房地產(chǎn)估價師作為一種專業(yè)執(zhí)業(yè)資格，特別需要估價師具有較高的包括個人經(jīng)驗、專業(yè)水平、知識面以及服務水平等方面的職業(yè)技能。本人在從事估價的實際工作中，實實在在的體會到估價師自身職業(yè)技能水平，對估價師本人包括其所在評估機構(gòu)開展評估業(yè)務的影響相當大，有時甚至能起到?jīng)Q定作用。
一、作為一名房地產(chǎn)估價師，應該掌握一定的建筑知識包括建筑造價知識。我們知道運用任何一種評估方法時，都會涉及一定的建筑知識，尤其是運用假設開發(fā)法進行評估時，更是考驗估價師建筑知識的水平。我們曾接受過這樣一個案子，南京某大型化學企業(yè)，委托對其一個下屬儲油基地的房地產(chǎn)及其附屬碼頭及其附屬設施進行評估。當我們與委托方第一次接觸后，才發(fā)覺這是一個較為復雜的項目：①該個案中“真正的”房地產(chǎn)并不多，確有大量的包括儲油罐、輸油管、高壓電、泵船等在內(nèi)的“動產(chǎn)”；②該國有老企業(yè)在上世紀60年代初以“工業(yè)學大慶、干群上土地”的方式建起了碼頭、罐基、棧橋等等，既無原始造價資料，亦無任何竣工圖紙記錄。當然，從委托方處我們還了解到，他們已接觸數(shù)家資產(chǎn)或房地產(chǎn)評估機構(gòu)，都因案值不大，案“情”復雜而不了了之。甚至收了費用，交回個“純”房地產(chǎn)的報告了事。經(jīng)委托方一再要求，我們經(jīng)過反復論證，最終接下了該案。對其中“即無造價資料，亦無圖紙”的，如碼頭我們采用了重置成本法，首先我們向船廠、碼頭、設計院等進行咨詢，并結(jié)合“替代原理”，先“模擬”出以當今設計思想及施工工藝狀態(tài)下重建能達到實物“最佳”使用狀態(tài)的建筑施工方案，其次，分部分項測算工程量，再查找相關(guān)水利、土建定額，以此測算其新建成本。事實上，我們承接這個個案是虧損的，大量的“外調(diào)”成本，短暫的作業(yè)時間，結(jié)果出來后，一開始委托方不高興，認為結(jié)論與他們的“心理價格”差距太大，比如高壓電部分，他們認為有近50萬，我們的結(jié)論只有18萬，當他們看了我們的技術(shù)報告，并聽取了我們的過程介紹后，其老總、資產(chǎn)管理部、財務部均心悅折服，并表示費用決不打折，實事上該客戶已成為我們的長期客戶。
二、估價師應該掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。眾所周知房地產(chǎn)估價是一門從經(jīng)濟學角度分析房地產(chǎn)的分支學科，因此，只有具備較深厚的經(jīng)濟理論基礎(chǔ)，方能真正地做好估價工作并能進行相應的探索。事實上，一個全面的估價師，不僅可以從事“單一”的評估業(yè)務，更可以為大眾提供房地產(chǎn)投資/置業(yè)顧問服務——為房地產(chǎn)投資者排憂解難，或者為置業(yè)者出謀劃策�，F(xiàn)實生活中，本人就曾聽說過一個估價師為了自己購房打聽價格值不值的事情。本人在從事估價工作中，了解并探索最多的經(jīng)濟問題包括：貼現(xiàn)、折舊、經(jīng)濟增長、機會成本、邊際收益、收入與稅收等，并經(jīng)常地參加高校舉辦的培訓班，通過這類的學習，加上不斷深入實踐，本人已探索性地開展投資顧問服務數(shù)年，并獲得了一批客戶的信任。我把這類業(yè)務作了一個歸納，包括：①預算不動產(chǎn)投資價值和投資回報率；②測算投資/置業(yè)成本，安排購置資金；③測算改造成本，改進物業(yè)收益水平；④預測市場波動，確實投資/置業(yè)方向；⑤測算租售、抵押（留置）成本，安排物業(yè)資產(chǎn)管理計劃。有一個事例如下：通過朋友介紹，我認識了一位“文革”前的清華畢業(yè)生，現(xiàn)做私企，她要購置一套住房，要求是“檔次”高于大多數(shù)“住宅”，低于“別墅”，環(huán)境要好，價格要適中，我并沒有向她推薦任何樓盤，而是站在她的立場上，采用置業(yè)分析方法，告訴她如何選擇，之后她選擇了幾處，于是我賠她實地看房，并逐一分析，包括售價的高低、升估的潛力、區(qū)域可能的發(fā)展等，于是她確定了她的置業(yè)地點。沒多久，她又找到我，說她的企業(yè)準備將主要的生產(chǎn)基地從南京遷到蘇北金湖縣開發(fā)區(qū)，希望我們能幫她測算投資可行性，為此，我們不但對她現(xiàn)有企業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行了調(diào)查分析，還在她的協(xié)助下進行了她從事的汽車零部件制造業(yè)，特別是未來市場結(jié)構(gòu)進行了摸查，最后我們重點對金湖縣吸引投資的優(yōu)惠政策，當?shù)貏趧展べY情況，當?shù)亟鹑诠┙o情況，交通環(huán)境等方面做了大量的調(diào)查，并假定幾種情況分析了二十年的長期現(xiàn)金流量，并與假定生產(chǎn)基地還在南京進行對比，最后得出結(jié)論：①如果按現(xiàn)今產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，且金融政策有一定支持，該項目動態(tài)回收期為14-15年，應變市場風險能力太差；②如果企業(yè)加大研發(fā)力度，不斷推陳出新，且市場比重加大，即使按一假定的產(chǎn)品售價降低率，只要金融政策松馳有度，該項目動態(tài)回收期可控制在11年以內(nèi)。另外，我們還建議：①適當加大自有資金的投入，減少金融政策變動可能帶來的干擾；②將原定二期計劃調(diào)整為三至四期，不要一味追求投產(chǎn)和產(chǎn)量，并立即著手與金湖當?shù)厣陶勅蘸髷U建所需儲備土地事宜。當她聽取了我們的意見后，立即通知財務支取現(xiàn)金，并要求與我們簽訂長達十年的顧問合同，并要求其企業(yè)經(jīng)理在處理該企業(yè)與銀行及資產(chǎn)管理相關(guān)的事宜前，必須聽取我們的意見，當然，在這之后，她周圍的一些企業(yè)或個人紛紛找到我們，事實上，該項目的銀行融資，以及她為項目投入的部分資金，均由我們協(xié)助溝通相關(guān)銀行以流動資金貸款，個人經(jīng)營性貸款等品種給予。
三、估價師應該具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識。顧名思義，房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)標的物或者以房地產(chǎn)為主的標的物進行估價的一項技術(shù)工作，缺少房地產(chǎn)專業(yè)的基礎(chǔ)知識，就談不上做一名估價師。從房地產(chǎn)估價的基本方法也可佐證，成本法是以成本測算方式估算房地產(chǎn)價值，其中比如社會平均利潤率（不同種類的房地產(chǎn)理應不同），資金占用成本（不知道前期準備期限，施工周期等就不可能分析資金占用周期）如何確定，直接牽涉到估價結(jié)論的可靠性；市場法是以市場可比價格估算房地產(chǎn)價值，但是如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識，又如何選擇所謂的“可比實例”，又如何進行“區(qū)域”、“個別”等因素的調(diào)整；收益還原法是以貼現(xiàn)原理測算房地產(chǎn)價值的，試問如果不具備房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，其中的客觀收益又怎么判定，特別是針對一個收益整體不可分，但只評估其中部分房地產(chǎn)的價值時必須確定分攤價值時，更離不開房地產(chǎn)專業(yè)知識。事實上，房地產(chǎn)專業(yè)知識的面很廣，包括建筑、規(guī)劃、土地、質(zhì)量、計劃、營銷、物管等等。有些估價師在用市場法進行評估時，對物業(yè)管理作為個別因素修正時，只分“有”和“無”兩種，然而實際工作中，物業(yè)管理的水平大有不同。本人以為，不僅要分析物業(yè)管理水平，還要將物業(yè)管理費的高低作為“機會成本”，采用貼現(xiàn)方式調(diào)整可比對象的可比價格更為科學。本人在實際工作中深深地體會到不斷充實自身房地產(chǎn)專業(yè)知識，對我們開展估價業(yè)務，甚至拓展資產(chǎn)/置業(yè)顧問業(yè)務大有幫助。有這樣一個我們用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)知識協(xié)助相關(guān)部門破獲一起假證騙貸案：林文浩（假名，假賣方）于二○○一年十一月中旬至十二月初期間，約三次到我處咨詢房地產(chǎn)交易及抵押貸款事宜，并于十二月五日下午5點以后將吳瓊（假名，假買方及貸款人）帶至我處，同時將相應的交易交件必需的證件交給我處，且要求我們盡快協(xié)助其交易及貸款。“林”、“吳”兩人提供的交易房屋為XXXX街X號X幢X單元X室，其雙方確定的交易價格為31萬元，并準備辦理18萬元的抵押貸款。至十二月十七日，“林”來電催問進程，因此我們與南京房管局XXX同志聯(lián)系，希望加快辦理。經(jīng)交易科經(jīng)辦人初審，對交易房屋的產(chǎn)權(quán)證有質(zhì)疑，于是十二月十八日上午南京房管局的同志迅速將該情況通知了我們，并表示準備進一步到產(chǎn)權(quán)處鑒別真?zhèn)�。此時我們感到有必要采取謹慎的態(tài)度，并開始懷疑其“第二住所”的房產(chǎn)證的真實性，懷疑這是南京第一起企圖以假產(chǎn)權(quán)證向銀行詐騙的案件。我們立即派人將該證送交房管局的同志，以便幫助驗證，同時又通知擬放貸銀行——工行南京市下關(guān)支行，其后又立即與公安及土地部門聯(lián)系，首先確認了相關(guān)土地證、身份證、戶口簿和有關(guān)證明文件實屬偽造。至此，我們立即將該等情況向南京市房管局作了通報。隨后警方研究了抓捕方案，并于2001年12月19日中午1：00左右，在下關(guān)工行一舉將疑犯二人抓捕，并當場從二人身上搜出多張假證。從目前的追查來看，上述二人于十月十八日通過某中介機構(gòu)承租了真林文浩的房屋，其后偽造了相應證件準備騙取貸款。通過這件事情，工商銀行被我們的認真所折服，從此，進一步加強了與我們的業(yè)務合作。
四、估價師必須熟練掌握和運用與房地產(chǎn)評估甚至資產(chǎn)評估等相關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)等的各項規(guī)定。我們知道“無規(guī)不圓”，作為從事估價業(yè)務的估價師來說，諸如民法通則、合同法、擔保法、房地產(chǎn)法、土地管理法及其實施細則、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、國有資產(chǎn)管理辦法及其實施細則、房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等都是我們必須熟悉的內(nèi)容，并且有必要“拳不離手、曲不離口”，常看，常想，常推敲。本人所在的評估機構(gòu)由本人牽頭，經(jīng)常組織估價師及相關(guān)業(yè)務人員學習相關(guān)政策，報保持定期的交流。比如，通過反復學習相關(guān)稅法及稅收政策，并向稅務部門咨詢，我們可以準確地測算包括土地增值稅，企業(yè)所得稅等在內(nèi)的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收。由于本人堅持法規(guī)學習，具備一定的功底，在從事評估業(yè)務中受到很多方面的認同。比如，某一商業(yè)銀行，以前基本未開展個人信貸業(yè)務，正在進行個貸試點，主要以個人現(xiàn)房抵押為主。去年，該行讓我評估某公司名下的房地產(chǎn)，我以為是辦理企業(yè)流動資金貸款，經(jīng)與產(chǎn)權(quán)方接觸，方知是辦理個人貸款，只是擔保形式采用公司房產(chǎn)抵押，并以取得信貸人員的同意。于是我立即與該銀行信貸部門聯(lián)系，告訴他們按《合同法》、《擔保法》的規(guī)定，這種擔保無效（最高院2000年12月8日關(guān)于《擔保法》若干問題的解釋第四條規(guī)定“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保的，擔保合同無效”，《公司法》第六十條規(guī)定為“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務提供擔�！保谑潜苊饬艘粓觥案筛辍�，否則對客戶來說可能是付了評估費最終未貸成款，對銀行來說如果貸出款，則擔保無效，如果不放貸則遭客戶指責，正是基于此，很多商業(yè)銀行對我們機構(gòu)非常信任。
五、熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況，也是估價師必備的基本技能之一。大家都知道市場比較法的原理就是市場檢驗，而成本法中的社會化平均成本等一般也用比較法取得，收益還原法的“年收益”也是主要以市場比較而定，假設開發(fā)法中的市場銷信價格更是市場現(xiàn)值等等。因此，熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況，對于估價師而言是非常重要的。本人在實際工作中，非常注重了解、搜集、判斷相關(guān)市場交易案例，包括買賣、抵押、租賃、拍買、抵債等方面，事實上，我們認為只有具備大量的案例并建庫管理，才能在具體辦理估價時得心應手，為此我們與多家開發(fā)商、經(jīng)紀公司、拍賣公司以及相關(guān)部門保持著良好的協(xié)作關(guān)系，比如在與部分銀行合作中，考慮到南京銀行界大多已取消對二手房購房按揭貸款中的房地產(chǎn)評估的要求（文件要求在銀行認為必要時及年齡較長的情況除外），我們主動表示免費評估（不出具評估報告，只出具所在區(qū)位價格幅度證明），因此我們也從搜集收到眾多二手房交易實例，加上我們與報社及電臺定期舉辦的二手房估價專欄而取得的案例，再加上我們開拓的業(yè)務品種“幫您談房價”（針對客戶購買商品房）而取得的案例，大大增加了我們的案例庫存量，正是我們完善了這些基礎(chǔ)工作，時常給我們的工作帶來意想不到的效果，比如就在前不久，南京某擔保服務公司推薦給某銀行一筆二手房貸款業(yè)務，建筑面積約120平方米，建成于2002年11月，成交價30萬元，欲貨款21萬元20年，銀行要我們對其成交價把關(guān)并已同意放貸21萬元，本人看到資料后，立即反映出該樓盤我很熟悉，去年冬我去過其售樓處，當時售價約1800—1850元／平方米，為萬無一失我又去了該樓盤，經(jīng)了解現(xiàn)有的余房售價在1950—2050元／平方米之間，且是布局更合理，設計更新穎的“躍層式”，因此我估算該房實際成交價應≤23萬元，并判斷這是一筆買賣雙方涉嫌炮制高價，以求高額信貸資金的交易，甚至是一筆經(jīng)紀人員“收購”二手房的案例，此后，經(jīng)銀行了解證實，確屬一筆中介“收購”個案。通過這件事，該銀行對我們信任有加。
六、良好的素質(zhì)，優(yōu)良的服務，也是估價師不可或缺的職業(yè)技能之一。房地產(chǎn)評估是一種典型的服務性工作，只不過它不是一種體力服務，而是一種智力服務。因此本人以為，一名合格的估價師，不僅應有職業(yè)自豪感，更要有致誠、致信的服務意識與實際行為。我們知道，有些評估機構(gòu)，常常表現(xiàn)給客戶“嫌貧愛富”的感覺，從細處講，比如客戶想了解結(jié)論的過程時，有些估價師不是本著以理服人，擺事實講道理，而是故弄玄虛，甚至以諸如“你不懂”、 “跟你講不清”等語言搪塞客戶，更有甚者，時有發(fā)生諸如“收費不低，服務不多”、“不付錢不能看報告”等等不利于估價人員形象，甚至整個行業(yè)形象的事情�；诖耍救思氨救怂谠u估機構(gòu)，對估價師以及相關(guān)人員的素質(zhì)、職業(yè)教育均采取高標準，嚴要求；在實際工作中，我們經(jīng)常采用換個立場看問題，想客戶所想，急客戶所急。比如，今年初，有一個客戶有一筆外貿(mào)業(yè)務，急等付出一筆資金，而他事先計劃付帳的回款因故不能及時到位，于是他拿私房向銀行貸款，而當時他甚至不能事先同時支付抵押貸款中涉及的公證費、保險費、抵押登記費、評估費，且他希望能幫他爭取在二天內(nèi)辦妥抵押登記，經(jīng)與客戶溝通，我們同意先出報告，幫催抵押，由銀行先下款，再付清我們的評估資費，事后，該客戶堅決要以2倍的標準支付評估費，被我們拒絕后改為一定要請吃飯。從這件事，對照現(xiàn)實生活中大多數(shù)客戶都要少付費的現(xiàn)實，是否可以這樣去想，客戶想少付費，一方面是他對評估業(yè)務的無形成本，或者說長期經(jīng)驗等的積累成本不了解，另一方面說明了很多客戶不滿意評估單位提供的服務質(zhì)量。
本文只是本人在從事估價業(yè)務中的心得體會，隨著我國政府關(guān)于WO的承諾，我相信，那些國外的以及港澳臺的經(jīng)濟鑒證機構(gòu)將會陸續(xù)來到，同行之間現(xiàn)存的“價格惡性競爭”，必將屈服于服務的競爭，質(zhì)量的競爭，品質(zhì)的競爭，甚至是估價師職業(yè)技能與人品的綜合競爭。
