各市、州、林區(qū)、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局：

　　為進(jìn)一步規(guī)范全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，針對(duì)各地在清算工作中反映的問題，經(jīng)研究，就有關(guān)政策問題明確如下：

　　一、關(guān)于清算報(bào)告審核問題

　　各級(jí)地稅機(jī)關(guān)稅政部門負(fù)責(zé)土地增值稅清算政策指導(dǎo)工作。企業(yè)提交的土地增值稅清算報(bào)告，由市、州地方稅務(wù)局結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際確定具體的審核部門。

　　二、關(guān)于清算方式確定的問題

　　在土地增值稅清算過程中，各地可根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定、企業(yè)核算水平、項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)間等實(shí)際情況，分別采取查賬清算、核定征收、預(yù)征率清結(jié)等方式進(jìn)行稅款清結(jié)。但對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、上市房地產(chǎn)公司、查賬征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓土地的，原則上應(yīng)實(shí)行土地增值稅的查賬清算。

　　三、關(guān)于清算計(jì)算口徑的問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時(shí)還有商鋪、商網(wǎng)、車庫(kù)等其他開發(fā)產(chǎn)品的，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，應(yīng)按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品兩類分別計(jì)算土地增值稅。其他開發(fā)產(chǎn)品類中納稅人建造商網(wǎng)、商鋪、車庫(kù)、附助房等，不再按功能分別分類計(jì)算土地增值稅。住宅中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅。

　　為鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，凡按經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目立項(xiàng)的，如開發(fā)產(chǎn)品中有非經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品，可將經(jīng)濟(jì)適用房與非經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品合并核算增值額，計(jì)算繳納土地增值稅。

　　四、關(guān)于成本費(fèi)用扣除的問題

　?。ㄒ唬┡c本開發(fā)項(xiàng)目有直接關(guān)聯(lián)的額外補(bǔ)償費(fèi)用，并能充分證明此額外補(bǔ)償費(fèi)用屬實(shí)的，可據(jù)實(shí)扣除。

　?。ǘ?duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權(quán)的購(gòu)置成本或開發(fā)成本進(jìn)行扣除。

　?。ㄈ╅_發(fā)企業(yè)在拆遷過程中，與被拆遷居民（村民）等自然人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，且有相關(guān)證據(jù)表明企業(yè)已實(shí)際支付的補(bǔ)償費(fèi)，可據(jù)實(shí)扣除。

　?。ㄋ模?duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的各項(xiàng)政府性行政規(guī)費(fèi)和基金，可視同稅金予以扣除。

　　五、關(guān)于滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目確定清算單位的問題

　　以規(guī)劃部門發(fā)放的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

　　六、關(guān)于清算稅款加收滯納金的問題

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在日常征管中是按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅，符合條件的進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)；對(duì)清算時(shí)補(bǔ)繳的稅款，凡在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　?。ǘ┰谌粘６愂照鞴苤?，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率按月申報(bào)繳納土地增值稅，逾期繳納則應(yīng)按規(guī)定加收滯納金；但考慮到土地增值稅征管的歷史和客觀原因，對(duì)原預(yù)征不到位的稅款，凡按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的期限補(bǔ)繳到位的，暫不加收滯納金。

　?。ㄈ?008年1月1日起，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征稅款，逾期繳納則按規(guī)定加收滯納金。

　　七、關(guān)于地下人防設(shè)施清算處理問題

　　對(duì)于房地產(chǎn)公司在開發(fā)產(chǎn)品中按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，其成本、費(fèi)用可以扣除。對(duì)加以利用的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費(fèi)用的同時(shí)，對(duì)其取得的收入也應(yīng)納入核算增值額。

　　八、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房的清算問題

　　對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房的，如符合《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第十九條關(guān)于核定征收的規(guī)定，可按銷售收入的3%核定征收其應(yīng)繳納的土地增值稅。各市、州地方稅務(wù)局可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，適當(dāng)上下浮動(dòng)0.5%，并報(bào)省局備案。

　　九、關(guān)于清算具體條件的問題

　　《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第六條第（一）款中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”，是指已簽訂轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的建筑面積：“可售建筑面積”是指《商品房銷（預(yù)）售許可證》中的《預(yù)售商品房明細(xì)》所登記的可售面積。

　　十、關(guān)于無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算問題

　　不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位或個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，比照《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》及本規(guī)定的有關(guān)政策執(zhí)行。

　　湖北省地方稅務(wù)局
二〇〇八年九月二十八日