群眾宣傳《條例》精神。各相關(guān)部門及物業(yè)管理活動(dòng)中的開發(fā)、物管企業(yè)、業(yè)主等各責(zé)任主體，要認(rèn)真按照《條例》規(guī)定，全面履行相應(yīng)職責(zé)。各縣（市、區(qū)）人民政府要高度重視物業(yè)管理工作，切實(shí)組織好《條例》的貫徹實(shí)施，引導(dǎo)和促進(jìn)全市物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

　　二、建立健全業(yè)主自治機(jī)制，發(fā)揮業(yè)主自治作用

　?。ǘ┮粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。規(guī)劃、開發(fā)、物業(yè)管理行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱物管部門）應(yīng)遵照“統(tǒng)一規(guī)劃、完善功能、配套建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的要求，對(duì)住宅建筑規(guī)模在2萬(wàn)平方米以下的，按照街區(qū)道路等自然邊界圍合的區(qū)域，有序進(jìn)行整合，發(fā)揮整體效應(yīng)，提高居住生活水平。

　?。ㄈ?duì)尚未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，有下列情形之一的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主按照規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　1、入住率達(dá)到50%以上的；

　　2、首批物業(yè)交付滿2年，并且入住率超過30%的；

　　3、首批物業(yè)交付滿3年的。

　　（四）未召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)的老小區(qū)，要分期分批在兩年內(nèi)完成業(yè)主大會(huì)籌建工作。該項(xiàng)工作由物管部門拿出實(shí)施計(jì)劃，具體由小區(qū)所在地的社區(qū)居委會(huì)或原開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)牽頭組織業(yè)主代表，籌備召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，通過相關(guān)事宜，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。已成立業(yè)主委員會(huì)且任期屆滿的老小區(qū)，物管部門應(yīng)指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作，任期即將屆滿的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在屆滿2個(gè)月前提請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉，物管部門、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)幫助指導(dǎo)其換屆工作。

　?。ㄎ澹榱吮ＷC業(yè)主自治機(jī)制的有效運(yùn)行，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)在所在小區(qū)物業(yè)管理用房中安排一定的辦公用房；業(yè)主大會(huì)可以就業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)，以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金，制定籌集、管理和使用辦法，并由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　三、切實(shí)加強(qiáng)前期物業(yè)管理工作

　?。┓康禺a(chǎn)開發(fā)管理部門在新建項(xiàng)目與開發(fā)建設(shè)單位簽定開發(fā)項(xiàng)目合同時(shí)，要求開發(fā)建設(shè)單位按照不低于物業(yè)總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，以及按國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定應(yīng)移交的相關(guān)資料；并就完備共用設(shè)施設(shè)備，落實(shí)房屋銷售物業(yè)要約規(guī)范，招標(biāo)選聘物管企業(yè)，辦理共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收程序等工作，予以明確約定，并將其與項(xiàng)目資本金保證，商品房預(yù)售許可相聯(lián)系；嚴(yán)格跟蹤管理與監(jiān)督。小區(qū)竣工后，建設(shè)規(guī)劃部門依法組織小區(qū)規(guī)劃綜合驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)、市政、園林、設(shè)計(jì)、質(zhì)監(jiān)、物管、供水、供電等單位應(yīng)按各自職責(zé)，配合做好驗(yàn)收工作。

　?。ㄆ撸╅_發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照項(xiàng)目開發(fā)合同約定，認(rèn)真落實(shí)前期物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。物業(yè)銷售前報(bào)請(qǐng)物管部門招標(biāo)選聘物管企業(yè)，簽訂前期物業(yè)管理合同，制定業(yè)主臨時(shí)公約；物業(yè)銷售時(shí)，要將業(yè)主臨時(shí)公約和前期物業(yè)管理合同內(nèi)容向買受人明示，并隨買受人簽訂購(gòu)房合同一并簽字承諾和確認(rèn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格并交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)工程質(zhì)量保修金具體提取的比例與管理使用辦法另行規(guī)定。

　　四、加快建管分離機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程

　?。ò耍╅_發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)管理部門，物管部門的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物管企業(yè)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，以及國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定的相關(guān)資料，并將移交結(jié)果向全體業(yè)主公示。

　?。ň牛├系淖≌^(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)籌建后，開發(fā)管理部門和物管部門要督促與監(jiān)督原開發(fā)建設(shè)單位，按小區(qū)實(shí)際需要，配齊物業(yè)管理用房，完成共用設(shè)施設(shè)備的綜合整治，清理完備相關(guān)資料，向業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物管企業(yè)辦理移交手續(xù)，直至完成移交為止。

　?。ㄊ┳≌飿I(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物管企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)面積在2萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物管企業(yè)。

　　五、逐步規(guī)范和理順?biāo)?、電等公共事業(yè)裝表、收費(fèi)、維修服務(wù)機(jī)制

　?。ㄊ唬┌凑铡稐l例》第三十九條、四十八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)對(duì)最終用戶實(shí)行裝表到戶、收費(fèi)到業(yè)主。并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。供水、供電、供氣等單位需要委托物管企業(yè)代收代繳水、電、氣等費(fèi)的，要與物管企業(yè)協(xié)商簽訂代收代繳服務(wù)協(xié)議，明確代收代繳服務(wù)內(nèi)容，并向物管企業(yè)支付一定的勞務(wù)費(fèi)。

　?。ㄊ榱舜龠M(jìn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電等服務(wù)單位規(guī)范管理，新建小區(qū)必須實(shí)行分表計(jì)量、直抄到戶一次到位；規(guī)劃、設(shè)計(jì)及建筑管理部門應(yīng)切實(shí)履行職責(zé)，逐層予以落實(shí)。尚未實(shí)施直抄到戶的小區(qū)，供水供電等部門要積極采取措施組織實(shí)施“一戶一表”改造，改造費(fèi)用中業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的部分，按物價(jià)部門核定標(biāo)準(zhǔn)由供水、供電等部門向業(yè)主收取。

　　六、規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理共用部位和共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)資金）制度

　　（十三）專項(xiàng)資金的歸集。新建商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅用房的買受人在辦理房屋所有權(quán)過戶時(shí)，由房管部門按房?jī)r(jià)的 1.5% 、高層住宅按 3% 的比例向買受人代收專項(xiàng)資金。對(duì)未實(shí)行專項(xiàng)資金制度以前，1997年10月25日至1999年1月1日期間建成的住宅小區(qū)，按照當(dāng)時(shí)省政府 92 號(hào)令規(guī)定，由原開發(fā)建設(shè)單位按每平方米6元的標(biāo)準(zhǔn)，交納專項(xiàng)資金。專項(xiàng)資金的交納應(yīng)納入開發(fā)建設(shè)行政主管部門對(duì)開發(fā)建設(shè)單位資信評(píng)定及考核管理的范圍。核算移交時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)，可以扣減已用付的專項(xiàng)維修費(fèi)用；1997年10月25日前建成的住宅小區(qū)，單位購(gòu)建向職工房改出售的房屋，按售房款的 20% 標(biāo)準(zhǔn)由房改單位計(jì)提承擔(dān)專項(xiàng)維修費(fèi)用；房改單位售房款用完后，或所歸集的維修資金不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過，由業(yè)主共同續(xù)籌，承擔(dān)專項(xiàng)維修費(fèi)用。

　?。ㄊ模ｍ?xiàng)維修資金的核算管理。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，為了保證資金安全，統(tǒng)一由房地產(chǎn)管理部門在指定銀行設(shè)專戶存儲(chǔ)，并按幢設(shè)帳，其利息凈收益按規(guī)定計(jì)提，核算到戶滾存使用；專項(xiàng)用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中維修和更新改造，不得挪作他用。房地產(chǎn)管理部門要配備計(jì)算機(jī)軟件管理系統(tǒng)，加強(qiáng)維修資金的核算，要將維修資金歸集清冊(cè)通報(bào)給相應(yīng)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物管企業(yè)，并在每年一季度前，編制各小區(qū)上年度專項(xiàng)維修資金歸集使用核算報(bào)告，通報(bào)給相應(yīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物管企業(yè)，向業(yè)主公示，接受業(yè)主的查詢與監(jiān)督。

　?。ㄊ澹ｍ?xiàng)維修資金的使用管理。物管企業(yè)受理業(yè)主維修申請(qǐng)后，現(xiàn)場(chǎng)勘察核定編制維修項(xiàng)目計(jì)劃書，報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)簽署意見，上報(bào)物管部門勘察核批后使用。具體維修責(zé)任界定及專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用程序由房地產(chǎn)管理部門制定細(xì)則實(shí)施。

　　七、加強(qiáng)物管企業(yè)隊(duì)伍建設(shè)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平

　?。ㄊ┪锕芷髽I(yè)及物管從業(yè)人員要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定，必須具備相應(yīng)資質(zhì)、資格方可經(jīng)營(yíng)或從業(yè)。房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)物管從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，促進(jìn)持證上崗；要加強(qiáng)對(duì)物管企業(yè)資質(zhì)管理，建立物管企業(yè)信用檔案，整頓治理物業(yè)市場(chǎng)不規(guī)范行為。

　?。ㄊ撸┪飪r(jià)和房地產(chǎn)管理部門要不斷完善住宅區(qū)分等定級(jí)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，努力擴(kuò)大服務(wù)收費(fèi)分等定級(jí)指導(dǎo)面。新建小區(qū)要提高服務(wù)收費(fèi)等級(jí)起點(diǎn)，逐步推動(dòng)全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)水平的提高，努力改變低收費(fèi)低服務(wù)的被動(dòng)局面。

　　（十八）物管企業(yè)要誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的事項(xiàng)，認(rèn)真履約，接受業(yè)主及相關(guān)部門的檢查監(jiān)督；要以人為本，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，積極開展特約人性化服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　八、理順物業(yè)管理違規(guī)違禁行為查處機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的管理與監(jiān)督

　?。ㄊ牛┮?guī)劃、建設(shè)、物價(jià)、公安、工商、環(huán)保、市容等部門要依照各自職責(zé)，密切配合，共同做好有關(guān)管理與監(jiān)督工作，并按照《條例》規(guī)定，依法組織違規(guī)違禁行為的查處。

　?。ǘ┬鞘蟹康禺a(chǎn)管理局作為全市物業(yè)管理的主管部門，要切實(shí)履行物業(yè)管理工作的各項(xiàng)職責(zé)，認(rèn)真研究物業(yè)管理工作中的新情況、新問題，制定實(shí)施應(yīng)對(duì)措施，建立物業(yè)管理活動(dòng)資質(zhì)資格審驗(yàn)、投訴受理，定期查訪，投訴、曝光、通報(bào)、處罰、評(píng)優(yōu)等工作機(jī)制，嚴(yán)格專項(xiàng)維修資金管理，規(guī)范引導(dǎo)各物業(yè)管理責(zé)任主體行為，培育物業(yè)管理市場(chǎng)。