各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)：

　　2007年12月29日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）等相關(guān)政策的變化，中稅協(xié)于2011年協(xié)同納稅服務(wù)司修訂完成《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（報(bào)審稿）》，并根據(jù)準(zhǔn)則“報(bào)審稿”相應(yīng)修訂完成《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指南》。

　　鑒于此項(xiàng)準(zhǔn)則的發(fā)布條件尚未完全成熟，為及時(shí)規(guī)范指導(dǎo)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，并通過實(shí)踐為制訂該準(zhǔn)則提供經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)將準(zhǔn)則“報(bào)審稿”及其操作指南和工作底稿（報(bào)審稿）中關(guān)于實(shí)務(wù)操作的基本內(nèi)容以“指導(dǎo)意見（試行）”的形式予以下發(fā)，并將執(zhí)行中的有關(guān)事項(xiàng)說明如下：

　　一、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（試行）》充分依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《注冊(cè)稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》（國(guó)稅發(fā)[2009]149號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）和《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)），按照新修訂的《注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則制訂工作規(guī)劃綱要》（中稅協(xié)發(fā)[2011]061號(hào)）兼顧實(shí)體業(yè)務(wù)與程序技術(shù)的思路，調(diào)整了土地增值稅清算鑒證的關(guān)注重點(diǎn)和程序，特別增加了證據(jù)采集要求，為注稅從業(yè)者開展土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)提供具有可操作性的指導(dǎo)規(guī)范。

　　二、請(qǐng)各地方稅協(xié)及時(shí)印發(fā)“指導(dǎo)意見（試行）”，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況組織稅務(wù)師事務(wù)所認(rèn)真學(xué)習(xí)研究，貫徹執(zhí)行。各地稅務(wù)師事務(wù)所承辦土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，要遵照?qǐng)?zhí)行本“指導(dǎo)意見（試行）”。在執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和修改建議，請(qǐng)向中稅協(xié)（準(zhǔn)則部）反映，以供中稅協(xié)協(xié)助總局制訂該準(zhǔn)則參考。

　　三、總局正式發(fā)布《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（修訂稿）》后，《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（試行）》即同時(shí)廢止，中稅協(xié)也將正式發(fā)布《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則操作指南（修訂稿）》。

　　四、鑒于工作底稿文件篇幅大，不便印發(fā)郵寄，請(qǐng)各地登錄中稅協(xié)網(wǎng)站（www.cctaa.cn執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則欄目涉稅鑒證類）下載電子版文件。

　　二○一一年十二月十四日

　　土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（試行）

　　為了規(guī)范注冊(cè)稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《注冊(cè)稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》（以下簡(jiǎn)稱“基本準(zhǔn)則”）等稅收法律、行政法規(guī)和規(guī)范性文件（以下簡(jiǎn)稱稅法）的規(guī)定，制定本指導(dǎo)意見。

　　第一章 清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)備

　　第一條 鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　?。ㄒ唬┚哂袑?shí)施清算鑒證業(yè)務(wù)的能力；

　　（二）質(zhì)量控制制度健全有效，能夠保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量；

　?。ㄈ┠軌颢@取有效證據(jù)以支持其結(jié)論，并出具書面鑒證報(bào)告；

　?。ㄋ模┠軌虺袚?dān)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二條 鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境，判斷被鑒證人擬清算項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定的清算條件，決定是否接受委托。

　　業(yè)務(wù)環(huán)境包括：約定事項(xiàng)，委托目的，報(bào)告使用人的需求，被鑒證人遵從稅法的意識(shí)，稅務(wù)稽查處理、納稅爭(zhēng)議救濟(jì)的情況，企業(yè)所得稅匯算清繳對(duì)土地增值稅清算業(yè)務(wù)的影響，被鑒證人的基本情況、房地產(chǎn)資質(zhì)情況、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度及其執(zhí)行情況、內(nèi)部控制及其執(zhí)行情況、關(guān)聯(lián)企業(yè)、重大經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)、清算項(xiàng)目減免稅審批等情況。

　　第三條 鑒證人決定承接清算鑒證業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)務(wù)約定書”），并按照有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

　　第四條 鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)確定項(xiàng)目組及其負(fù)責(zé)人，并按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求，編制業(yè)務(wù)計(jì)劃，組織業(yè)務(wù)實(shí)施。

　　第二章 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第五條 對(duì)清算項(xiàng)目前期管理情況鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要和可能實(shí)施案頭審核、實(shí)地審核，并關(guān)注下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┣逅沩?xiàng)目及其范圍；

　?。ǘ┣逅銌挝坏拇_認(rèn)；

　?。ㄈ┎煌陂g、不同項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用的歸集；

　?。ㄋ模┢胀ㄗ≌?、非普通住宅的收入、支出劃分；

　　（五）清算起始時(shí)間、清算截止時(shí)間；

　　（六）分期開發(fā)項(xiàng)目各期清算方式的一致性；

　?。ㄆ撸┱鞫愴?xiàng)目與免稅項(xiàng)目的劃分。

　　第六條 被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入或收入能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)按照本章第二節(jié)的規(guī)定審核收入。

　　第七條 被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)先按照本章第三節(jié)的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額。

　　第八條 鑒證人在鑒證過程中，發(fā)現(xiàn)被鑒證人有稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，且稅務(wù)機(jī)關(guān)決定核定征收的，除符合本指導(dǎo)意見第九條規(guī)定外，可以終止鑒證。

　　第九條 被鑒證人雖有本指導(dǎo)意見第八條所列情形，但如有下列委托人委托，鑒證人仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂業(yè)務(wù)約定書：

　?。ㄒ唬┧痉C(jī)關(guān)、上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國(guó)家機(jī)關(guān)。

　?。ǘ┮婪ńM成的清算組織。

　　（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個(gè)人。

　　第十條 對(duì)關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。

　　應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來(lái)款發(fā)生額及余額，判斷有關(guān)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的真實(shí)性及其對(duì)收入和扣除項(xiàng)目的影響。

　　第二節(jié) 收入項(xiàng)目鑒證

　　第十一條 收入項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

　　（一）評(píng)價(jià)有關(guān)收入的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

　　（二）獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與會(huì)計(jì)資料、稅務(wù)資料核對(duì)；

　?。ㄈ┝私馇逅沩?xiàng)目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關(guān)部門實(shí)際測(cè)繪等情況；

　?。ㄋ模徍虽N售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)應(yīng)計(jì)入增值額的收入；

　?。ㄎ澹┎槊魇杖氲拇_認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異；

　　（六）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；

　　（七）必要時(shí)，利用專家的工作對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，判斷有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況；

　?。ò耍徍饲逅沩?xiàng)目的收入總額，可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)收入事項(xiàng)；

　　（九）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，是否在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

　　第十二條 收入項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

　?。ㄒ唬┍昏b證人清算收入確認(rèn)是否符合稅法規(guī)定；

　?。ǘ┍昏b證人按照清算項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準(zhǔn)確；

　　（三）銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，金額計(jì)算與會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓是否合理；

　?。ㄋ模┍昏b證人對(duì)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；

　?。ㄎ澹┌唇铱钍杖胧欠裆陥?bào)納稅，有無(wú)掛在往來(lái)賬不作銷售收入申報(bào)納稅的情形；

　?。┍昏b證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款；

　　（七）被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅；

　　（八）被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不做退補(bǔ)款以外，其他發(fā)生退補(bǔ)款情形而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費(fèi)的，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定。

　　必要時(shí)，鑒證人應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測(cè)試，確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

　　第十三條 鑒證人應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核被鑒證人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與符合免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。

　　第十四條 有本指導(dǎo)意見第八條規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但按本指導(dǎo)意見第九條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，鑒證人應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　第十五條 鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

　　（一）開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)的發(fā)生情況；

　　（二）非直接銷售收入的確定方法和順序；

　?。ㄈ㈤_發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的發(fā)生情況；

　?。ㄋ模┳杂梅康禺a(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況。

　　第十六條 對(duì)被鑒證人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

　?。ㄒ唬徍似浯召M(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收?。?/p>

　　（二）當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

　　第三節(jié) 扣除項(xiàng)目鑒證

　　第十七條 扣除項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

　?。ㄒ唬┰u(píng)價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

　?。ǘ┇@取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與會(huì)計(jì)資料核對(duì)；

　?。ㄈ┤〉孟嚓P(guān)合同和項(xiàng)目概（預(yù)）算資料，并審核其執(zhí)行情況和成本、費(fèi)用支出情況；

　　（四）實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用；

　?。ㄎ澹┍匾獣r(shí)，利用專家的工作對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行審核。

　　第十八條 扣除項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

　?。ㄒ唬┯?jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得扣除；

　　（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生；

　　（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆；

　?。ㄋ模┛鄢?xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模?/p>

　　（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用；

　?。?duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)；

　?。ㄆ撸┍敬吻逅憧鄢?xiàng)目是否與本次清算收入配比。

　　第十九條 取得土地使用權(quán)所支付的金額的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

　?。ㄒ唬┩蛔谕恋赜卸鄠€(gè)開發(fā)項(xiàng)目的分?jǐn)偡椒ㄅc金額計(jì)算；

　?。ǘ┦欠窈嘘P(guān)聯(lián)方費(fèi)用；

　?。ㄈ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額；

　?。ㄋ模┦欠衽c市場(chǎng)價(jià)格存在明顯異常；

　?。ㄎ澹┩恋亻e置費(fèi)等不得扣除項(xiàng)目是否已經(jīng)剔除；

　?。┦欠瘾@取合法憑證。

　　第二十條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

　　（一）實(shí)際支出金額與概（預(yù)）算是否存在明顯差異；

　?。ǘ┎疬w補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生；

　?。ㄈ┯烧蛘咚顺袚?dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定。

　　第二十一條 前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

　?。ㄒ唬?shí)際支出額與概預(yù)算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形；

　?。ǘ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

　　（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

　　第二十二條 建筑安裝工程費(fèi)的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

　?。ㄒ唬┦欠衽c決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；

　　（二）自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)扣除；

　?。ㄈ﹩挝欢~成本是否存在異常；

　?。ㄋ模┳孕惺┕そㄔO(shè)有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況；

　　（五）是否取得項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票。

　　第二十三條 公共配套設(shè)施費(fèi)的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

　?。ㄒ唬┕才涮自O(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實(shí)發(fā)生、有無(wú)預(yù)提情況；

　?。ǘ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)；

　?。ㄈ┒鄠€(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偅?/p>

　?。ㄋ模┦欠窈衅渌髽I(yè)的費(fèi)用。

　　第二十四條 開發(fā)間接費(fèi)用的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

　　（一）是否將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；

　　（二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，取得的憑證是否合法有效；

　　（三）多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目是否分項(xiàng)目核算或分?jǐn)?，是否將其他?xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；

　　（四）是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；

　?。ㄎ澹┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；

　?。┯袩o(wú)預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況。

　　第二十五條 利息支出的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

　?。ㄒ唬?jù)實(shí)申報(bào)時(shí)是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用；

　?。ǘ┓制陂_發(fā)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的一般性貸款利息支出，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偅?/p>

　　（三）利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得的收益是否沖減利息支出；

　?。ㄋ模┙杩詈贤鄳?yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；

　　（五）是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；

　?。┏^貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；

　?。ㄆ撸┦欠裉蕹杩钍掷m(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)等利息支出以外的費(fèi)用；

　　（八）對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，計(jì)提利息是否符合稅法規(guī)定。

　　第二十六條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

　　（一）扣除范圍和金額計(jì)算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，是否與收入相關(guān)，復(fù)核稅金及附加與收入是否配比，企業(yè)是否繳納；

　?。ǘ┎粚儆谇逅惴秶⒉粚儆谵D(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金是否違規(guī)扣除；

　?。ㄈ┡c本次清算收入無(wú)關(guān)的，按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計(jì)算并繳納的稅金及附加等，是否違規(guī)扣除；

　　（四）印花稅的稅前扣除是否符合稅法規(guī)定。

　　第二十七條 加計(jì)扣除項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

　?。ㄒ唬?duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；

　　（二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除；

　?。ㄈ?duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；

　?。ㄋ模┐召M(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收取，有無(wú)將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形；

　?。ㄎ澹┯?jì)算加計(jì)扣除基數(shù)時(shí)是否剔除已計(jì)入開發(fā)成本的利息支出。

　　第二十八條 對(duì)被鑒證人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)鑒證其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?/p>

　　第四節(jié) 應(yīng)納稅額項(xiàng)目鑒證

　　第二十九條 應(yīng)納稅額項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

　?。ㄒ唬徍饲逅沩?xiàng)目的收入總額是否符合稅法規(guī)定，計(jì)算是否正確；

　?。ǘ徍饲逅沩?xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅法規(guī)定，計(jì)算是否正確；

　?。ㄈ徍嗽鲋殿~與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率；

　?。ㄋ模徍饲逅沩?xiàng)目的預(yù)繳稅額是否正確。對(duì)于多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)建設(shè)、預(yù)售（銷售）的，或者分別由財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)部門查處（納稅評(píng)估）過的項(xiàng)目的，要準(zhǔn)確劃分清算項(xiàng)目的預(yù)繳稅額；

　　（五）審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。

　　第三章 清算鑒證證據(jù)

　　第三十條 鑒證人從事清算鑒證業(yè)務(wù)，對(duì)通過不同途徑或方法取得的鑒證材料，應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求，從證據(jù)資格和證明能力兩方面進(jìn)行證據(jù)確認(rèn)，取得與鑒證事項(xiàng)相關(guān)的、能夠支持清算鑒證報(bào)告的鑒證證據(jù)。

　　第三十一條 鑒證人在調(diào)查被鑒證人的下列情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求取得有關(guān)鑒證材料：

　?。ㄒ唬┗厩闆r；

　?。ǘ┴?cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度情況；

　　（三）內(nèi)部控制制度自我評(píng)價(jià)情況。

　　第三十二條 鑒證項(xiàng)目前期管理情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：

　?。ㄒ唬┍昏b證人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明的調(diào)查，包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、稅款繳納等；

　?。ǘ╄b證人取得性質(zhì)相同的土地面積、建筑面積和可售面積所獲取的各項(xiàng)鑒證材料發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則以及外部證據(jù)形成時(shí)間孰晚原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。

　　第三十三條 鑒證人對(duì)被鑒證人清算申報(bào)的收入總額的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：

　　（一）收入總額事實(shí)方面的信息和資料；

　?。ǘ┦杖肟傤~會(huì)計(jì)方面的信息和資料；

　?。ㄈ┦杖肟傤~稅收方面的信息和資料。

　　第三十四條 鑒證人對(duì)被鑒證人扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：

　?。ㄒ唬┛鄢?xiàng)目事實(shí)方面的信息和資料；

　　（二）扣除項(xiàng)目會(huì)計(jì)方面的信息和資料；

　?。ㄈ┛鄢?xiàng)目稅收方面的信息和資料。

　　第三十五條 鑒證人應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)制定的計(jì)劃、實(shí)施的程序、獲取的證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄，按照?qǐng)?zhí)業(yè)規(guī)范的要求，編制、使用和保存清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿（以下簡(jiǎn)稱“工作底稿”）。

　　第四章 清算鑒證報(bào)告

　　第三十六條 鑒證人完成約定鑒證事項(xiàng)后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編制土地增值稅清算鑒證報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“鑒證報(bào)告”）。

　　第三十七條 鑒證報(bào)告經(jīng)業(yè)務(wù)質(zhì)量復(fù)核后，由執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的注冊(cè)稅務(wù)師、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及所長(zhǎng)簽名、蓋章并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所印章后對(duì)外出具，并按稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定報(bào)備或者報(bào)送。

　　鑒證人使用數(shù)字證書電子簽名后的電子版鑒證報(bào)告，具有與紙質(zhì)鑒證報(bào)告相同的法律效力。

　　鑒證人正式出具鑒證報(bào)告前，應(yīng)就擬出具的鑒證報(bào)告有關(guān)內(nèi)容的表述與被鑒證人進(jìn)行溝通。

　　第三十八條 鑒證人在鑒證中如發(fā)現(xiàn)有對(duì)被鑒證人土地增值稅清算稅款納稅申報(bào)有重要影響的事項(xiàng)，應(yīng)在鑒證報(bào)告中予以披露。

　　鑒證中發(fā)現(xiàn)被鑒證人土地增值稅清算處理有與稅收法律法規(guī)不符行為，經(jīng)提醒被鑒證人仍未按其建議進(jìn)行調(diào)整或者改正的，鑒證人應(yīng)在出具的鑒證報(bào)告或報(bào)告說明中披露。

　　附件一：土地增值稅清算鑒證報(bào)告

　　附件二：土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指南