贈(zèng)與房產(chǎn)土地增值稅如何計(jì)算

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯： 2025/02/07 11:12:02　　字體：大小

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贈(zèng)與房產(chǎn)土地增值稅如何計(jì)算

在房地產(chǎn)交易中，贈(zèng)與房產(chǎn)是一種常見(jiàn)的行為。

對(duì)于贈(zèng)與房產(chǎn)涉及的土地增值稅問(wèn)題，許多人存在疑惑。根據(jù)現(xiàn)行的稅收法規(guī)，贈(zèng)與房產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算有其特定的方法和規(guī)定。
贈(zèng)與房產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅額取決于房產(chǎn)的增值部分。具體來(lái)說(shuō)，土地增值稅是基于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)值增值來(lái)征收的。如果房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值高于原始購(gòu)買價(jià)格或評(píng)估價(jià)值，則差額部分即為增值部分。根據(jù)中國(guó)稅法，土地增值稅的稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
<1> 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；
<2> 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；
<3> 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；
<4> 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
需要注意的是，贈(zèng)與房產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算中，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用等。此外，對(duì)于直系親屬之間的贈(zèng)與，國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策，符合條件的可以享受免征土地增值稅的待遇。

特殊情況下的處理

在實(shí)際操作中，贈(zèng)與房產(chǎn)的情況較為復(fù)雜，尤其是涉及到不同類型的贈(zèng)與關(guān)系時(shí)。例如，非直系親屬之間的贈(zèng)與，通常需要按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并據(jù)此計(jì)算土地增值稅。
對(duì)于非直系親屬間的贈(zèng)與，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)依據(jù)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值來(lái)確定是否產(chǎn)生增值以及增值的具體數(shù)額。此時(shí)，贈(zèng)與方需提供相關(guān)的證明材料，如房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、購(gòu)房合同等，以確保稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠準(zhǔn)確核算土地增值稅。
另外，對(duì)于多次贈(zèng)與或繼承后再次贈(zèng)與的情況，土地增值稅的計(jì)算也需要特別注意。在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)綜合考慮歷次贈(zèng)與的時(shí)間點(diǎn)、房產(chǎn)價(jià)值變化等因素，最終確定應(yīng)繳納的土地增值稅金額。
為了確保贈(zèng)與房產(chǎn)過(guò)程中的稅務(wù)合規(guī)性，建議贈(zèng)與方提前咨詢專業(yè)的稅務(wù)顧問(wèn)或會(huì)計(jì)師，了解具體的政策規(guī)定和操作流程，避免因信息不對(duì)稱而造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

常見(jiàn)問(wèn)題

贈(zèng)與房產(chǎn)的土地增值稅是否可以減免？

答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，直系親屬之間的贈(zèng)與可以享受一定的土地增值稅減免政策。具體而言，父母、子女、配偶之間的贈(zèng)與，在滿足一定條件下，可以免征土地增值稅。但非直系親屬之間的贈(zèng)與則不適用此政策，需按規(guī)定繳納土地增值稅。

如何確定贈(zèng)與房產(chǎn)的增值額？

答：贈(zèng)與房產(chǎn)的增值額通過(guò)比較房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值與原始購(gòu)買價(jià)格（或評(píng)估價(jià)值）來(lái)確定。增值額 = 房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值 - 原始購(gòu)買價(jià)格（或評(píng)估價(jià)值）。若增值額為正，則需按相應(yīng)的稅率計(jì)算土地增值稅。

贈(zèng)與房產(chǎn)后，受贈(zèng)人再出售該房產(chǎn)時(shí)，土地增值稅如何計(jì)算？

答：受贈(zèng)人再出售房產(chǎn)時(shí)，土地增值稅的計(jì)算將基于房產(chǎn)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值與受贈(zèng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值之間的差額。此時(shí)，受贈(zèng)人需提供贈(zèng)與時(shí)的相關(guān)證明材料，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)準(zhǔn)確核算增值部分并確定應(yīng)繳稅額。

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