一文讀懂丨個人購房、換房涉稅計算

來源: 廈門稅務(wù) 編輯：小羊 2025/04/03 09:30:03　　字體：大小

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2025年開春之際，房地產(chǎn)市場迎來新一輪交易。為幫助納稅人清晰掌握稅費計算規(guī)則，避免政策理解偏差，本文梳理個人購買、換購住房所涉及的增值稅、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅等關(guān)鍵稅種計算要點，幫助納稅人明明白白繳稅，安安心心置業(yè)。

一文讀懂丨個人購房、換房涉稅計算

增值稅

新房、二手房區(qū)別大

新房

開發(fā)商銷售新房時繳納增值稅，購房者無需額外繳納。

二手房

納稅義務(wù)人為出售方。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

計算公式：增值稅=房屋銷售總價（不含增值稅，下同）×5%

政策依據(jù)：

●《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

契稅

唯一住房、第二套有不同

唯一住房

對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

第二套住房

對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

計算公式：契稅=計稅依據(jù)×適用稅率

政策依據(jù)：

●《財政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號）

個人所得稅

“滿五唯一”可免征

二手房交易中，賣方為個人所得稅納稅人。

計算公式：個人所得稅=（房屋成交總價?原購房價格?合理費用）×20%

暫免征收的情形

個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得（“滿五唯一”）。

換購住房優(yōu)惠政策

自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，符合《財政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》（財政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號）規(guī)定條件的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

政策依據(jù)：

●《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字〔1994〕20號）

●《財政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》（財政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號）

印花稅