各縣（市）、區(qū)財(cái)政局、各縣（市）地方稅務(wù)局、杭州蕭山、余杭地方稅務(wù)局、市地方稅務(wù)局各征收管理局、稽查一局、稽查二局、市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局：

　　為促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)我市個(gè)人出售自有房屋的稅收征管，根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》、《中華人民共和國稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號(hào)）、浙地稅二[2000]144號(hào)、杭州市人民政府《關(guān)于貫徹國務(wù)院國發(fā)〔2003〕18號(hào)文件精神促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》（杭政〔2003〕11號(hào)）文件精神，結(jié)合我市的實(shí)際情況，對(duì)個(gè)人出售自有房屋（包括住宅和非住宅，下同）所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)具體問題明確如下：

　　一、根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有房屋取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，適用比例稅率，稅率為20%.

　　二、應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率（20%）

　　三、應(yīng)納稅所得額的確定：

　　應(yīng)納稅所得額＝出售價(jià)－房屋原值－合理費(fèi)用

　　出售價(jià)是指個(gè)人出售自有房屋獲得的全部收入。若成交價(jià)明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。

　　房屋原值是指出售方取得該房屋時(shí)所支付的購置價(jià)格或建造費(fèi)用以及其他有關(guān)費(fèi)用。

　　合理費(fèi)用是指購入該房屋時(shí)繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及出售該房屋時(shí)繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加、土地收益金、評(píng)估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。

　　納稅義務(wù)人應(yīng)提供合法、完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證及稅費(fèi)繳納憑證。

　　個(gè)人接受贈(zèng)與的房屋，在出售時(shí)扣除的房產(chǎn)原值為零，其他交易費(fèi)用和繳納的稅費(fèi)按以上規(guī)定扣除。

　　四、為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，改善居住條件，對(duì)個(gè)人出售自有住房符合下列減免稅條件的，經(jīng)征收機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，可以給予減征或免征個(gè)人所得稅。

　?、鍖?duì)出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分給予免稅，具體辦法如下：

　　1.個(gè)人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，免征個(gè)人所得稅；購房金額小于所出售住房出售價(jià)的，按另購住房金額占所出售住房出售價(jià)的比例減征個(gè)人所得稅。

　　2.個(gè)人出售住房時(shí)繳納了納稅保證金，又在售房后一年內(nèi)重新購房的，可按新購住房金額占所出售住房出售價(jià)的比例全部或部分退還納稅保證金，退還的條件同上。

　　3.個(gè)人符合減征或免征個(gè)人所得稅條件，在申請(qǐng)退還納稅保證金時(shí)應(yīng)提供新購住房的契證、房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件和“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)聯(lián)”原件。

　　4.凡在我市市區(qū)出售自有住房前后一年內(nèi)在杭州市區(qū)以外另購住房的，按規(guī)定也可減免個(gè)人所得稅。

　　5.以上“前后一年內(nèi)”時(shí)間掌握問題，由征收機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人提供的房屋買賣合同或其他合法憑據(jù)上的時(shí)間來確定。

　　㈡對(duì)個(gè)人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅，具體辦法如下：1.對(duì)個(gè)人出售已購公有住房取得的所得，暫不征收個(gè)人所得稅。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購買的公有住房。

　　2.對(duì)個(gè)人出售已購公有住房以外的其他自有住房，如自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征個(gè)人所得稅。

　　3.五年時(shí)間的認(rèn)定以納稅義務(wù)人所出售住房購入時(shí)簽定合同的日期為起點(diǎn)計(jì)算；不能提供合同的，以該住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證日期為起點(diǎn)計(jì)算。

　　4.唯一生活用房的確認(rèn)：該住房出售時(shí)，納稅義務(wù)人除所售住房外，不再擁有其它房屋所有權(quán)的，則所售住房方可視作家庭唯一生活用房。以上確認(rèn)需由納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明或承諾書。

　?、绯鍪圩杂凶》康姆课菟袡?quán)登記為1人以上或房屋所有權(quán)人發(fā)生變動(dòng)時(shí)，按以下辦法執(zhí)行：

　　1.按市場價(jià)購房時(shí)房屋所有權(quán)登記為1人，一年內(nèi)出售時(shí)房屋所有權(quán)登記是配偶的名字或是夫妻共有的，可按上述有關(guān)規(guī)定全部或部分予以免稅。

　　2.出售自有住房時(shí)，房屋所有權(quán)登記為1人，一年內(nèi)以配偶的名義或夫妻共有的名義按市場價(jià)重新購房的，可按上述有關(guān)規(guī)定全部或部分予以免稅。

　　3.出售的自有住房其房屋所有權(quán)人是2人或2人以上的，一年內(nèi)重新購房，其房屋所有權(quán)人未發(fā)生變動(dòng)的，可按有關(guān)規(guī)定全部或部分予以免稅；如一年內(nèi)重新購房時(shí)，房屋所有權(quán)人發(fā)生變動(dòng)的，應(yīng)按購房人的購房金額占已出售住房所占份額的比例減征個(gè)人所得稅。

　　4.出售自有住房時(shí)，房屋所有權(quán)登記人為1人，一年內(nèi)又同其余1人或1人以上以共有的名義按市場價(jià)重新購房的，可按照出售住房的房屋所有權(quán)人重新購房中所占份額與原住房出售價(jià)的比例減征個(gè)人所得稅。

　　五、個(gè)人所得稅的申報(bào)征收：

　?、甯鶕?jù)《中華人民共和國稅收征收管理實(shí)施細(xì)則》有利于稅收控管和方便納稅的原則，市地方稅務(wù)局委托我市房地產(chǎn)交易稅費(fèi)征收機(jī)關(guān)（杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局）對(duì)市區(qū)個(gè)人出售自有房屋交納的個(gè)人所得稅款進(jìn)行代征。

　　㈡市區(qū)個(gè)人出售自有房屋，自交易雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，取得杭州市銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票后，將個(gè)人所得稅與房地產(chǎn)交易應(yīng)繳納的其他稅費(fèi)一起，向杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局申報(bào)繳納。個(gè)人所得稅申報(bào)納稅時(shí)應(yīng)提供以下資料：

　　1.房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件；

　　2.杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同及銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票報(bào)查聯(lián)原件；

　　3.契證原件；

　　4.購入和出售房屋時(shí)所支付費(fèi)用的原始憑證原件、復(fù)印件；

　　5.住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購住房的，還應(yīng)提供所購住房的契證原件和房屋所有權(quán)證復(fù)印件；

　　6.納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件或共有權(quán)人的身份證復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。

　　7.征收機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

　　㈢征收機(jī)關(guān)受理納稅人遞交的申報(bào)資料并經(jīng)審核無誤后，計(jì)算確定應(yīng)納稅額，開具納稅申報(bào)受理單，納稅人繳款后，對(duì)個(gè)人出售商鋪、寫字樓等非住宅的開具個(gè)人所得稅完稅憑證；對(duì)個(gè)人出售住房的，開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，由納稅人妥善保管。

　　個(gè)人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房并已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的可直接給予減征或免征；個(gè)人出售住房前后一年內(nèi)未另購住房或購買的住房價(jià)值低于所出售住房價(jià)值的，已繳納的納稅保證金應(yīng)全部或部分作為個(gè)人所得稅繳入國庫。

　　個(gè)人出售住房繳納的納稅保證金，應(yīng)按照省地方稅務(wù)局1999年印發(fā)的《浙江省地稅系統(tǒng)納稅保證金管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。

　?、鑲€(gè)人出售自有房屋取得所得未按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)或進(jìn)行虛假申報(bào)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金、并處以相應(yīng)的處罰。

　　六、對(duì)個(gè)人出售自有房屋所得征收個(gè)人所得稅這一政策涉及面廣、政策性強(qiáng)、社會(huì)關(guān)注程度高，因此各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)和征收機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真做好宣傳解釋工作，征收機(jī)關(guān)應(yīng)與房產(chǎn)交易管理部門加強(qiáng)協(xié)作、密切配合，以確保此政策得到全面、正確的實(shí)施。

　　七、上述規(guī)定，各縣（市）地方稅務(wù)局可根據(jù)實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行。

　　八、本通知從2004年1月1日起執(zhí)行。

　　杭州市財(cái)政局 杭州市地方稅務(wù)局
二○○三年十二月二十七日