“信托”意指信任委托，是一種代人理財?shù)闹贫劝才�。我國《信托法》中所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進行財產(chǎn)管理或者處分的行為。雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭議，但都認為 現(xiàn)代 信托制度的 發(fā)展 最早是從英國封建 時代 的用益權(quán)制度開始的。

　　一、現(xiàn)代信托制度的發(fā)展

　�。ㄒ唬┈F(xiàn)代信托制度的確立

　　早期在英國出現(xiàn)的“信托”，稱為“用益設計”，當時的目的是為了規(guī)避封建 法律 制度對財產(chǎn)（尤其是土地）轉(zhuǎn)移所加的限制和稅負。當時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等宗教團體的習慣，但教會土地可以永久免稅以致 影響 到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規(guī)定。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈土地給教會的規(guī)定。人們還采取同樣的 方法 規(guī)避了土地長子繼承制。另外，在由國王、領(lǐng)主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當土地的“占有”或“所有權(quán)”發(fā)生轉(zhuǎn)移時，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉(zhuǎn)移土地“占有”而保留土地“用益權(quán)”的方式，使得這種負擔得以規(guī)避。由于英國的普通法并不承認這種用益設計制度，因而受讓人（實際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協(xié)定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財產(chǎn)，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。在15世紀形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應該忽視道德為理由，承認并賦予了用益設計制度的合法性。用益設計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權(quán)確認為法律上的所有權(quán)，目的是為了使受益人承受所有權(quán)人地位而無法規(guī)避稅負。1925年英國以《財產(chǎn)法》廢除了《用益法》，現(xiàn)代信托制度得以確立。

　�。ǘ�）消極信托向積極信托的轉(zhuǎn)化

　　由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財產(chǎn)的“名義”所有權(quán)，對信托財產(chǎn)不負任何積極管理的義務，信托財產(chǎn)的實際管理權(quán)和受益權(quán)由受益人擁有，也就是說受托人只是“人頭”設計。通過利用受托人的“人頭”設計，可以達到成功規(guī)避對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制和不合理稅負，因而這種信托被認為是消極信托。

　　隨著 歷史 的發(fā)展，封建制度崩潰， 政治 上民主化， 經(jīng)濟 上市場化，凌駕于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移上的種種限制和稅負也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財產(chǎn)世代相傳的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐再嵢±麧櫈槟繕耍�農(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代向工商經(jīng)濟時代的轉(zhuǎn)化，也使得財富來源的形式由單一的土地轉(zhuǎn)向多元化。經(jīng)濟的發(fā)展和 社會 的進步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設計需求，轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌驖M足受益人對提供積極、專業(yè)的財產(chǎn)管理方面的需求。信托和投資的結(jié)合日益緊密，營業(yè)信托事業(yè)日益興旺發(fā)達，積極信托主導了現(xiàn)代信托的發(fā)展。

　　（三）現(xiàn)代信托制度的傳播和創(chuàng)新

　　英國雖然是信托事業(yè)的發(fā)源地，但長期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。19世紀60年代，因產(chǎn)業(yè)革命的成功而資金充裕的英國民眾，急于投資于利潤豐厚的歐美地區(qū)，但缺乏國際投資經(jīng)驗，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經(jīng)驗豐富的受托人代為運作，雙方約定受托人只收取一定的報酬，并將投資收益返還給投資者。以后，受托人發(fā)展為專業(yè)化公司，并通過發(fā)行等值的基金單位而募集成立了信托基金，由此產(chǎn)生了“單位信托”。20世紀20年代，這種單位信托制度傳入美國，并發(fā)展成為“投資信托”，以后又從美國傳入日本、韓國等東南亞地區(qū)。二者的區(qū)別在于單位信托是以契約方式運作的“開放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運作的“封閉式基金”。 目前 ，英國和美國都有民事信托和商事信托，但限于習慣和民事信托曠日持久的發(fā)達，民事信托仍然是英國信托業(yè)務的主體，而美國的民事信托和商事信托同樣發(fā)達。日本信托與英美不同的是幾乎都屬于商事信托，特別是在二戰(zhàn)后特殊的經(jīng)濟環(huán)境中獨創(chuàng)了“貸款信托”，為日本的經(jīng)濟發(fā)展作出了重大貢獻。

　　二、國外房地產(chǎn)信托經(jīng)營模式

　�。ㄒ唬┟绹�的房地產(chǎn)投資信托

　　美國的房地產(chǎn)投資信托（real estate investment trusts，REITS）是以公司擁有資產(chǎn)的形式，將股東的資金吸引到房地產(chǎn)投資中，股東既可以獲得類似于直接投資房地產(chǎn)的一些好處，又避免了承擔無限責任及資產(chǎn)流動性差的風險。美國的房地產(chǎn)投資信托業(yè)自20世紀60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，目前的市場價值已經(jīng)超過400億美元。

　　l、美國房地產(chǎn)投資信托的類型

　　美國的房地產(chǎn)投資信托包括股權(quán)信托、抵押信托、混合信托三種形式。股權(quán)信托的投資業(yè)務主要是房地產(chǎn)的所有權(quán)（收購現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開發(fā)的房地產(chǎn)），其投資人取得的是房地產(chǎn)的股份所有權(quán)；抵押信托的主要投資業(yè)務是房地產(chǎn)抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)；混合信托則兼有股權(quán)信托和抵押信托雙重性質(zhì)和特點。股權(quán)信托的投資魁力在于：（l）通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機會；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風險；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。抵押信托的投資魁力在于：（1）為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場、獲得較高借貸利差的機會；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個房地產(chǎn)項目的抵押貸款，分散了房地產(chǎn)借貸風險；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。

　　2、房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司的不同

　　雖然房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司都是將所募集資金用于房地產(chǎn)投資，但二者具有顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)投資信托的功能在于“受人之托，代人理財”，是財產(chǎn)管理與 金融 功能的統(tǒng)一，雖然它通常以股份公司的形式出現(xiàn)，但同時要受到公司法和信托法規(guī)范；而房地產(chǎn)股份公司主要受到公司法的制約。（2）法律對房地產(chǎn)投資信托的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作了原則性的規(guī)定，比如關(guān)于資產(chǎn)價值的75％以上必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成的規(guī)定，關(guān)于來自于租金、抵押貸款利息和房地產(chǎn)銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規(guī)定，關(guān)于分配給股東的金額不低于應納稅收入95％的規(guī)定等等，從而對其業(yè)務性質(zhì)作出了強制性約定；而房地產(chǎn)股份公司的業(yè)務性質(zhì)則不受法律的約束，其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配最終體現(xiàn)為股東的意愿。（3）房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營管理活動帶有消極性，即經(jīng)理和雇員不直接進行房地產(chǎn)的管理和運作，只是對房地產(chǎn)管理業(yè)務的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作則聘請獨立的房地產(chǎn)投資顧問或承包商來完成；而房地產(chǎn)股份公司的經(jīng)營管理活動是積極的。

　�。ǘ�）德國的房地產(chǎn)投資信托

　　德國的房地產(chǎn)投資信托是投資信托公司通過其選定的保管銀行發(fā)行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產(chǎn)或其他特別財產(chǎn)，保管銀行根據(jù)投資公司的指示負責現(xiàn)金及有價證券等特別財產(chǎn)的保管、信托收益分配、信托基金資產(chǎn)評價，以及房地產(chǎn)業(yè)務的監(jiān)管工作。（圖1）為保護投資人的利益，投資公司法作了設置監(jiān)督委員會、選定保管銀行、固有財產(chǎn)與信托財產(chǎn)分別管理、投資范圍限制等強制性規(guī)定�？梢酝顿Y的房地產(chǎn)限于租賃居住及商業(yè)用房地產(chǎn)，以及符合該條件的在建工程（不超過信托財產(chǎn)價值的10％）和土地。德國房地產(chǎn)投資信托的特點，在于基金資產(chǎn)的運用業(yè)務與保管業(yè)務的分離（三）日本的土地信托

　　日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。（圖2）土地信托包括租賃型和處理型。租賃型是指土地所有者在信托期結(jié)束后，收回土地所有權(quán)；處理型是指土地所有者在信托期結(jié)束后，領(lǐng)取土地出售所得價款。土地信托基本上是在土地所有者具有開發(fā)積極性，而自己沒有能力的時候發(fā)揮功效，土地所有者能夠在保持土地所有權(quán)的同時，獲得穩(wěn)定的項目收益，因而對土地所有者來說極具投資魅力。

　　三、我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營管理模式的選擇

　　我國 現(xiàn)代 信托發(fā)端于20世紀初，并持續(xù) 發(fā)展 到1949年新 中國 的成立前夕。新中國成立后，隨著 社會 主義改造的完成，信托業(yè)務逐漸消失。1979年新中國第一家信托機構(gòu)——中國國際信托投資公司成立。經(jīng)過20年的發(fā)展，全國已經(jīng)有近400家信托投資公司，總資產(chǎn)約占全部 金融 資產(chǎn)的10％左右。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產(chǎn)投資經(jīng)營活動，它們以吸收信托存款、委托存款、代理發(fā)行房地產(chǎn) 企業(yè) 債券等形式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金，或者辦理各種形式的房地產(chǎn)信貸業(yè)務，或者直接投資于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，雖然拓展了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，促進了房地產(chǎn) 經(jīng)濟 的發(fā)展，但因存在著違規(guī)經(jīng)營、管理混亂、業(yè)務范圍不明確等 問題 ，嚴重 影響 了信托業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)的市場秩序，許多信托投資公司因房地產(chǎn)經(jīng)營不善而瀕臨破產(chǎn)的邊緣。為了規(guī)范信托業(yè)的健康發(fā)展，中國人民銀行于2001年1月9日頒布了《信托投資公司管理辦法》，九屆全國人民代表大會常務委員會于2001年4月28日通過并公布了《中華人民共和國信托法》，這就使得我國信托事業(yè)的發(fā)展和繁榮，建立在較為完善的 法律 規(guī)范基礎上。而發(fā)展什么樣的房地產(chǎn)信托經(jīng)營事業(yè)，則是我們需要進一步探討和解決的問題。筆者主要借鑒國外的運作模式，從以下三個方面闡述自己的簡略構(gòu)想。

　�。ㄒ唬┙�立房地產(chǎn)投資信托基金

　　建立房地產(chǎn)投資信托基金，一方面為迅速增長的個人金融資產(chǎn)提供新的投資渠道，另一方面通過信托基金匯集閑散資金，滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對資金的巨額需求。我國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務范圍， 目前 應當以房地產(chǎn)的開發(fā)、購置、出租管理等權(quán)益型投資作為主要經(jīng)營業(yè)務，至于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配等方面也需要監(jiān)管部門和機構(gòu)作出明確的規(guī)定。在房地產(chǎn)投資信托基金運作的模式上，既可以借鑒美國的模式，由金融機構(gòu)組織發(fā)起，具體的資產(chǎn)管理活動由專業(yè)的投資顧問操作，也可以借鑒德國的模式，由投資信托公司負責具體的資產(chǎn)運營，另選保管銀行負責受益憑證的發(fā)行、收益分配、部分信托財產(chǎn)的保管和運營監(jiān)督。但考慮到我國由中國人民銀行負責信托基金業(yè)管理的實際情況，以致專業(yè)房地產(chǎn)公司不可能作為投資信托基金的組織發(fā)起人而得到批準，以及現(xiàn)有信托投資公司在房地產(chǎn)權(quán)益經(jīng)營管理運作方面的不足，美國的運作模式可能更具有借鑒價值。由信托投資公司組織房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起，并委托證券公司或銀行向社會公開發(fā)行受益憑證，將所募集資金交由專業(yè)房地產(chǎn)公司進行獨立運作。

　�。ǘ�）建立國有土地信托經(jīng)營管理運作機制

　　我國城市國有土地所有權(quán)是通過出讓、出租等經(jīng)濟形式及行政劃撥方式實現(xiàn)的，而在日本，國有土地信托也是實現(xiàn)國家土地所有權(quán)的一種重要的經(jīng)濟形式。日本的國有土地信托，是吸取民間土地信托制度能夠有效利用土地的特點，為促進國有土地的有效利用及處置而建立的，使得國有土地的管理及處置手段更加多樣化了。日本國有土地信托制度的好處是：在長期持續(xù)獲得土地收益的同時，保留了將來行政需要的國有土地所有；將土地及地上建筑物共同進行信托時，土地價值的體現(xiàn)較為隱蔽，可以減少對鄰近土地價格的影響；可以利用土地信托制度對再開發(fā)中的土地所有權(quán)進行調(diào)整。考慮到我國的土地制度現(xiàn)狀，雖然利用土地信托制度不可能產(chǎn)生像日本那樣明顯的好處，但至少可以考慮將其作為實現(xiàn)國有土地所有權(quán)的一種經(jīng)濟形式。當然，要保證土地信托給國家?guī)�來的�?jīng)濟利益不低于土地出讓或出租所帶來的利益。

　　（三）“房屋銀行”的信托化規(guī)范經(jīng)營

　　“房屋銀行”模式是由貴州房屋置換中心與中國工商銀行貴州省分行聯(lián)手率先推出的。由于這種經(jīng)營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。因中國人民銀行規(guī)定“銀行”名稱不得任意使用，一些地方如上海已經(jīng)將其更名為“存房中心”。貴州的運作方式是，房屋所有權(quán)人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據(jù)房屋所處的地段、環(huán)境、設施等因素，測算出房屋的出租價格，經(jīng)房主認可后通過 網(wǎng)絡 系統(tǒng)對外招租。房屋置換中心從首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商銀行為房主開立的帳戶中。房主每年預留40天時間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。貴州房屋置換中心的該種業(yè)務僅運作四個多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率達到97％。雖然各地都基本參照貴州的方式運作，但還是有許多差異。比如，北京房地產(chǎn)交易中心將此類“房屋銀行”業(yè)務稱為“租賃吞吐”業(yè)務，該業(yè)務規(guī)定每年預留兩個月作為不向房主支付房租的租賃工作日，自房屋“存入”之日起開始按照事先約定的數(shù)額 計算 房租，不過所約定的房租額與向承租人收取的實際租金并不相等，房地產(chǎn)交易中心賺取了其中的差價。

　　在此類“房屋銀行”業(yè)務中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關(guān)系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質(zhì)的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對這些問題需要加以 分析 ，以便在出現(xiàn)糾紛時能夠依照現(xiàn)行法律及時予以解決。

　　在“房屋銀行”業(yè)務運作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關(guān)系，因而像北京房地產(chǎn)交易中心那樣從中賺取差價的行為，有點類似于房屋的轉(zhuǎn)租獲利，這是不符合委托代理及中介業(yè)務的有關(guān)規(guī)定的。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關(guān)系，此時，是“房屋銀行”以房屋所有權(quán)人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關(guān)心誰是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋銀行”業(yè)務的運作更符合信托法律關(guān)系。房主是信托法律關(guān)系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經(jīng)營管理活動的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。這樣一來，我們將“房屋銀行”稱為“房屋信托”，并用信托法加以規(guī)范可能就較為妥當了。雖然我國民法 理論 及實踐中，將信托行為等同于行紀行為，但嚴格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺也更加證實和明確了這一點，因而不宜將其認定為“房屋行紀”。

　　四、發(fā)展我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營尚需要解決的問題

　　《中華人民共和國信托法》的出臺，為我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營事業(yè)的規(guī)范發(fā)展提供了法律基礎。不過，要真正促進房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務的發(fā)達，尚需要制定有關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務的政策法規(guī)及實施細則，特別是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務的稅收制度、房屋信托時是否需要及如何進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等問題，都是房地產(chǎn)信托經(jīng)營的具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題。