房地產(chǎn)業(yè)與保險業(yè)是中國新經(jīng)濟(jì)體系中兩個同樣有著巨大發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。從國際經(jīng)驗來看，這兩個領(lǐng)域在發(fā)展過程中有著諸多可以相互配合、相互推進(jìn)的因素，尤其是兩者最直接的聯(lián)系紐帶——房地產(chǎn)保險在許多國家都占有絕對重要的地位。然而，中國目前的房地產(chǎn)保險發(fā)展卻存在著一些誤區(qū)，舉步維艱。

　　1　觀念上的誤區(qū)

　　在中國房地產(chǎn)保險的實務(wù)中，觀念上的誤區(qū)首先是保證保險與信用保險概念上的混淆。保證保險與信用保險是有著嚴(yán)格區(qū)別的兩種保險業(yè)務(wù)。凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求，要求保險人擔(dān)保自己信用的保險，屬于保證保險。凡權(quán)利人要求保險人擔(dān)保債務(wù)人或買方信用的保險，屬于信用保險。也就是說，保證保險是以投保人自己的信用風(fēng)險為保險責(zé)任的一種財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)；而信用保險是以他人的信用風(fēng)險為保險責(zé)任的財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)。信用保險等一般保險僅有投保人和保險人兩個當(dāng)事人，保證保險的當(dāng)事人有三個，即保險人、投保人和權(quán)利人。

　　在西方成熟的房地產(chǎn)保險市場上，當(dāng)貸款銀行以購房者的信用為保險標(biāo)的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者不能如期付款而造成損失時由保險人賠付該損失的保險合同，這種保險合同就是房地產(chǎn)信用保險合同。保險費由銀行繳納，因為受益人是銀行。銀行可以在出售抵押房產(chǎn)（比如房市處于低迷期，房價大跌）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當(dāng)購房者以自己的信用為保險標(biāo)的，以自己為受益人與保險人簽定由于自己收入流中斷而不能如期還款時由保險人代為付款的保險合同則是房地產(chǎn)保證保險合同。保險費由購房者繳納，因為受益者是購房者個人。購房者可以在自己收入流中斷的情況下保有所購房屋，不至于流離失所，但當(dāng)購房者在收人流恢復(fù)后有向保險公司償還所墊付資金的義務(wù)。

　　而目前中國各家公司試辦的房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)則是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務(wù)與受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲，不符合保險制度中權(quán)利與義務(wù)對等的基本原則。國內(nèi)開辦的所謂“住房消費信貸保證保險”通常的做法是：銀行同意辦理購房貸款手續(xù)的前提是要求借款人把自己所購房產(chǎn)抵押給銀行，同時，為了防止購房者不能還款時銀行拍賣抵押房產(chǎn)所得不能彌補(bǔ)貸款本息的風(fēng)險，再要求購買商品房的借款人與保險公司簽定一份由購房者繳費、由銀行受益的“保證保險”合同。在借款人因死亡、失蹤、傷殘、患重大疾病或經(jīng)濟(jì)收入的減少而在一定期限內(nèi)無法履行還款義務(wù)時，由保險公司負(fù)責(zé)賠償銀行的損失。銀行或者將抵押房產(chǎn)的追償權(quán)和處置權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險人，或者自己處置抵押房產(chǎn)，處置所得不足以彌補(bǔ)貸款本息時再由保險公司補(bǔ)足差額或在事先約定的保險金額內(nèi)給予賠付。

　　顯然，這種保險業(yè)務(wù)并不是真正意義上的保證保險也不是真正意義上的信用保險，銀行不交納保險費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了保證保險的保險費，自己卻不能得到應(yīng)有的保障，繳費義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。這種保險本身具有致命的內(nèi)在缺陷，因而難以持久運營。

　　誤區(qū)之二是銀行、保險公司與購房者之間在房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)中對風(fēng)險未能進(jìn)行合理的劃分。即使在西方成熟的房地產(chǎn)市場和保險市場上，銀行也不可能通過房地產(chǎn)信貸保證保險和信用保險完全規(guī)避自己的貸款風(fēng)險。銀行有需要自身承擔(dān)的貸款風(fēng)險，不可能也不需要把自己所有的信貸風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁出去。銀行應(yīng)通過對借款人的資信評估和還款能力的分析來避免和減輕風(fēng)險，同時從成本與收益權(quán)衡的角度輔之以信用保險合理地進(jìn)行風(fēng)險管理。保險公司的作用主要體現(xiàn)在兩個方面：在房地產(chǎn)信貸保證保險中，在于保障那些與借款人相關(guān)的不可預(yù)見的和非主觀的風(fēng)險，例如死亡、傷殘和失業(yè)等，這些風(fēng)險可能使還款人完全或部分喪失還款能力，因此會使其喪失所購房產(chǎn)，保險的作用在于為還款者提供繼續(xù)保有房產(chǎn)的保障；而在房地產(chǎn)信貸信用保險中，保險在于保障銀行的信貸風(fēng)險，銀行通過少量的確定的保費支出獲得高額的不確定的保險賠付，從而在一定程度上保證銀行經(jīng)營的穩(wěn)定。至于購房者，他本身是風(fēng)險產(chǎn)生的載體，不論是購房者的道德風(fēng)險（比如虛假信用，在房價下跌時拒絕支付余款）、行為風(fēng)險（比如疏忽引起抵押房產(chǎn)的損毀），還是由于購房者發(fā)生了生病、人身意外、失業(yè)、失能或者死亡等引起收入流減少或中斷的風(fēng)險事故，其結(jié)果都是使所借款項不能按時歸還。但對于購房者來說，他所擔(dān)心的只是其收入流減少或中斷的風(fēng)險事故，而這些風(fēng)險完全可以通過保險的形式轉(zhuǎn)嫁出去；至于他的道德風(fēng)險和行為風(fēng)險則應(yīng)是銀行和保險公司應(yīng)該著重考慮的內(nèi)容。

　　而在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)中，銀行則試圖在把成本轉(zhuǎn)嫁給借款人、把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司的。條件下獲得房地產(chǎn)抵押和信用保險的雙重保障，完全規(guī)避自己的信貸風(fēng)險，這是不符合市場經(jīng)濟(jì)邏輯也是不負(fù)責(zé)任的思路。保險公司收取了一份保費卻承擔(dān)了包括購房者的道德風(fēng)險、行為風(fēng)險（應(yīng)屬于銀行繳費的信用保險的保險責(zé)任）以及引起購房者收入流減少或中斷（應(yīng)屬于購房者繳費的保證保險的保險責(zé)任）的一切風(fēng)險，這在中國目前信用經(jīng)濟(jì)尚待逐步建立的今天，風(fēng)險之大，保險公司是難以承受的。

　　房地產(chǎn)保險觀念上的誤區(qū)之三是忽略了政府在房地產(chǎn)信貸保險中的作用和責(zé)任。由于抵押貸款制度的高風(fēng)險性和房地產(chǎn)抵押貸款保險具有較高的社會效益，房地產(chǎn)抵押貸款保險在許多國家和在一些國家抵押貸款保險發(fā)展的初級階級階段都被定義為政策性保險業(yè)務(wù)，一般需要專門的政府機(jī)構(gòu)主辦或得到政府的大力扶持。美國30年代羅斯福新政中由聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局以及農(nóng)業(yè)事務(wù)管理局所提供的住房抵押貸款保險就是典型的政策性保險，政府的信用曾一度促進(jìn)了美國房地產(chǎn)業(yè)和保險業(yè)以及銀行業(yè)的迅猛發(fā)展；加拿大房屋抵押貸款與住宅公司所提供的房屋抵押貸款保險也具有一定的政策性。政府信用在這一領(lǐng)域具有個人信用和公司信用所無法比擬的優(yōu)勢。

　　隨著我國住房制度改革的進(jìn)一步深化，一些城市由于集團(tuán)購買所推起的高房價正在逐步回落，同時失業(yè)和流動使個人收入的不穩(wěn)定性急劇增大，社會風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險乃至自然風(fēng)險都在增加，道德風(fēng)險和逆選擇等因素使房地產(chǎn)抵押貸款保險的風(fēng)險對普通純商業(yè)性保險公司來說不愿意承受。那么，政府則應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)抵押貸款保險具有的正效應(yīng)和外部效應(yīng)而以國家信用大力推動它的發(fā)展，而不是完全寄希望于商業(yè)性的保險公司。

　　觀念上的誤區(qū)之四是把房地產(chǎn)保險的范圍片面地理解為房地產(chǎn)信貸信用或保證保險，實際上，房地產(chǎn)保險是一個相當(dāng)寬泛的概念，除了信用與保證保險之外，還包括保障購房者由于意外傷害、死亡、生病等原因?qū)е率杖肓鳒p少或中斷而不能還款的住房抵押貸款壽險、保障房屋產(chǎn)權(quán)合法契約關(guān)系的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險、保障房屋因自然災(zāi)害或意外事故而發(fā)生損失的房屋財產(chǎn)保險、保障房屋質(zhì)量的房地產(chǎn)質(zhì)量保險以及保限建筑和安裝工程（包括家庭裝修）的建筑工程保險等等內(nèi)容。

　　概念上的澄清意味著實務(wù)范圍的擴(kuò)大，也意味著房地產(chǎn)保險的發(fā)展可以從倍用和保證保險之外的領(lǐng)域?qū)で笸黄�。比如，住房抵押貸款壽險的發(fā)展就可以徹底改變只有財險公司才可以辦理房地產(chǎn)保險的觀念，壽險的長期性和靈活性特點恰恰符合房地產(chǎn)交易的長期性特點，而且這種保險既能夠保證銀行按時收回貸款，又能使購房者在收入流中斷時仍然保有所購住房，還能促進(jìn)壽險業(yè)本身發(fā)展，可謂一舉多得。在我國信用經(jīng)濟(jì)還沒有建立起來，保證保險無法取得突破性進(jìn)展之前，住房抵押貸款壽險無疑是市場的理性選擇。再比如，激活二手房市場、促進(jìn)裝修業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險和房地產(chǎn)建筑工程保險也都可以大有作為。

　　2　實際操作中的誤區(qū)

　　除了觀念上的誤區(qū)之外，房地產(chǎn)保險實際操作中也有很多誤區(qū)，簡單概括有以下三種。

　　其一是費率提高。目前國內(nèi)住房抵押貸款保證保險的費率一般定為5‰上下，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業(yè)務(wù)的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0.5‰，而日本則更低。盡管保險費率在市場上最終達(dá)成均衡是市場供需雙方長期博弈的結(jié)果，保險公司為降低風(fēng)險，在厘定費率所需以往統(tǒng)計數(shù)據(jù)不足（開辦的時間短）的情況下，會把保費定得偏高，但過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風(fēng)險。因為在保險中由于逆選擇的作用，風(fēng)險低的人（收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險與行為風(fēng)險較低）不愿意參加保險，而風(fēng)險高的人卻積極參加保險，當(dāng)費率提高后，其中低風(fēng)險的人會選擇退出保險，留下的是風(fēng)險更高的人，普遍高的風(fēng)險迫使保險公司制定更高的費率，也就有更多的風(fēng)險相對低的人退出保險……惡性循環(huán)，逆選擇若得不到有效的控制，保險制度就會因之而崩潰。

　　其二是手續(xù)繁瑣。因為國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)尚未掌握個人信用狀況的詳細(xì)記錄，所以，為降低風(fēng)險，保險公司要求投保人出具各種各樣的證明文件。有的保險公司甚至要求投保人先出具銀行已經(jīng)貸款的正式文件，而銀行貸款的前提條件卻又是購房者先行獲得保險保障，把購房者卡在當(dāng)中。

　　其三是法律缺失。房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)的順利拓展，沒有嚴(yán)格的法律保障是不可能的。然而，這方面至今卻是嚴(yán)重地缺乏法律依據(jù)。此類長期保險業(yè)務(wù)，在沒有相應(yīng)去律保障的情況下，別說是購房者個人，即便是保險公司和銀行也不會有太高的積極性。

　　3　結(jié)論

　　中國房地產(chǎn)保險的發(fā)展需要整理思路重新定位。從宏觀的層面看，政府有必要組建政策性的房地產(chǎn)抵押貸款保險公司，以政府信用為基礎(chǔ)，扶持抵押貸款保險的發(fā)展。房地產(chǎn)抵押貸款保險的政策性經(jīng)營方式，可以利用政策性業(yè)務(wù)的強(qiáng)制性遏制保險中的逆選擇，使房地產(chǎn)保險中的信用風(fēng)險在更廣闊的時間和空間上得以分散，從而也大大降低保險費率，維持保險制度的穩(wěn)定，保證房地產(chǎn)抵押貸款保險走上良性發(fā)展的軌道。具體思路是政府從目前國有商業(yè)性的保險公司中撤出一部分國有資本組建政策性保險公司，這樣既可解決政策性保險資金嚴(yán)重不足的問題，推動政策性保險業(yè)務(wù)的發(fā)展，也使國有保險公司的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生一定程度的轉(zhuǎn)變，最終從根本上解決國有保險公司所有者缺位、委托代理關(guān)系扭曲、內(nèi)部人控制所引起的國有企業(yè)的諸多通病，從而提高效率，提升其國際競爭力。

　　在政府介入房地產(chǎn)保險市場的同時，應(yīng)允許和鼓勵保險公司（包括財險公司、壽險公司和再保險公司）全面介入各種類型的房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)，對具有正的外部性的業(yè)務(wù)應(yīng)給予稅收及再保險方面的優(yōu)惠，扶持其發(fā)展。同時，立法機(jī)構(gòu)和保險監(jiān)管部門應(yīng)及時制定和出臺各種規(guī)范性的法律、法規(guī)，保證房地產(chǎn)保險發(fā)展有一個健康的法律環(huán)境。

　　從微觀的層面看，房地產(chǎn)抵押貸款保險應(yīng)該嚴(yán)格分為信用保險和保證保險兩筆責(zé)權(quán)明晰的業(yè)務(wù)，理順利益關(guān)系，保證投保人的權(quán)利。同時，保險公司、銀行、房地產(chǎn)公司宜相互配合，認(rèn)清并合理地劃分各自所承擔(dān)的風(fēng)險，通力合作，簡化手續(xù)，降低費率，共同構(gòu)筑房地產(chǎn)保險的堤壩，爭取多贏格局的早門形成。