各直屬局（不發(fā)直屬分局），各區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局：

　　為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)[2011]1號(hào)）和2011年全市地方稅務(wù)工作會(huì)議精神，堅(jiān)決、全面、深入地推進(jìn)我市土地增值稅清算工作，現(xiàn)將強(qiáng)化土地增值稅清算工作有關(guān)問題明確如下：

　　一、強(qiáng)化土地增值稅清算的項(xiàng)目范圍

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自2000年開工建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的，必須進(jìn)行土地增值稅清算：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

　　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

　　4.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　此外，對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％（含）以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，征收局可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　各征收局對(duì)轄區(qū)內(nèi)截止2010年12月末的應(yīng)清算項(xiàng)目要深入開展摸底調(diào)查，防止漏戶漏項(xiàng)，做到心中有數(shù)，于2011年3月31日前上報(bào)《符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》（附件1）。對(duì)以后年度新增加的應(yīng)清算項(xiàng)目也要填報(bào)此表并按季（季度終了10日內(nèi)）上報(bào)市局財(cái)產(chǎn)和行為稅處。

　　凡納入清算范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人務(wù)必于2011年7月31日前按規(guī)定完成清算，并到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

　　二、強(qiáng)化土地增值稅清算審核工作

　　為切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅清算審核工作，各征收局要提高認(rèn)識(shí)，細(xì)化清算審核辦法，完善清算審核手段，配備業(yè)務(wù)骨干，集中精力開展好土地增值稅清算審核工作。截至2011年12月31日各征收局至少要完成8個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算審核工作。

　　（一）突出清算審核重點(diǎn)

　　1.重點(diǎn)審核銷售收入的完整性和合理性。銷售明細(xì)表中是否已將納稅人向客戶收取的價(jià)款和價(jià)外收費(fèi)全部歸集其中；銷售價(jià)格有無明顯不合理的；非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確認(rèn)是否正確完整；非產(chǎn)權(quán)房（閣樓、倉儲(chǔ)室、車庫）有無銷售、贈(zèng)與情況等。

　　2.重點(diǎn)審核扣除項(xiàng)目的完整性和合理性。取得土地使用權(quán)支付的金額和開發(fā)成本及費(fèi)用的扣除是否合理；滾動(dòng)開發(fā)和同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其開發(fā)成本的分?jǐn)傄罁?jù)是否正確一致；完工產(chǎn)品計(jì)稅成本的計(jì)算是否正確，有無預(yù)提費(fèi)用和預(yù)估成本的現(xiàn)象；開發(fā)成本中取得的票據(jù)是否合法；關(guān)聯(lián)方交易事項(xiàng)的計(jì)價(jià)是否合理等。

　　（二）完善清算審核流程

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)<遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》（遼地稅發(fā)[2007]102號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)<沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作流程>的通知》（沈地稅發(fā)[2007]223號(hào)）的規(guī)定，清算受理工作由征收局主管科室（所）負(fù)責(zé)。清算審核工作實(shí)行集體審議制。各征收局要成立清算審核小組，組長由局長擔(dān)任，成員由副局長、綜合業(yè)務(wù)一、二科科長、征收科（計(jì)劃征收科）科長、稅收管理員、稅政研究員、稅收業(yè)務(wù)骨干、檢查科相關(guān)人員組成。清算審核小組負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)提供的土地增值稅清算鑒證報(bào)告或企業(yè)自行清算提供的資料進(jìn)行審核，審核結(jié)束后填寫《土地增值稅清算審核表》（附件2）。

　　三、強(qiáng)化土地增值稅清算審核后的稅務(wù)稽查

　　為加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的稽查，市局稽查管理處將組織各稽查局對(duì)各征收局進(jìn)行土地增值稅清算審核后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展專項(xiàng)稽查。

　　（一）稽查選案重點(diǎn)

　　1.近五年來開工建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

　　2.清算審核中發(fā)現(xiàn)有重大疑點(diǎn)問題的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

　　3.清算審核結(jié)束發(fā)生退稅的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

　　4.定價(jià)過高、漲幅過快、定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

　　5.總局、省局及市局確定的土地增值稅重點(diǎn)稅源戶，以及各基層局根據(jù)本地區(qū)實(shí)際稅源情況確定的土地增值稅重點(diǎn)稅源戶。

　　（二）移交稽查程序

　　各征收局在清算審核中發(fā)現(xiàn)有重大疑點(diǎn)需移交稽查部門進(jìn)行稽查的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要做出清算審核結(jié)論后填寫《土地增值稅清算移交稽查審批表》（附件3），連同《土地增值稅清算審核表》報(bào)送稽查管理處。

　?。ㄈ┗楣ぷ饕?

　　市局稽查管理處對(duì)提供的案源結(jié)合年度選案計(jì)劃及上級(jí)工作安排進(jìn)行有針對(duì)性的選案，財(cái)產(chǎn)和行為稅處予以配合。各稽查局對(duì)分配案源應(yīng)嚴(yán)格按照《遼寧省稅務(wù)稽查工作規(guī)程》完成稽查工作，按規(guī)定形成稅務(wù)檢查報(bào)告。同時(shí)，各稽查局要協(xié)助各征收局完成清算審核工作。

　　四、其他相關(guān)要求

　　（一）提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

　　土地增值稅清算是一項(xiàng)長期、復(fù)雜而艱巨的工作，要進(jìn)一步提高對(duì)土地增值稅清算工作的認(rèn)識(shí)，把土地增值稅清算作為稅收管理的一項(xiàng)重要工作來抓，增強(qiáng)責(zé)任感、使命感和緊迫感。要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，周密組織，采取有效措施，確保年內(nèi)保質(zhì)保量地完成土地增值稅清算任務(wù)。市局成立土地增值稅清算工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由市局局長張德昌同志擔(dān)任，副組長由市局副局長白文斌同志擔(dān)任，成員單位有財(cái)產(chǎn)和行為稅處、稽查管理處、政策法規(guī)處。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在財(cái)產(chǎn)和行為稅處，負(fù)責(zé)對(duì)土地增值稅清算工作開展情況定期進(jìn)行督導(dǎo)和檢查。各基層局也要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，切實(shí)把清算工作做深、做細(xì)、做實(shí)，確保土地增值稅清算工作圓滿完成。

　?。ǘ┘訌?qiáng)培訓(xùn)，保證清算質(zhì)量

　　土地增值稅清算工作是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及知識(shí)面廣、業(yè)務(wù)復(fù)雜的工作，尤其是對(duì)銷售收入和扣除項(xiàng)目的計(jì)算和認(rèn)定難度較大，為了保證土地增值稅清算工作的扎實(shí)穩(wěn)步推進(jìn)，必須加強(qiáng)土地增值稅清算工作的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。市局將于今年3月下旬組織開展土地增值稅清算業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點(diǎn)培訓(xùn)師資和業(yè)務(wù)骨干。各單位也要組織開展多層次、多渠道的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，尤其要發(fā)揮師資和業(yè)務(wù)骨干的作用。要及時(shí)總結(jié)和交流清算典型案例，以案施教，提高稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)能力，切實(shí)搞好內(nèi)部培訓(xùn)。同時(shí)，要搞好對(duì)中介機(jī)構(gòu)和納稅人的外部培訓(xùn)，切實(shí)提高清算工作的質(zhì)量。

　?。ㄈ┙∪贫?，推動(dòng)清算工作深入開展

　　此次清算及稽查工作從時(shí)間上要由近至遠(yuǎn)展開，即對(duì)符合清算條件的近期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目先行清算。為及時(shí)反映各單位土地增值稅清算進(jìn)度和效果，市局建立土地增值稅季度報(bào)告和通報(bào)制度。各征收局除按規(guī)定在季度終了后10日內(nèi)上報(bào)《土地增值稅清算情況統(tǒng)計(jì)表》外，還要附報(bào)《土地增值稅清算結(jié)果明細(xì)統(tǒng)計(jì)表》（附件4），同時(shí)，至少要上報(bào)一個(gè)清算典型案例，市局將按季度通報(bào)各單位清算工作開展情況，并利用簡報(bào)等形式，總結(jié)交流各征收局在清算工作中好的做法和好的經(jīng)驗(yàn)以及典型案例，以點(diǎn)帶面，推動(dòng)清算工作深入開展。

　?。ㄋ模﹪?yán)明紀(jì)律，落實(shí)責(zé)任追究

　　在土地增值稅清算審核及稽查過程中，因故意或者過失違反法律、行政法規(guī)、稅收規(guī)章和其他稅收規(guī)范性文件的規(guī)定，作出不當(dāng)清算審核結(jié)論造成稅款流失的，將按照《遼寧省地方稅務(wù)局稅收?qǐng)?zhí)法過錯(cuò)責(zé)任追究辦法》追究相關(guān)人員責(zé)任。

　　材料上報(bào)路徑：市局FTP/財(cái)產(chǎn)和行為稅處/呂寧/強(qiáng)化土地增值稅清算文件夾中。

　　附件：1.符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表

　　　　　2.土地增值稅清算審核表

　　　　　3.土地增值稅清算移交稽查審批表

　　　　　4.土地增值稅清算結(jié)果明細(xì)統(tǒng)計(jì)表

二〇一一年三月二十九日