2012年經(jīng)濟師考試《房地產(chǎn)》特殊情況的房屋拆遷補償

　　2012年經(jīng)濟師考試報名比往年來的有些晚，預計報考時間：5月-6月（以當?shù)厝耸驴荚嚥块T公布的時間為準），考試時間：11月3日?，F(xiàn)在廣大考生也著手準備經(jīng)濟師考試復習了，為了幫助您更好的通過2012年經(jīng)濟師考試，全面了解2012年經(jīng)濟師考試的相關(guān)重點，我們中華會計網(wǎng)校特地為您匯編了中級經(jīng)濟師考試輔導資料，供您參考，希望對您有所幫助!

　　(三)特殊情況的房屋拆遷補償

　　1.出租房屋的拆遷補償

　　被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　2.產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償

　　產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。 由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實施中不能因為其主體不明確，就降低或不對此類房屋進行補償。《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷”。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。所謂“證據(jù)保全”是指對可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據(jù)，依法收集、保管和固定，以保持其真實性和證明力的一種措施。拆遷人應當就被拆遷房屋向公證機關(guān)提交證據(jù)保全申請，并按公證機關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公證機關(guān)出具的法律文書要立案歸檔以備查用。

　　3.設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償

　　抵押是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依照規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

　　設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：

　?、僖J定抵押的有效性。

　　當事人以房地產(chǎn)進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設(shè)定抵押的房屋進行補償、安置;②應當及時通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行;③能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷入，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認可;④不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照《擔保法》及其他有關(guān)擔保方面的法律規(guī)定，向抵押人進行追償。

　　4.拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償 .

　　公益事業(yè)一般指科教、文化、衛(wèi)生、社會公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)。公益事業(yè)多為非營利的社會福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認定，一是要根據(jù)其服務對象，是為大多數(shù)老百姓服務還是為特定人群服務的，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以營利為目的。如學校大多數(shù)應認定為公益事業(yè)，但經(jīng)營性私立學校則不在此列。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置，應當由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體發(fā)展要求，進行總體安排，拆除此類房屋時，應當根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行重新建設(shè)或者進行補償。

　　對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償，通過評估確定其價格。公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。

　　5.臨時建筑、違章建筑的拆遷補償

　　臨時建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，臨時建筑都應當有規(guī)定的使用期限。拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的。未超過批準期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟損失，因此，應當按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償。

　　違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明，作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權(quán)力認定。在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償;對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。