中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)講義：估價(jià)市場法

　　一、市場法概述

　　中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，是選取二一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適處理來求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個(gè)市場上具有相同的市場價(jià)格”。

　　運(yùn)用市場法估價(jià)一般分為以下四大步驟：

　?、偎鸭灰讓?shí)例。

　?、谶x取可比實(shí)例。

　　③對可比例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>

　?、芮笕”葴?zhǔn)價(jià)格。

　　二、搜集交易實(shí)例

　　①交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況；

　　②交易雙方；

　?、鄢山蝗掌?；

　　④成交價(jià)格；

　　⑤付款方式；

　?、藿灰浊闆r，如交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式等。

　　三、選取可比實(shí)例

　　選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求：

　?、倏杀葘?shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價(jià)房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；

　?、诳杀葘?shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；

　　③可比實(shí)例的咸度日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　?、芸杀葘?shí)的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。

　　四、監(jiān)理價(jià)格可比基礎(chǔ)

　　建立價(jià)格可比基礎(chǔ)主要包括：

　?、俳y(tǒng)一付款方式；

　?、诮y(tǒng)一采用單價(jià)；

　?、劢y(tǒng)一幣種和貨幣單位；

　?、芙y(tǒng)一面積內(nèi)涵；

　?、萁y(tǒng)一面積單位。

　　五、交易情況修正

　　交易中的特殊因素較復(fù)雜，歸納起來主要有以下方面：

　?、倮﹃P(guān)系人之間的交易。

　?、诩庇诔鍪刍蚣庇谫徺I的交易。

　?、劢灰纂p方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。

　?、芙灰纂p方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。

　?、萏厥饨灰追绞降慕灰?。

　?、藿灰锥愘M(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。

　　六、交易日期調(diào)整

　　在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)市場價(jià)格可能發(fā)生的變化有平穩(wěn)、上漲、下跌三種情況。

　　七、房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的總思路是：以估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較；或者設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較。

　　八、求取比準(zhǔn)價(jià)格