房屋買賣契稅承擔案

　　［基本案情］

    原告：曾凡東等，桑植縣首批商品房十戶買主。

　　代表人：曾凡東，男，34歲。

　　被告：桑植縣房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　1993年12月至1994年4月間，桑植縣房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱開發(fā)公司）

　　分別與曾凡東等12戶商品房買主簽訂了商品房購銷合同書。合同中約定了購房位置、銷售價格、建筑標準、結(jié)算、付款、驗收方法、稅費負擔、違約責任以及房屋售后管理等。合同第二條第二項約定：“商品房價格以建筑面積每平方米造價為計算單位，內(nèi)容包括：勘測設(shè)計、土地征用、青苗補償、勞動力安置，房屋建安工程費用、給排水、電等配套設(shè)施費用?！钡诹鶙l第二項約定：“甲方（公司）負責辦理房屋交易和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，并領(lǐng)取房權(quán)證，待乙方（買主）將全部款額交足甲方后，由甲方連同購銷房屋一并移交給乙方，所需經(jīng)費按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其余有關(guān)稅費均包括在商品房的單位造價內(nèi)，不再另行收取”。合同簽訂后，12戶買主分別向開發(fā)公司交納了購房定金。1994年年底前，12戶買主交清全部購房款后，開發(fā)公司按合同約定陸續(xù)將房屋移交給12戶買主，并于1995年3月將其房屋所有權(quán)證移交完畢。1995年4月，桑植縣澧源鎮(zhèn)財政所征收了除鐘岐山、周傳興以外其他10戶房屋買主即本案原告的契稅共計19986.53元，其中劉雙英、王樹成因遲交契稅還交滯納金共1034元。該10戶買主以契稅不應(yīng)由自己承擔為理由，向桑植縣人民法院提起訴訟。

　　原告訴稱：根據(jù)合同規(guī)定，房產(chǎn)契稅應(yīng)由被告開發(fā)公司承擔?，F(xiàn)要求被告承擔契稅和劉雙英、王樹成兩戶買主交付的滯納金。

　　被告開發(fā)公司辯稱：合同第6條規(guī)定的不另收取的稅費是指房產(chǎn)售前的稅費，如耕地占用稅、營業(yè)稅、水電增容費、消防管理費等。契稅是房產(chǎn)售后買方應(yīng)完納的契稅，不包括在單位造價之內(nèi)。原告的訴訟請求沒有法律依據(jù)，應(yīng)當駁回其起訴。

　?。蹖徖斫Y(jié)果］

    桑植縣人民法院認為：被告與原告簽訂合同時在第6條第2款明確規(guī)定：“其余有關(guān)稅費均包括在商品房的單位造價內(nèi)，不再另外收取”。其意思表示真實，權(quán)利義務(wù)明確，即已包括在單位造價內(nèi)，應(yīng)由被告承擔契稅。原告劉雙英、王樹成兩戶所交的滯納金應(yīng)由自己承擔。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第一百一十二條第二款、第一百一十四條的規(guī)定，判決：

　　被告應(yīng)退還原告被征契稅金額共計19986.53元；劉雙英、王樹成兩原告被罰滯納金1034元由其各自承擔。

　　開發(fā)公司不服判決，以商品房單位造價沒有包括契稅，契稅是房屋交易之后，按有關(guān)規(guī)定由房屋買受方承擔，曾凡東等10戶買主已交納的契稅不應(yīng)由我公司承擔為理由，上訴至張家界市中級人民法院，請求改判。

　　被上訴人曾凡東等10人答辯認為原判正確，請求維持。

　　張家界市中級人民法院經(jīng)審理認為：10戶商品房買主與開發(fā)公司雙方簽訂的商品房購銷合同有效。合同中約定“其余有關(guān)稅費均包括在商品房單位造價內(nèi)”的稅費，應(yīng)是指房屋買賣成立即房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前的稅費，不包括房屋買賣成立之后的契稅。

　　契稅是房屋交易后由房屋買受人持房屋所有權(quán)證應(yīng)交納的稅費，我國契稅暫行條例明確規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)買受人憑所有權(quán)證交納，契稅應(yīng)由10戶商品房買主交納。原審判決契稅由開發(fā)公司承擔，適用法律錯誤，應(yīng)予撤銷。依照《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第（一）款第（二）項的規(guī)定，于1996年5月28日判決：

　　一、撤銷桑植縣人民法院民事判決。

　　二、10戶商品房買主被征契稅19986.53元由其各自承擔。劉雙英、王樹成兩戶被罰滯納金1034元由其各自承擔。

　　［評析意見］

    房產(chǎn)契稅是一種財產(chǎn)稅，是以財產(chǎn)的數(shù)量和總價值為對象，并且是房產(chǎn)售后的稅目，有專門的經(jīng)征機關(guān)。它不可能包含在房屋造價之內(nèi)。因此，房產(chǎn)公司無權(quán)代征，也無法代征。房屋買賣雙方應(yīng)及時辦理各種手續(xù)，然后由承受方交納契稅，這是房屋承受方應(yīng)知的法定義務(wù)。契稅所產(chǎn)生的是一種征稅機關(guān)與承受方的行政行為，而不是買賣雙方的民事行為，因而開發(fā)公司沒有告知的義務(wù)。同時。在雙方的合同中，也無欺詐行為的意思表示，開發(fā)公司沒有做出代征的表示。如果開發(fā)公司做出代征的表示或同意由其交納契稅，這種行為就是違反法律的無效行為。雙方合同中的約定并不影響契稅義務(wù)人應(yīng)承擔的義務(wù)的履行，也不影響合同雙方當事人民事權(quán)利義務(wù)的具體內(nèi)容及其與一方當事人在行政法律關(guān)系中義務(wù)的區(qū)別。