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2016年中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考：經(jīng)營成本
2016年中級經(jīng)濟師考試時間為11月5日，網(wǎng)校小編特整理了中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考資料，希望對您備考2016年中級經(jīng)濟師考試有幫助！
經(jīng)營成本
經(jīng)營成本是財務分析的現(xiàn)金流量分析中所使用的特定概念，作為項目現(xiàn)金流量表中運營期現(xiàn)金流出的主體部分。出租型房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要經(jīng)營成本如下：
（1）人工費。包括經(jīng)營管理人員的工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費、統(tǒng)籌費、公積金等。
（2）公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費。
（3）綠化養(yǎng)護費。該項費用主要取決于物業(yè)環(huán)境綠化面積的大小和美化大堂、樓道等公共部位而支付的花舟等費用支出。
（4）清潔衛(wèi)生費。主要包括建筑物內(nèi)外地面的清掃、大堂和走道地面打賭、洗手間的清掃和消毒、垃圾清運以及化奨池清淘等費用。
（5）保安費用。聘請保安公司為物業(yè)公共安全提供服務的費用。
（6）辦公費。包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費和其他與現(xiàn)場辦公室運作相關的費用。如聘請法律顧問的費用等。
（7）固定資產(chǎn)折舊費。是指物業(yè)服務企業(yè)擁有的交通、通信、辦公、工程維修和各類設備、機械等固定資產(chǎn)的折舊支出。其折舊年限通常按5年計算，按固定資產(chǎn)總額分攤到每月逐月提取，單獨設立科目。
（8）不可預見費。在運營管理中常有一些預計不到的費用支出，如意外事件的發(fā)生等，因此，在經(jīng)營費用的測算過程中，通常列人一項不可預見費。可按前7項費用之和的5%估算。
（9）保險費。通常只包括物業(yè)本身的保險，員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險在人工費中開支。
（10）物業(yè)服務企業(yè)管理費和利潤。通常是物業(yè)有效毛租金收人的一個百分比，有效毛租金低于預計的某一數(shù)值時，還可以確定物業(yè)管理費和利潤的一個最低值。具體比例，可根據(jù)當?shù)卣嘘P規(guī)定和當?shù)匚飿I(yè)管理市場情況確定。
（11）法定規(guī)費。包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。
（12）房產(chǎn)稅。對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應繳納房產(chǎn)稅。
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