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預(yù)告登記麻煩講一下

一、預(yù)告登記的定義 預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的一種臨時(shí)性登記措施。 二、預(yù)告登記的目的和作用 保障債權(quán)實(shí)現(xiàn) 例如，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，由于房屋尚未建成或尚未辦理正式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，為防止開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”或進(jìn)行其他處分行為導(dǎo)致購(gòu)房者的權(quán)益受損，購(gòu)房者可以辦理預(yù)告登記。這樣能確保將來(lái)房屋建成并具備辦理正式產(chǎn)權(quán)登記條件時(shí)，購(gòu)房者能夠順利取得房屋的所有權(quán)。 限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的處分權(quán) 一旦進(jìn)行了預(yù)告登記，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。比如，開(kāi)發(fā)商在辦理了預(yù)告登記后，不能再將已預(yù)售的房屋抵押給其他金融機(jī)構(gòu)或出售給其他第三人。 三、預(yù)告登記的辦理流程 準(zhǔn)備材料 通常包括雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或其他相關(guān)合同、身份證明材料、申請(qǐng)書(shū)等。 申請(qǐng) 當(dāng)事人雙方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，一般在當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記中心辦理。 審核與登記 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)提交的材料進(jìn)行審核，主要審查材料的完整性、合法性以及是否符合預(yù)告登記的條件。審核通過(guò)后，將相關(guān)信息記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，完成預(yù)告登記。 四、預(yù)告登記的失效情形 債權(quán)消滅 例如，買(mǎi)賣(mài)雙方解除了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，導(dǎo)致基于該合同的債權(quán)不復(fù)存在，預(yù)告登記則失去了存在的基礎(chǔ)。 自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記 比如商品房建成后已具備辦理正式產(chǎn)權(quán)登記的條件，若預(yù)告登記權(quán)利人在規(guī)定的九十日內(nèi)未申請(qǐng)正式的不動(dòng)產(chǎn)登記，預(yù)告登記將失效。 五、與正式不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別 性質(zhì)不同 預(yù)告登記是一種臨時(shí)性登記，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，只是對(duì)將來(lái)可能發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行預(yù)先公示。 正式不動(dòng)產(chǎn)登記是確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的法定程序，完成正式登記后，物權(quán)發(fā)生確定的轉(zhuǎn)移或變更。 時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同 預(yù)告登記發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)交易合同簽訂后但正式產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前。 正式不動(dòng)產(chǎn)登記是在不動(dòng)產(chǎn)具備相應(yīng)登記條件（如房屋建成、土地開(kāi)發(fā)完成等）且當(dāng)事人提出申請(qǐng)后進(jìn)行。