2012年經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)》房屋拆遷補(bǔ)償和安置

　　2.房屋拆遷補(bǔ)償和安置

　　2.1 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象

　　■補(bǔ)償對(duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人而不是使用人

　　■所有權(quán)人包括公民和法人

　　2.2 房屋拆遷補(bǔ)償方式

　　■貨幣補(bǔ)償

　　☆以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定

　　■產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　☆拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場價(jià)格進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為

　　■補(bǔ)償方式規(guī)定(兩種特殊情況)

　　☆拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只進(jìn)行貨幣補(bǔ)償

　　☆拆遷租賃用房時(shí)，無法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　☆除此以外可以選擇補(bǔ)償類型

　　【例題·多選題】【典型例題】房屋拆遷補(bǔ)償形式有( )。

　　A.產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　B.貨幣補(bǔ)償

　　C.異地安置

　　D.房屋以外的其它實(shí)物補(bǔ)償

　　E.入股分紅安置

　　[答案]AB

　　[解析]注意要分清房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问剑驼魇占w土地安置的形式。

　　2.3 特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償

　　■出租房屋的拆遷補(bǔ)償

　　☆無法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　■產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償

　　☆向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全

　　☆辦理公證

　　☆對(duì)公證機(jī)關(guān)出具的法律文書立案歸檔以備查用后，可進(jìn)行拆遷

　　■設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償

　　☆首先認(rèn)定抵押的有效性，看其是否經(jīng)抵押登記，未經(jīng)登記不視為抵押

　　☆及時(shí)通知抵押權(quán)人

　　☆能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可

　　☆不能解除抵押合同的，按清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)模盅簷?quán)人向抵押人追償

　　■拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償

　　☆對(duì)公益事業(yè)用房的認(rèn)定

　　▼一是根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，是共享性的還是排他性的

　　▼二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營，是否以盈利為目的

　　補(bǔ)償方式

　　▼根據(jù)城市規(guī)劃主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償

　　▼如采用貨幣補(bǔ)償，應(yīng)通過評(píng)估確定價(jià)格，通常采用成本法評(píng)估

　　▼臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)師教材

　　☆臨時(shí)建筑

　　▼超過批準(zhǔn)期限的，不予補(bǔ)償

　　▼未超過批準(zhǔn)期限的，是合法建筑，按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償

　　違章建筑

　　▼是否是違章建筑，必須由規(guī)劃部門認(rèn)定，拆遷主管部門無權(quán)認(rèn)定

　　▼對(duì)違章建筑，不予補(bǔ)償

　　▼對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門處罰后允許保留的，補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償

　　2.4 貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)

　　■房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)

　　☆根據(jù)市場價(jià)值評(píng)估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格

　　■搬遷補(bǔ)助費(fèi)

　　☆由省級(jí)規(guī)定，對(duì)不可重新利用的動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)殘余價(jià)值給予補(bǔ)償

　　■過渡補(bǔ)助費(fèi)

　　☆根據(jù)市場租金結(jié)合過渡期限確定

　　■停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)

　　☆貨幣補(bǔ)償?shù)幕虺凶獾?當(dāng)?shù)厥袌鲋匦抡业椒课蓍_工開業(yè)的合理期限

　　☆產(chǎn)權(quán)調(diào)換的-期限截止至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付日期

　　■安置補(bǔ)償費(fèi)

　　☆支付房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)尚不能使被征收人購買適當(dāng)住房的，可支付安置補(bǔ)助費(fèi)

　　☆安置補(bǔ)償費(fèi)與房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)之和，不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場價(jià)格

　　☆符合廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)提供

　　2.5 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　■應(yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)

　　2.6 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用確定的程序

　　■被拆遷房屋調(diào)查登記

　　☆調(diào)查后作出拆遷補(bǔ)償方案，報(bào)作出征收決定的縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，然后予以公告

　　■被拆遷房屋的估價(jià)

　　☆估價(jià)由具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來確定

　　☆縣級(jí)以上政府確定一批估價(jià)機(jī)構(gòu)供選擇

　　☆選擇方式有被征收人投票、抽簽、協(xié)商等

　　☆作出拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)首先經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)評(píng)審，才可以作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)

　　☆對(duì)拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告有異議的，可以在收到報(bào)告后10日內(nèi)，以書面形式向房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)重新評(píng)審

　　■拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂

　　☆由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，具有法律效力

　　☆達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議或者所有權(quán)人不明確的，由拆遷人報(bào)請(qǐng)縣級(jí)以上人民政府，根據(jù)拆遷補(bǔ)償方案作出拆遷補(bǔ)償決定

　　☆權(quán)利人和利害人對(duì)拆遷補(bǔ)償決定不服的，可以行政復(fù)議，也可以行政訴訟，逾期不申請(qǐng)復(fù)議或訴訟而又不履行的，可以由縣經(jīng)以上政府或法院強(qiáng)制拆遷

　　【例題·單選題】【典型例題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要拆遷一建筑面積為1000㎡的賓館，該賓館目前市場價(jià)為3000元/㎡,八成新，擬采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，調(diào)換房屋的目前市場價(jià)為3500元/㎡,建筑面積為900㎡，九成新。雙方的結(jié)算差價(jià)為( )萬元。

　　A.10　　　B.15

　　C.30　　　D.43.5

　　[答案]B

　　[解析]應(yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

　　被征收房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格為3000×1000=300(萬元)

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格為3500×900=315(萬元)

　　差價(jià)=315-300=15(萬元)