2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)備考：房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

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房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)的特性，房地產(chǎn)投資有一些特點(diǎn)，主要如下：

（1）投資選擇的多樣性。這一特點(diǎn)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是物業(yè)類(lèi)型的多樣性。房地產(chǎn)產(chǎn)品種類(lèi)、檔次很多，使得房地產(chǎn)投資的物業(yè)類(lèi)型具有多樣性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可以從事商品住宅開(kāi)發(fā)投資、寫(xiě)字摟開(kāi)發(fā)投資、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資、工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)投資等。房地產(chǎn)置業(yè)投資也可以從這些物業(yè)類(lèi)型中選擇購(gòu)買(mǎi)。二是投資形式的多樣性。既可以購(gòu)買(mǎi)，叉可以租賃；既可以一次性付款，又可以分期付款；既可以獨(dú)立投資，又可以聯(lián)合投資。三是經(jīng)營(yíng)方式的多樣性。可以自用、出租、自營(yíng)、銷(xiāo)售等。

（2）投資變現(xiàn)的復(fù)雜性。房地產(chǎn)投資變現(xiàn)是指把房地產(chǎn)資產(chǎn)兌換為貨幣的過(guò)程。房地產(chǎn)投資變現(xiàn)的復(fù)雜性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)，使得房地產(chǎn)交易的供求雙方，尤其是房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者要通過(guò)一段較長(zhǎng)的時(shí)間去了解、搜集各種相關(guān)信息，從而延長(zhǎng)其購(gòu)買(mǎi)過(guò)程。二是由于房地產(chǎn)價(jià)值大，而買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)同一房地產(chǎn)產(chǎn)品的心理價(jià)位存在著較大的差異，要達(dá)到買(mǎi)賣(mài)雙方心理價(jià)位的平衡點(diǎn)，雙方往往要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的討價(jià)還價(jià)。三是由于房地產(chǎn)交易的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的讓渡，在權(quán)益讓渡的過(guò)程中，需要經(jīng)過(guò)一定的法律程序。

（3）投資價(jià)值的附加性。一項(xiàng)具體的房地產(chǎn)投資，其投資價(jià)值不僅取決于投資項(xiàng)目本身，還受其他因素變化的影響。城市規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)、城市功能的不斷完善、城市基礎(chǔ)設(shè)施的成熟、城市環(huán)境的美化、大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施、周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)等，都有可能影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的價(jià)值。

（4）投資區(qū)域的差異性。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)地域性較強(qiáng)且地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，使得在同一時(shí)期內(nèi)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、收人水平、人口空間分布情況、城市化水平以及房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟程度和發(fā)展?jié)摿Φ榷即嬖谥町悾⒁虼藢?dǎo)致房地產(chǎn)投資的區(qū)域差異性。人們通常把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為一線城市、二線城市、三線城市等，這實(shí)際上就是對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)區(qū)域差異性的一種認(rèn)識(shí)。在同一座城市中，房地產(chǎn)投資在不同的城市區(qū)位之間也存在著明顯的差異。

（5）投資收益的個(gè)別性。房地產(chǎn)投資收益的影響因素復(fù)雜多樣。從投資的角度看，影響房地產(chǎn)投資收益的因素既有當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人們的購(gòu)買(mǎi)能力、人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的區(qū)位等客觀因素，又有投資項(xiàng)目的性價(jià)比、企業(yè)品牌、市場(chǎng)信譽(yù)、營(yíng)銷(xiāo)能力、經(jīng)營(yíng)方式、管理水平等主觀因素。在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益既有在客觀因素影響下的客觀收益，又有在主觀因素影響下的實(shí)際收益。在同一區(qū)域范圍內(nèi)同類(lèi)型的房地產(chǎn)投資，因投資者不同，實(shí)際投資收益有所不同。即使是同一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也會(huì)因投資者的不同而導(dǎo)致其實(shí)際投資收益的不同。

（6）投資過(guò)程的綜合性。房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)直接投資，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是一個(gè)整合資源和分析市場(chǎng)的過(guò)程。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，在部門(mén)綜合上，投資者要圍繞投資項(xiàng)目把行政主管部門(mén)、金融部門(mén)、電力、通信、自來(lái)水等部門(mén)，以及設(shè)計(jì)單位、施工單位、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等綜合在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中；在項(xiàng)目運(yùn)行上，投資者要圍繞項(xiàng)目進(jìn)行投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)蹄選、項(xiàng)目可行性研究、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽訂有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等各運(yùn)行環(huán)節(jié)的綜合；在項(xiàng)自未來(lái)市場(chǎng)前景分析上，投資者要在綜合分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)各種因素的基礎(chǔ)上，判斷房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。

（7）投資預(yù)期的不確定性。房地產(chǎn)投資實(shí)際上是投資者以現(xiàn)在較確定的投人去換取未來(lái)較不確定的收益。在投資時(shí)，未來(lái)的收益是預(yù)期的，這種預(yù)期又是建立在對(duì)各種影響因素預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上。這些影響因素復(fù)雜多祥，包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、市場(chǎng)供求的變化、政府政策措施的調(diào)整等。這些影響因素在未來(lái)的實(shí)際變化通常與預(yù)測(cè)的情況不完全一致，再加上房地產(chǎn)投資回收期一般較長(zhǎng)，在這個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程中，各種影響因素處于不斷變化之巾，使得預(yù)期收益的不確定性大大增加。

（8）投資決策的專(zhuān)業(yè)性。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)菅理的角度看，在房地產(chǎn)投資過(guò)程中的每一個(gè)階段，投資者都面臨著一系列決策問(wèn)題。這些決策都需要有堅(jiān)實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)做基礎(chǔ)，體現(xiàn)出很強(qiáng)的決策專(zhuān)業(yè)性。