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土地增值稅審計(jì)主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行核查： 一、收入方面 銷售合同審查 核查銷售合同的真實(shí)性、完整性，確認(rèn)合同約定的銷售價(jià)格、面積、付款方式等關(guān)鍵信息是否準(zhǔn)確。 檢查有無(wú)陰陽(yáng)合同情況，即表面上簽訂一份價(jià)格較低的合同用于備案，實(shí)際執(zhí)行另一份價(jià)格較高的合同。 銷售發(fā)票核查 核對(duì)銷售發(fā)票的開(kāi)具金額與銷售合同是否一致，檢查發(fā)票的真實(shí)性和合法性。 確認(rèn)發(fā)票是否按照規(guī)定的時(shí)間和金額開(kāi)具，有無(wú)延遲開(kāi)票或虛開(kāi)發(fā)票的情況。 收入確認(rèn)時(shí)間 根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法規(guī)定，審查企業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)間是否正確。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在交付房產(chǎn)、取得收款權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入。 檢查企業(yè)是否存在提前或延遲確認(rèn)收入的情況，以調(diào)節(jié)土地增值稅的納稅時(shí)間。 二、成本方面 土地取得成本審查 核查土地出讓合同、土地出讓金支付憑證等，確認(rèn)土地取得成本的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。 檢查土地出讓金是否按照規(guī)定繳納，有無(wú)滯納金或罰款等額外支出未計(jì)入成本的情況。 對(duì)于通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，審查轉(zhuǎn)讓合同、評(píng)估報(bào)告等，確定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的合理性。 開(kāi)發(fā)成本核查 審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本，包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等。 檢查工程合同、發(fā)票、結(jié)算單等憑證，確認(rèn)成本的真實(shí)性和合理性。重點(diǎn)關(guān)注工程成本是否虛高，有無(wú)與項(xiàng)目無(wú)關(guān)的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。 對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)，審查其是否符合稅法規(guī)定的扣除條件，如是否已建成并交付使用、是否有明確的產(chǎn)權(quán)歸屬等。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用審查 核查開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的列支范圍，確認(rèn)費(fèi)用是否與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)。 檢查開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法是否合理，有無(wú)將不應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的支出混入其中。 三、費(fèi)用扣除方面 利息支出審查 審查企業(yè)借款合同、利息支付憑證等，確認(rèn)利息支出的真實(shí)性和合理性。 根據(jù)稅法規(guī)定，計(jì)算可以扣除的利息支出金額。如果企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，且利息支出不超過(guò)按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，則可以據(jù)實(shí)扣除；否則，只能按照土地成本和開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例扣除。 其他費(fèi)用審查 核查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等其他費(fèi)用的列支情況。 檢查費(fèi)用是否符合稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，有無(wú)超支或與項(xiàng)目無(wú)關(guān)的費(fèi)用計(jì)入。一般來(lái)說(shuō)，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的扣除比例有一定限制。 四、清算條件審查 清算時(shí)間確定 審查企業(yè)是否達(dá)到土地增值稅清算條件。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 同時(shí)，對(duì)于符合一定條件的項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以要求企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算，如已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的等。 清算申報(bào)資料審查 檢查企業(yè)提交的土地增值稅清算申報(bào)資料是否完整、準(zhǔn)確。包括土地增值稅清算申報(bào)表、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)證照、合同、發(fā)票、結(jié)算單等憑證。 確認(rèn)申報(bào)資料中的數(shù)據(jù)是否與企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目和實(shí)際情況相符，有無(wú)虛報(bào)、漏報(bào)等情況。 五、稅收優(yōu)惠審查 普通住宅優(yōu)惠審查 審查企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中是否有普通住宅，并確認(rèn)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是否符合稅法規(guī)定。 對(duì)于符合條件的普通住宅，在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以享受一定的稅收優(yōu)惠，如增值率未超過(guò) 20% 的免征土地增值稅。檢查企業(yè)是否正確計(jì)算和享受了普通住宅的稅收優(yōu)惠。 其他優(yōu)惠政策審查 了解企業(yè)是否符合其他土地增值稅稅收優(yōu)惠政策的條件，如因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅等。 審查企業(yè)是否按照規(guī)定提交了相關(guān)的證明材料，申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠。 六、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 稅務(wù)合規(guī)性評(píng)估 對(duì)企業(yè)的土地增值稅納稅申報(bào)情況進(jìn)行全面評(píng)估，檢查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定正確計(jì)算、申報(bào)和繳納土地增值稅。 審查企業(yè)是否存在偷稅、漏稅等稅務(wù)違法行為，如隱瞞收入、虛增成本、多列費(fèi)用等。 稅務(wù)籌劃合理性評(píng)估 分析企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)籌劃方案是否合理、合法。檢查稅務(wù)籌劃方案是否符合稅法規(guī)定，有無(wú)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于不合理的稅務(wù)籌劃方案，提出整改建議，幫助企業(yè)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。