美國(guó)房貸標(biāo)準(zhǔn)收緊抑制購(gòu)房需求

　　盡管1月新屋開工數(shù)據(jù)走高，但1月單戶型住宅新屋開工數(shù)下降，暗示住房建筑商仍面臨許多困難，銀行收緊對(duì)申請(qǐng)房貸人的要求是抑制購(gòu)房需求的重要原因之一。

　　綜合媒體2月17日?qǐng)?bào)道，16日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)1月份新屋開工數(shù)上升14.6%，折合成年率為596,000套。不過(guò)，增加的新屋開工數(shù)全部來(lái)自5房及以上戶型。不要從1月份新屋開工數(shù)上升中過(guò)快得出住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)強(qiáng)的結(jié)論。住房建筑商依然面臨許多困難，符合申請(qǐng)房貸資格的人數(shù)減少就是其中之一。

　　1月份多戶型住宅新屋開工數(shù)較前月猛增80%，折合成年率為171,000套，創(chuàng)2009年2月以來(lái)的至高水平。當(dāng)月單戶型住宅新屋開工數(shù)下降1.0%，去年12月為下降8.4%.除高失業(yè)率及位于紀(jì)錄高位的止贖房屋數(shù)量外，另一個(gè)拖累住房市場(chǎng)的因素是銀行收緊對(duì)申請(qǐng)房貸人的要求。

　　1月美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行的調(diào)查顯示，第一季度收緊房貸標(biāo)準(zhǔn)的銀行數(shù)量略高于放寬房貸標(biāo)準(zhǔn)銀行的數(shù)量。雖然目前收緊房貸標(biāo)準(zhǔn)的銀行比例遠(yuǎn)低于住房市場(chǎng)滑坡時(shí)期，但表明銀行依舊對(duì)住房貸款十分警惕。如果符合房貸資格的人數(shù)減少，顯而易見，購(gòu)房者將會(huì)減少，而新屋開工數(shù)也會(huì)相應(yīng)減少。

　　住房市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)Zillow.com的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，全美9個(gè)大都市購(gòu)房首付比例的中值為22%，較三年前提高了一倍。

　　盡管新單戶型住宅的價(jià)格中值已大幅降至24.15萬(wàn)美元，但首付比例提高意味著潛在購(gòu)房者手頭必須有4.8萬(wàn)美元現(xiàn)金，另外還要有現(xiàn)金支付房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)費(fèi)。

　　近來(lái)房貸利率提高也抑制了消費(fèi)者的買房需求。Mortgage Bankers Association提供的數(shù)據(jù)顯示，30年期固定房貸利率目前已升至5.12%，而2011年伊始為4.78%.同期購(gòu)買申請(qǐng)減少9%.

　　房貸市場(chǎng)的另一個(gè)問(wèn)題是兩房未來(lái)命運(yùn)的不確定性。這兩個(gè)機(jī)構(gòu)為全美近90%的房貸提供擔(dān)保。如果政府決定關(guān)閉“兩房”，那么私營(yíng)房貸部門將如何繼續(xù)經(jīng)營(yíng)以及申請(qǐng)房貸的標(biāo)準(zhǔn)將發(fā)生何種變化就不得而知了。

　　Naroff Economic Advisors的Joel Naroff稱，如果住房建筑市場(chǎng)還有任何希望的話，一定不是在自有住房，而是在租賃上。

　　房貸標(biāo)準(zhǔn)提高對(duì)新屋建造的抑制并不能成為銀行恢復(fù)大量放貸的理由。即便房?jī)r(jià)位于當(dāng)前較低水平，收緊房貸標(biāo)準(zhǔn)依然有助于預(yù)防新一輪違約的出現(xiàn)。不過(guò)，住宅是價(jià)格高昂的商品，需要貸款購(gòu)買。極少有購(gòu)房者能夠以現(xiàn)金全額付款。提高房貸標(biāo)準(zhǔn)，則需求將維持低迷狀態(tài)，這意味著未來(lái)一段時(shí)間住房市場(chǎng)仍將是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累。

　　當(dāng)然，人們?nèi)匀恍枰械胤阶?，這就解釋了1月份新屋開工數(shù)為何會(huì)大幅增加。