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經(jīng)濟師考試中級房地產(chǎn)專業(yè)復(fù)習參考資料 房地產(chǎn)投資項目敏感性分析
一年一度的經(jīng)濟師考試報名在即，廣大考生也開始了復(fù)習準備，為了幫助您更好的通過2012年中級經(jīng)濟師考試，全面了解2012年經(jīng)濟師考試的相關(guān)重點，我們中華會計網(wǎng)特地為您匯編了中級經(jīng)濟師考試輔導(dǎo)資料，希望對您有所幫助??！
第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項目敏感性分析
一、敏感性分析的含義和作用
（一）敏感性分析的含義
敏感性：指經(jīng)濟效果指標對其影響因素的敏感程度
敏感性分析：是通過測定一個或多個不確定因素的變化導(dǎo)致的決策評估指標的變化幅度，了解各種因素的變化對實現(xiàn)預(yù)期目標的影響程度，從而在外部條件發(fā)生不利變化時，對投資方案的承受能力作出判斷
（二）敏感性分析的作用
準確性、科學性、提高；風險、不確定性降低
二、敏感性分析的方法
單因素和多因素分析
三、單因素敏感型分析方法
1.確定影響因素
主要有投資額、建設(shè)周期、租售期、建筑面積、租金和售價、利率等
2.確定分析指標
有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。
3.計算各不確定因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動所導(dǎo)致的項目經(jīng)濟效果指標的變動，建立起一一對應(yīng)關(guān)系，用圖或表表示出來。
4.確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。
?。ㄒ唬┴攧?wù)評價指標的確定
（二）不確定因素的選擇
一是所選擇的不確定因素預(yù)計在其可能的變化范圍內(nèi)對經(jīng)濟評價指標的影響較大；
二是所選擇的不確定性經(jīng)濟評價中的預(yù)測數(shù)據(jù)準確性把握不大。
?。ㄈ┎淮_定因素波動對分析指標帶來的增減變化
（四）敏感性因素的確定
1.敏感度系數(shù)
SAF=△A/A*F/△F
2.臨界點
內(nèi)插法計算
?。ㄎ澹┻M一步分析
四、多因素敏感性分析方法
第四節(jié) 房地產(chǎn)投資項目風險分析
一、房地產(chǎn)投資項目分析概述
（一）房地產(chǎn)投資風險的含義
風險
是發(fā)生不幸事件的概率，是一個事件產(chǎn)生人們不希望的后果的可能性
風險分析（兩方面）
不幸事件發(fā)生的可能性
產(chǎn)生的后果大小
（二）房地產(chǎn)投資風險特征
客觀性
風險客觀存在，不以人的意志為轉(zhuǎn)移
不確定性
難以預(yù)知
潛在性
是風險存在的基本形式
損益雙重性
風險也意味著機會
可測性
風險不確定但是可以進行主觀的判斷
相關(guān)性
風險與投資行為及決策相關(guān)
（三）房地產(chǎn)投資項目風險分析的涵義和內(nèi)容
范圍包括風險識別、風險估計、風險評價和風險應(yīng)對4個環(huán)節(jié)。
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