各省轄市及蘇州工業(yè)園區(qū)地方稅務局，張家港保稅區(qū)地方稅務局，常熟市地方稅務局，省地方稅務局直屬分局：

　　為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二○○九年九月三日

土地增值稅清算管理規(guī)程

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。

　　第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

　　第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

　　第五條 稅務機關(guān)應當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

　　主管稅務機關(guān)應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章 前期管理

　　第六條 主管稅務機關(guān)應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關(guān)應從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。

　　第七條 主管稅務機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

　　第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。

　　第三章 清算受理

　　第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　?。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　?。ǘ┤〉娩N售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　?。ㄈ┘{稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　?。ㄋ模└魇≥犑械胤蕉悇諜C關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

　　第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)報送清算資料。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關(guān)下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)報送清算資料。

　　應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

　　第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惽逅惚砑捌涓奖恚▍⒖急順右姼郊?，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關(guān)需要了解的其他情況。

　　（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

　?。ㄋ模┘{稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　第十三條 主管稅務機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應通知納稅人在30日內(nèi)按規(guī)定補證；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

　　第十四條 主管稅務機關(guān)按照本規(guī)程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關(guān)可要求納稅人進行清算情形的，應在對清算項目評估基礎上經(jīng)分管領導批準，確定清算的方式和清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

　　第十五條 主管稅務機關(guān)應在受理納稅人清算資料之日起60日內(nèi)完成清算審核。

　　第四章 清算審核

　　第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目數(shù)據(jù)歸集的一致性和計算的準確性等。

　　實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

　　第十七條 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準的分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；普通標準住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　第十八條 審核收入情況時，應結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

　　必要時，主管稅務機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

　　第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　　2.由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費用。

　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　?。ㄎ澹﹪乙?guī)定的其他扣除項目。

　　第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：

　　（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

　?。ǘ┛鄢椖拷痤~中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

　?。ㄈ┛鄢椖拷痤~應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

　?。ㄋ模┛鄢椖拷痤~中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

　?。ㄎ澹┘{稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的， 或者同一項目中既建造普通標準住宅又建造其他類型房屋的，應按照受益對象，采用轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例或轉(zhuǎn)讓建筑面積占總面積比例等分配方法，分攤共同的成本費用。

　?。ν活愂马?，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

　　第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關(guān)注：

　?。ㄒ唬┩蛔谕恋赜卸鄠€開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

　?。ǘ┦欠翊嬖趯⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

　?。ㄈ┎疬w補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

　　第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關(guān)注：

　　（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。

　　（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。

　?。ㄈ┒鄠€（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

　　第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關(guān)注：

　?。ㄒ唬┕才涮自O施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。

　?。ǘ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。

　?。ㄈ┒鄠€（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

　　第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關(guān)注：

　　（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

　?。ㄈ﹨⒄债?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

　　（五）建筑安裝發(fā)票是否在勞務發(fā)生地稅務機關(guān)開具。

　　第二十六條 審核開發(fā)間接費用時應當重點關(guān)注：

　　（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。

　?。ǘ╅_發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

　　第二十七條 審核利息支出時應當重點關(guān)注：

　?。ㄒ唬┦欠駥⒗⒅С鰪姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。

　　（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的項目貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

　?。ㄈ├瞄e置項目借款進行對外投資的，該閑置項目借款利息支出是否扣除。

　　第二十八條 代收費用的審核。

　　對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

　　第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

　　在審核收入和扣除項目時，應重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。

　　應當關(guān)注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實。

　　第三十條 納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務機關(guān)應當采取適當方法對有關(guān)鑒證報告的合法性、真實性進行審核。

　　第三十一條 對納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。

　　第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務機關(guān)應當將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

　　第五章 核定征收

　　第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。

　　第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

　?。ㄒ唬┮勒辗伞⑿姓ㄒ?guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

　?。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

　　（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

　　第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。

　　第六章 其他

　　第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

　　第三十八條 本規(guī)程自發(fā)布之日起執(zhí)行。以前規(guī)定與本規(guī)程有沖突的，以本規(guī)程為準。

　　附件：1.土地增值稅納稅申報表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

　　2.各類附表