簡(jiǎn)介：近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。但由于種種原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重。為此，應(yīng)從加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的監(jiān)控、建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管機(jī)制、加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度、改革和完善房地產(chǎn)稅制等方面著手，加強(qiáng)防范和治理房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問(wèn)題。

　　隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立和住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求及其在國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。但由于種種原因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，已經(jīng)成為稅務(wù)部門(mén)日常管理的難點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。本文對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅現(xiàn)象進(jìn)行初步分析，并提出解決問(wèn)題的相應(yīng)對(duì)策。

　　一、房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重

　　自國(guó)家實(shí)行土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁。然而與迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相比，我國(guó)房地產(chǎn)稅收收入的增長(zhǎng)卻十分有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998～2003年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總收入和財(cái)政收入總額的年平均增幅分別為25%和17%，而與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對(duì)量增長(zhǎng)也較快，但稅收額占整個(gè)財(cái)政收入的比重始終維持在4.4%左右，增長(zhǎng)非常有限，這與近年來(lái)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起壯大不協(xié)調(diào)（詳見(jiàn)《我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析》，載于《稅務(wù)研究》2005年第5期）。根據(jù)10省市地稅局的統(tǒng)計(jì)顯示，從1994年至2001年間，房地產(chǎn)稅收在各地地方稅收收入的比重雖然都呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但平均比重也僅從1994年的2%上升到2001年的6.89%.再?gòu)膰?guó)家稅務(wù)總局公布的“2004年度中國(guó)納稅五百?gòu)?qiáng)排行榜”看，既然沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)入圍。可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與稅收增長(zhǎng)是失衡的。

　　房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的偷逃稅收問(wèn)題，已經(jīng)在各地過(guò)去的檢查中得到了印證。例如山東省地稅局2004年開(kāi)展以房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)的地方稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，被檢查的665戶(hù)企業(yè)中有偷逃稅行為的達(dá)542戶(hù)，占八成以上。又如，廣東江門(mén)市地稅局在去年的專(zhuān)項(xiàng)檢查中，共檢查114戶(hù)房地產(chǎn)業(yè)，有問(wèn)題的達(dá)79戶(hù)，占69.3％；2003年南京市在房地產(chǎn)業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn)，被查的88戶(hù)房地產(chǎn)企業(yè)有87戶(hù)存在問(wèn)題；同樣在2003年，北京市地方稅務(wù)局對(duì)北京市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)檢查，檢查發(fā)現(xiàn)被查的58家企業(yè)中96%存在問(wèn)題。2003年度北海市房地產(chǎn)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查，共檢查企業(yè)19戶(hù)，其中 15戶(hù)企業(yè)存在偷漏企業(yè)所得稅的問(wèn)題，查補(bǔ)企業(yè)所得稅562萬(wàn)元；2004年度北海市房地產(chǎn)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查，共檢查企業(yè)21戶(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題12戶(hù)，查補(bǔ)稅款、滯納金、罰款合計(jì)636萬(wàn)元。由于房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重偷逃稅款問(wèn)題，今年年初國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了國(guó)稅發(fā)[2005]12號(hào)文件，將房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)五年定為全國(guó)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查的重點(diǎn)，這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問(wèn)題的嚴(yán)重性。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的主要手段

　　通過(guò)近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查和涉稅案件的審理，我們發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅手段繁多，形式多種多樣，常見(jiàn)的大致可歸納為以下幾種偷逃稅手段。

　?。ㄒ唬⒑戏ㄊ杖朕D(zhuǎn)移或不記營(yíng)業(yè)收入偷逃稅款

　　一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于自身資金不足和征地的需要，抑或是擁有土地一方的利益需要，房地產(chǎn)企業(yè)與外單位簽訂聯(lián)合建房協(xié)議后，用所建房屋換取土地，而所換價(jià)值不按規(guī)定確認(rèn)銷(xiāo)售收入，不按規(guī)定申報(bào)納稅。

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)以商品房或門(mén)面抵工程款不記收入偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬勞動(dòng)密集型、資金密集型企業(yè)，開(kāi)發(fā)前期資金投入大、資金短缺嚴(yán)重，而建筑安裝工程在承接建安工程時(shí)，為了順利拿到所招投標(biāo)項(xiàng)目，經(jīng)常出現(xiàn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)議首先帶資入場(chǎng)的現(xiàn)象。房子建成后就以相應(yīng)等值的商品房或門(mén)面抵建安工程款，以此抵免營(yíng)業(yè)額，偷逃營(yíng)業(yè)稅。

　　三是房地產(chǎn)企業(yè)以收據(jù)收取車(chē)庫(kù)、雜物房等售房款不記收入偷逃稅款。國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)有規(guī)定，凡架空層高度未達(dá)到2.2米的車(chē)庫(kù)、雜屋不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)一樓的雜物屋和頂屋的坡屋一般都未達(dá)到2.2米高度，部分車(chē)庫(kù)也未達(dá)2.2米高度，在銷(xiāo)售此類(lèi)房屋時(shí)與購(gòu)房者一般以合同形式約定使用年限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以不能辦產(chǎn)權(quán)證為由，在售房時(shí)自制收款收據(jù)，將收取的金額掛“其他應(yīng)付款”或干脆挪做“小金庫(kù)”使用，造成稅款流失。

　　四是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)代收各種“初裝費(fèi)”及基金不記收入偷逃稅款。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)作方式來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款頂：如有線電視的初裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費(fèi)、電話電纜初裝費(fèi)、煤氣管安裝費(fèi)、房屋交易費(fèi)、辦證費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等等各種費(fèi)用。現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括代收、代墊款項(xiàng)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以企業(yè)實(shí)際沒(méi)有取得代收代墊款項(xiàng)收入為由未進(jìn)行納稅申報(bào)。

　?。ǘ┩ㄟ^(guò)土地評(píng)估增值虛增開(kāi)發(fā)成本偷逃稅款

　　按照建設(shè)部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)規(guī)定了注冊(cè)資本越多、開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，則資質(zhì)等級(jí)越高。目前房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)一部分是民營(yíng)企業(yè)性質(zhì)的有限責(zé)任公司，這些企業(yè)在初建時(shí)其注冊(cè)資本不大。為了提高資質(zhì)，這些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用購(gòu)進(jìn)的土地經(jīng)初步“三通一平”開(kāi)發(fā)后，進(jìn)行虛假土地評(píng)估，虛增土地成本，一方面增大注冊(cè)資本，提高資質(zhì)，另一方面虛增土地成本直接記入開(kāi)發(fā)成本，減少企業(yè)所得稅稅基。 還有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假虛增成本，多計(jì)成本偷逃稅款?，F(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票，主要實(shí)行由稅務(wù)征收部門(mén)或發(fā)票管理部門(mén)代開(kāi)的辦法，只要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，在開(kāi)票“窗口”或征收部門(mén)都能開(kāi)到，少數(shù)地方把建安營(yíng)業(yè)稅及附加作為“引稅”的重要渠道，這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅有了可乘之機(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用支付3.3%營(yíng)業(yè)稅及附加的代價(jià)，就可以輕松的偷逃33%的企業(yè)所得稅。

　?。ㄈ┎扇　凹俳杩?、真按揭”偷逃稅款

　　隨著銀行經(jīng)營(yíng)方式多元化的發(fā)展，金融按揭貸款購(gòu)房方式作為一項(xiàng)新興實(shí)用的服務(wù)項(xiàng)目，成為房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)中的主要方式。有的房地產(chǎn)企業(yè)為緩解資金壓力，采取假按揭的方式，通過(guò)收集個(gè)人身份證、戶(hù)口簿搞假銷(xiāo)售，或竄通購(gòu)房者，虛抬房?jī)r(jià)搞假按揭，騙取銀行貸款來(lái)彌補(bǔ)資金缺口，在賬目處理上不記銷(xiāo)售收入，而是作為長(zhǎng)期借款記賬，偷逃國(guó)家稅款。

　　（四）利用建安公司、銷(xiāo)售公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行偷逃稅款

　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立了一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷(xiāo)售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開(kāi)發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營(yíng)其房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等；物業(yè)公司則代收房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一切價(jià)外費(fèi)用，如代墊代付維修基金等費(fèi)用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到偷逃稅收款的目的。如我們?cè)跈z查北海市某房地產(chǎn)有限公司時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)公司與承建該項(xiàng)目的建筑公司的法人是夫妻關(guān)系，兩公司利用假合同虛增成本，偷逃稅款122萬(wàn)元。

　?。ㄎ澹┤藶樵斐少~務(wù)核算混亂進(jìn)行偷逃稅款

　　其手段主要有以下幾種：一種是不結(jié)轉(zhuǎn)收入，不核算成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金使用成本較高，應(yīng)繳納稅款金額較大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。從北海市地稅局2003年上半年對(duì)12戶(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查情況看，普遍存在預(yù)收款不結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)納稅的情況，涉及到的金額達(dá)6000多萬(wàn)元。另一種是不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)和開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，而是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、融資的需要隨意確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。還有一種是利用行業(yè)特點(diǎn)，故意調(diào)整成本。房產(chǎn)公司正是。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司往往利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，將幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)置一個(gè)“共同費(fèi)用”賬戶(hù)，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，根據(jù)收入情況利用“共同費(fèi)用”賬戶(hù)隨意調(diào)整成本，制造 “明虧暗盈”的假象，達(dá)到其調(diào)減利潤(rùn)偷逃稅款的目的。

　?。┩ㄟ^(guò)“預(yù)提費(fèi)用”虛增成本偷逃稅款

　　按照稅法有關(guān)規(guī)定，根據(jù)預(yù)提費(fèi)用年末不得留有余額的規(guī)定及權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期比較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)區(qū)別不同情況進(jìn)行處理。但是許多房地產(chǎn)公司“預(yù)提費(fèi)用”賬戶(hù)中提取的費(fèi)用年終存在大量結(jié)余。此類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要采取兩種方式虛增成本：一方面，通過(guò)爭(zhēng)取地方政府及有關(guān)部門(mén)的優(yōu)惠政策來(lái)少付或者不付各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)仍提取按照規(guī)定應(yīng)支付的各項(xiàng)費(fèi)用，而不是按照實(shí)際支付金額計(jì)列相關(guān)費(fèi)用；另一方面，繼續(xù)提取國(guó)家已取消的收費(fèi)，形成應(yīng)付而付不出的各項(xiàng)費(fèi)用長(zhǎng)期掛賬，通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”等往來(lái)賬戶(hù)記入開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)公司通過(guò)上述方法造成賬面上經(jīng)營(yíng)虧損，從而達(dá)到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)能夠偷逃稅收的原因分析

　　房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅種最多的行業(yè)，涉及稅（費(fèi)）種類(lèi)多達(dá)十幾個(gè)，其中偷逃稅比例較高的稅種都集中在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅種上。究其根源有以下幾方面原因：

　　（一）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策繁雜，給納稅人自行申報(bào)納稅帶來(lái)難度，同時(shí)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅制結(jié)構(gòu)不合理。在房地產(chǎn)業(yè)目前的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有12個(gè)。由于涉及的稅種多， 各稅種的征收環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)各不相同，這些繁雜的稅種和計(jì)算過(guò)程有點(diǎn)讓內(nèi)行記不住，外行看不懂，造成征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段稅少、稅負(fù)輕，而流通環(huán)節(jié)稅重，這種稅制結(jié)構(gòu)更進(jìn)一步鼓勵(lì)了房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)，致使逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)多，負(fù)擔(dān)重，使企業(yè)稅負(fù)重，增加了建房成本，使部分房地產(chǎn)企業(yè)偷起稅來(lái)“理直氣壯”。再次，土地使用稅計(jì)稅依據(jù)不合理。我國(guó)土地使用稅的征收，不是按價(jià)值征收，而是按面積征收，這種征稅形式不能隨著課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。這在某種程度上縱容了房產(chǎn)商去投機(jī)和偷漏稅款。此外，內(nèi)外有別的兩套稅制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng)，也使得內(nèi)、外資房產(chǎn)企業(yè)的偷稅手段更復(fù)雜、更隱蔽。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有較復(fù)雜的社會(huì)背景，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大致可分為兩類(lèi)，一類(lèi)是職能部門(mén)下設(shè)的“三產(chǎn)”或“集體”企業(yè)，利用部門(mén)優(yōu)勢(shì)從事房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)；另一類(lèi)是一部分下海經(jīng)商的能人和部分具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力的人，組建了有限責(zé)任公司（有的實(shí)際就是一個(gè)人的股份，實(shí)為個(gè)體老板），他們與政府及相關(guān)職能部門(mén)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，或具有很強(qiáng)的活動(dòng)能力，才能在項(xiàng)目立項(xiàng)、融資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等多環(huán)節(jié)中闖關(guān)成功。因此，為了追求高額利潤(rùn)，抓住行業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，他們利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管，抓住稅收監(jiān)管的空檔和漏洞以及對(duì)偷逃稅的處罰不力等因素，采取各種復(fù)雜隱秘的手段千方百計(jì)偷逃國(guó)家稅收。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)不僅能給地方政府帶來(lái)滾滾的財(cái)源，而且能為地方政府樹(shù)立良好的社會(huì)形象，在短期利益驅(qū)動(dòng)下，地方政府或多或少地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行干預(yù)，無(wú)形中為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款充當(dāng)了“保護(hù)傘”。如有的地方政府為加快城市建設(shè)，減輕財(cái)政支出壓力，在招標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中附加配套開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，并越權(quán)做出稅收減免承諾，要求稅務(wù)部門(mén)提供稅收優(yōu)惠，或擅自擴(kuò)大稅收優(yōu)惠政策享受的范圍，嚴(yán)重?fù)p害了稅法的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)過(guò)多、時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程看，一個(gè)合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要經(jīng)歷土地使用許可證的申請(qǐng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和投資計(jì)劃審批、規(guī)劃和施工許可申請(qǐng)，而在辦理這些申請(qǐng)和許可期間，已經(jīng)發(fā)生了部分開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，但這些成本費(fèi)用的支付都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)前發(fā)生的。稅務(wù)部門(mén)是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品事后才能介入管理，因而不能有效監(jiān)控、準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成的成本費(fèi)用信息。加上目前現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是土地增值額，企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的行業(yè)特性，不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)核算和納稅申報(bào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)成了偷逃稅的重災(zāi)區(qū)。

　?。ㄋ模┒悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為力度不夠，客觀上為房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款提供了機(jī)會(huì)。首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)與其他行政管理部門(mén)之間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息交流較少，自身也不具備收集相關(guān)信息的手段，無(wú)法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有效地參與管理和監(jiān)控，客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機(jī)會(huì)。其次，稅務(wù)部門(mén)檢查稅收一般是以年度為單位，但房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，流動(dòng)性比較大，很容易造成虧損的假象。不少開(kāi)發(fā)商往往是一個(gè)樓盤(pán)還沒(méi)有賣(mài)完，沒(méi)有等到結(jié)算，就用賣(mài)房款去開(kāi)發(fā)另一個(gè)樓盤(pán)，盡管一個(gè)一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售了，但是賬面上卻一直是虧損的。還有的開(kāi)發(fā)商拿到一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，等這個(gè)項(xiàng)目完成后立即注銷(xiāo)舊公司成立新公司，利用新辦企業(yè)偷逃稅款。再次，稅務(wù)人員在查處涉稅案件過(guò)程中受到各種因素干擾，以補(bǔ)代罰、以罰代刑，導(dǎo)致行政處罰力度低。偷逃稅成本不高是造成該行業(yè)納稅人屢查屢犯，屢教不改的重要原因。

　　四、防范和治理房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的對(duì)策

　　為加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，國(guó)家稅務(wù)總局近年來(lái)連續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，如國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》、國(guó)稅發(fā)[2004]100號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》和國(guó)稅發(fā)[2005]82號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》。這些文件明確規(guī)定加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收征管。各級(jí)地稅稽查部門(mén)也加緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)檢查，但要根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問(wèn)題，除加強(qiáng)稅收征管，加大查處力度外，關(guān)鍵是要加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。

　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的監(jiān)控，從征管環(huán)節(jié)防止房地產(chǎn)業(yè)稅收流失

　　從房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來(lái)看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。一是加強(qiáng)部門(mén)配合，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過(guò)政府部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門(mén)的聯(lián)系，建立信息傳遞制度，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門(mén)核實(shí)情況。如北海市政府在前幾年對(duì)享受停緩建稅收優(yōu)惠政策的房地產(chǎn)項(xiàng)目分別發(fā)給了優(yōu)惠證，但許多重新開(kāi)工的項(xiàng)目超過(guò)了原來(lái)規(guī)定的優(yōu)惠范圍，要么擴(kuò)大享受優(yōu)惠政策的面積，要么把沒(méi)有享受優(yōu)惠政策的項(xiàng)目當(dāng)作享受優(yōu)惠政策的項(xiàng)目報(bào)批。因此稅務(wù)人員只有通過(guò)實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。二是改進(jìn)稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的登記、申報(bào)管理，并實(shí)行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析有關(guān)稅源，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢查，涉嫌偷逃稅的，及時(shí)移交稽查部門(mén)，防止因稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理脫節(jié)而發(fā)生偷逃稅行為。另一方面加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核管理力度，增加建安企業(yè)的工程成本真實(shí)性和準(zhǔn)確性，盡量防止房地產(chǎn)利用假合同、假信息虛增成本，以達(dá)到偷逃稅款的目的。同時(shí)，稅務(wù)部門(mén)還要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的監(jiān)控。房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的票據(jù)領(lǐng)用、管理、結(jié)算的管理，就能最大限度地掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入情況，據(jù)此審核企業(yè)申報(bào)納稅的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

　?。ǘ?qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度

　　建立起房地產(chǎn)行業(yè)良好的納稅秩序，地稅部門(mén)除了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控外，還應(yīng)該應(yīng)有針對(duì)性地采取措施，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款行為的查處力度，以對(duì)偷逃稅的納稅人起到一種威懾作用。一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的選案工作，提高選案的準(zhǔn)確性?；椴块T(mén)通過(guò)對(duì)征管部門(mén)和房地產(chǎn)審核小組提供資料的分析，有選擇性的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)稽查。二是努力提高稅務(wù)稽查人員的素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)道德修養(yǎng)，提高查賬能力，并建立有效的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)稽查案件的質(zhì)量實(shí)行定期檢查，嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)法目標(biāo)責(zé)任制，規(guī)范辦案人員依法檢查、依法處理。三是加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅案件的處罰力度。要敢于破除“人情稅”、“關(guān)系稅”，堅(jiān)持依法納稅，堅(jiān)持依照《征管法》有關(guān)規(guī)定，對(duì)查處的偷稅款及罰款久拖不交的房地產(chǎn)企業(yè)，采取強(qiáng)制措施，依法堅(jiān)決催繳入庫(kù)；對(duì)大案要案，按照法律程序移送司法機(jī)關(guān)并對(duì)偷稅者予以重罰，對(duì)法人代表和財(cái)務(wù)人員追究法律責(zé)任，讓其再不敢有半點(diǎn)偷稅逃稅之心。

　　（三）全面實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化征管，建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管

　　由于涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。但是，房地產(chǎn)稅收諸稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息大致相同，通過(guò)加強(qiáng)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)管理，可以強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化提高到有效的水平。強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收一體化管理，重點(diǎn)應(yīng)采取以下五個(gè)方面的措施：一是稅務(wù)部門(mén)要與計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門(mén)建立信息傳遞制度，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息；二是統(tǒng)一執(zhí)行房地產(chǎn)交易企業(yè)所得稅和土地增值稅的預(yù)繳制度，對(duì)所有的房地產(chǎn)交易收入在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，一律先預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，直至項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢進(jìn)行結(jié)算后再對(duì)其進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)；三是對(duì)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)行定向式稅收管理，即每個(gè)住宅小區(qū)的商品房在收到預(yù)收款申報(bào)納稅時(shí)，稅票、發(fā)票必須注明是哪個(gè)小區(qū)、哪一幢、哪一套房，同時(shí)設(shè)立臺(tái)帳，進(jìn)行跟蹤管理；四是在對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)稅收審核時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地使用稅繳納情況和取得建筑業(yè)發(fā)票情況，原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅情況，以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方的欠稅情況進(jìn)行審核，對(duì)納稅人未清繳稅款的不予辦理納稅申報(bào)，促進(jìn)了稅收的清繳；五是加快開(kāi)發(fā)使用房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)，把房地產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)稅收的受理、審核、審批、查詢(xún)以及納稅通知書(shū)、完稅證明書(shū)的打印等工作內(nèi)容納入信息化管理范圍，實(shí)現(xiàn)全程網(wǎng)上辦公和實(shí)時(shí)監(jiān)控、查詢(xún)，提高房地產(chǎn)交易稅收審核的工作效率。

　?。ㄋ模└母锖屯晟品康禺a(chǎn)稅制，從源頭上堵住房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅漏洞

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，今房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。在現(xiàn)行的稅制下，僅僅加大對(duì)逃稅企業(yè)的處罰力度，對(duì)遏制全行業(yè)偷逃稅款有一定作用，但非治本之策。要比較徹底地解決偷逃稅問(wèn)題，就必須進(jìn)行稅制改革，消除房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，從源頭上堵住房地產(chǎn)企業(yè)的逃稅漏洞。改革的重點(diǎn)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)著手，結(jié)合土地流轉(zhuǎn)制度改革及房產(chǎn)保有階段的稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少房地產(chǎn)行業(yè)的私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的信息透明度，理順?lè)康禺a(chǎn)價(jià)格機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的良性循環(huán)及消費(fèi)者對(duì)商品房正常的消費(fèi)預(yù)期。改革的方向是建立科學(xué)的物業(yè)稅收體系，在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，按照簡(jiǎn)化稅制，擴(kuò)大稅基，降低稅率的總體思路，改革房地產(chǎn)過(guò)于混亂的租、稅、費(fèi)體系，簡(jiǎn)化歸并房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅等稅種，完善契稅和印花稅，建立一個(gè)稅負(fù)合理、結(jié)構(gòu)科學(xué)、征管便利、收入穩(wěn)定、調(diào)控有效的物業(yè)稅體系。