2016年中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考資料：商業(yè)區(qū)區(qū)位選擇指向特征

2016年中級經(jīng)濟師考試時間為11月5日，網(wǎng)校小編特整理了中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考資料，希望對您備考經(jīng)濟師有幫助！

商業(yè)區(qū)區(qū)位選擇指向特征

（1）單一的消費指向性。工業(yè)區(qū)位、農(nóng)業(yè)區(qū)位的空間取向都是多元的，工業(yè)區(qū)位要考慮的是如何更接近原料、燃料產(chǎn)地和產(chǎn)品市場，以最低成本、最大利潤為目標，在各種取向中綜合取舍、挾擇。農(nóng)業(yè)區(qū)位主要受自然環(huán)境制約，同時也要考慮市場條件。而商業(yè)區(qū)位的空間取向則不同，主要考慮接近和方便消費奢。美國學(xué)者貝利認為從距離因素考慮，商業(yè)區(qū)位選擇以最大限度地接近或方便消費者前來購物為單一的空間指向性，著眼的是商業(yè)設(shè)施寫顧客的關(guān)系。

（2）空間關(guān)系的外部性。集聚和關(guān)聯(lián)是商業(yè)區(qū)位選擇的重要特征。眾多商家在地段上的集聚，是為了創(chuàng)造共同市場，相互借助對方的外部性為自身帶來顧客、獲取利益，彼此之間沒有上下游產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系。關(guān)聯(lián)性是通過商品和消費者群體使各商家發(fā)生聯(lián)系，是一種以消費者為紐帶的外部性關(guān)系。

（3）地價是商業(yè)區(qū)位的重要因素。商業(yè)區(qū)主要集中于城市中心地段，越是區(qū)位條件好的地方商業(yè)效益越高，而且地價也越高。因此，權(quán)衡商業(yè)效益與地價的關(guān)系是商業(yè)區(qū)位選擇中極為重要的因素。1958年美國學(xué)者貝利提出“第三產(chǎn)業(yè)活動理論”，指出消費者行為、通達性、地價是三大影響因素。

（4）商業(yè)區(qū)位選擇的理性目標是消費者最大剩余效用與商家最大利潤之間的平衡。商業(yè)經(jīng)菅者對商業(yè)區(qū)位的選擇是基于追求最大利潤，但這必須得到消費者的認可才能實現(xiàn)。消費者在購物過程中，追求的是最大剩余效用。消費者的剩余效用為：

剩余效用=（購物效用+體驗效用）-（購物成本+交通成本+時間機會成本）

體驗效用是消費者在購物過程中，除了獲得購物效用外的其他方面的效用，如在購物過程中環(huán)境、服務(wù)帶來的愉悅。

消費者總是希望商品的價格最低，購物花費的時間最少、交通費用最小，獲得的服務(wù)最好。如能夠?qū)崿F(xiàn)消費者的這些要求，當(dāng)然會吸引大量顧客，售出大量商品。但是商家要在離消費者最近、消費者最多的黃金地段開店，要付出很大的地價成本；要有最好的服務(wù)，需要有高素質(zhì)的員工和讓人賞心悅目、方便快捷購物的環(huán)境；此外還要有低廉的商品。這顯然是不現(xiàn)實的，也就是說消費者的最大剩余效用的訴求也要得到商家的認可，要建立在商家的現(xiàn)實可能上。因此，商業(yè)區(qū)位選擇的理性目標是在商家和消費者兩種訴求的博奔中尋求平衡。