核心提示
個(gè)人轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)時(shí)，都會(huì)很關(guān)心稅負(fù)問(wèn)題。“國(guó)五條”細(xì)則提出以后，人們對(duì)“差價(jià)20%個(gè)稅”會(huì)談之色變。自治區(qū)地稅局《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》）自2014年1月1日起施行后，給出“分開(kāi)算”和“打包算”兩種計(jì)稅方式。哪種計(jì)稅方式下，會(huì)遇到“20%個(gè)稅”呢？記者采訪業(yè)內(nèi)人士得知，只要是“分開(kāi)算”的情況，都可能遇到它。但是，轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)時(shí)，個(gè)人所得稅并不都占大頭，有可能營(yíng)業(yè)稅才更讓你頭痛。那種情況下，或許你恨不得“打包算”。
政策
可“分開(kāi)”或“打包”主要看能否證明原值
根據(jù)《公告》，個(gè)人轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)稅房產(chǎn)有兩種征稅方式——
第一種方式是查驗(yàn)征收。這一算法是將營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，逐一計(jì)算然后相加。這樣一來(lái)，計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，就有可能按照房子交易差價(jià)的20%繳納個(gè)人所得稅。
適用這一“分開(kāi)”算法的前提是，個(gè)人能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證、資料，可以準(zhǔn)確計(jì)算
房屋原值和其他合理成本費(fèi)用。當(dāng)然，這一算法之下，對(duì)符合規(guī)定條件、資料齊全的，可按稅法規(guī)定享受相關(guān)單項(xiàng)稅種優(yōu)惠。比如說(shuō)，在房產(chǎn)滿足“購(gòu)買(mǎi)滿5年且屬于家庭唯一住房”的條件下，可享受免繳營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅；如果房產(chǎn)僅滿足購(gòu)房滿5年，但并非家庭唯一住房的，交易時(shí)可減免5%的營(yíng)業(yè)稅，但仍需按房?jī)r(jià)交易差價(jià)的20%繳納個(gè)人所得稅。
第二種方式是核定征收。這一算法相當(dāng)于把多稅種的稅率“打包”好，只要將房屋交易價(jià)與此相乘即可。轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)稅房產(chǎn)，未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證
資料，無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和其他合理成本費(fèi)用的，則采用這一方式；當(dāng)然，這一算法不論購(gòu)房是否滿5年、是否唯一住房，都不再享受各單項(xiàng)稅種的優(yōu)惠政策。
舉例
躲開(kāi)“差價(jià)20%”并非都占到便宜
兩種方式雖然不能由納稅人任選，但是很多人關(guān)心兩種算法施行之后，與以前的情況又有什么變化。“差價(jià)20%個(gè)稅”落在賣(mài)房者頭上又會(huì)是什么情況？桂人房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)張軍，給記者舉例并算了賬。
例子1：
甲購(gòu)進(jìn)一套80萬(wàn)元的房子，購(gòu)入未滿5年即以100萬(wàn)元賣(mài)出。如果按照查驗(yàn)征收方式“分開(kāi)”計(jì)算，占稅負(fù)主體的個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅分別為：個(gè)人所得稅=（交易價(jià)格-房屋原值-相關(guān)稅金-合理費(fèi)用）×20%，約為4萬(wàn)元。
營(yíng)業(yè)稅=交易價(jià)格×5.6%，為5.6萬(wàn)元。
最終，甲要繳稅9.6萬(wàn)元。例子2：
乙同樣以80萬(wàn)元買(mǎi)進(jìn)一套商品房，購(gòu)入未滿5年即以100萬(wàn)元賣(mài)出，但他無(wú)法證明房屋原值，只能采用“打包”方式計(jì)稅。
按核定征收稅率6.6%計(jì)算，稅費(fèi)為6.6萬(wàn)元。 由此見(jiàn)得，乙比甲少繳納3萬(wàn)元。
按核定征收稅率6.6%計(jì)算，稅費(fèi)為6.6萬(wàn)元。
由此見(jiàn)得，乙比甲少繳納3萬(wàn)元。
當(dāng)然，如果都是購(gòu)買(mǎi)滿5年后賣(mài)出，甲因?yàn)榭梢悦饫U營(yíng)業(yè)稅5.6萬(wàn)元，反而比乙少繳2.6萬(wàn)元。張軍認(rèn)為，以什么方式計(jì)算有利，要根據(jù)房屋是否具備有利條件，比如購(gòu)房是否滿5年，是否為唯一住房，房屋買(mǎi)賣(mài)的差價(jià)大小等因素。
廣西祥浩稅務(wù)師事務(wù)所注冊(cè)稅務(wù)師黎榮果也認(rèn)為，最不利的情況則是那些符合“滿5年”“唯一住房”等條件的賣(mài)房者，因?yàn)橘?gòu)房年代久遠(yuǎn)，已經(jīng)不能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證、資料，無(wú)法證明房屋原值，就不得不按核定征收（即“打包”）的方式擔(dān)負(fù)本該減免的稅。
影響
炒房者將擔(dān)負(fù)較高營(yíng)業(yè)稅
為什么以購(gòu)買(mǎi)年限劃界？黎榮果認(rèn)為，這也在一定程度上把炒房者攔在免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠大門(mén)之外。在一些買(mǎi)房不到5年即轉(zhuǎn)讓的炒房者那里，按查驗(yàn)方式計(jì)稅時(shí)，稅負(fù)可能會(huì)更重，從而可能導(dǎo)致賣(mài)房者主動(dòng)避開(kāi)按“分開(kāi)算”的算法。
黎榮果認(rèn)為，地稅部門(mén)在出臺(tái)相關(guān)規(guī)定時(shí)，應(yīng)該也已經(jīng)考慮到這些問(wèn)題�！豆妗贩Q(chēng)，對(duì)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料，或納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由等情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將會(huì)重新核定其應(yīng)納稅額。
對(duì)于房產(chǎn)交易涉稅問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士都提到，賣(mài)房者除了權(quán)衡房子“是否滿5年”“是否為唯一”“買(mǎi)賣(mài)的差價(jià)”以外，還要考慮“是否為普通住房”，因?yàn)檫@也將影響到營(yíng)業(yè)稅。
當(dāng)然，《公告》的施行，對(duì)炒房者來(lái)說(shuō)影響最大。“對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，會(huì)減少交易。因?yàn)�，稅費(fèi)重了就不易出手了。”張軍認(rèn)為，這一負(fù)擔(dān)未必不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上來(lái)。
有業(yè)內(nèi)人士還指出，對(duì)二手房征收個(gè)人所得稅，并不是一項(xiàng)新政，而是早已存在；如今，《公告》提出兩種算法之后，是將“差價(jià)20%個(gè)稅”作了明確。因而說(shuō)，基本政策并未改變，《公告》實(shí)際上是對(duì)原有規(guī)定中一些特殊情況的進(jìn)一步完善和細(xì)化。
出租
個(gè)人出租房屋稅率也有變動(dòng)
《公告》除了對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋的稅收問(wèn)題做了明確，對(duì)轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)，以及出租房屋、商鋪和其他房產(chǎn)的稅收，也進(jìn)行了調(diào)整。
對(duì)于轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)時(shí)，核定征收稅率為12.65%.
對(duì)于個(gè)人出租住宅房屋，原有規(guī)定中，綜合征收率為6.65％；個(gè)人出租
商鋪和非住宅房屋的綜合征收率為11.51%.《公告》施行后，對(duì)出租的房產(chǎn)根據(jù)價(jià)格劃分了核定征收稅率。按照《公告》，對(duì)個(gè)人租賃應(yīng)稅房產(chǎn)，不能夠提供有關(guān)憑證資料，無(wú)法準(zhǔn)確核算收入、成本和費(fèi)用的，個(gè)人租賃住房，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率為5％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率為6.88%；個(gè)人租賃商鋪和其他房產(chǎn)，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率為5.6％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率為11.7%.
