地價體系的建立是土地使用制度改革中最重要的一個方面，它使我國的土地使用從無償、無限期使用向有償、有限期使用轉(zhuǎn)變，具有重要的歷史意義。但是，由于我國尚處于社會主義市場經(jīng)濟(jì)的過渡階段，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)制度還很不完善；同時，我國的土地有償使用制度改革是在經(jīng)歷了30多年的無償使用階段才進(jìn)行實(shí)踐的，還有不少問題處于摸索階段。因此，我國的地租地價體系在供給、使用、轉(zhuǎn)讓等方面都存在著諸多問題，可以概括為：

　　地價體系不合理。目前，大部分地方存在雙軌制甚至三軌制地價，即存在著兩種以上的地價標(biāo)準(zhǔn)，從而引起了新的土地資產(chǎn)的流失，形成了新的不平衡，出現(xiàn)了新的土地實(shí)際問題。一些地方采取了單軌制地價標(biāo)準(zhǔn)，但因?yàn)椴扇〔煌某鲎尫绞蕉鴮?dǎo)致地價水平不一。同一出讓方式的土地價格，也可能有較大差別，特別是協(xié)議出讓的土地，受人為的因素影響較大，其價格有較大的波動。很多地方的地價政策幾年來往往是一成不變，不能真實(shí)反映市場的情況。因此，必須要有新的實(shí)事求是、切實(shí)可行的理論加以引導(dǎo)。

　　地價評估的方法尚須完善。地價評估的實(shí)際結(jié)果受人為因素影響較大，從而使得地價標(biāo)準(zhǔn)不合理?？茖W(xué)的宗地標(biāo)定地價修正體系還未建立，土地用途分類不盡合理，用途分類不細(xì)從而影響操作。如有的地方把辦公和商業(yè)歸為一類，酒店和招待所歸在了一般的商業(yè)用途，這些顯然不盡合理。

　　土地國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重，地租地價體系存在眾多漏洞。特別是現(xiàn)行地租地價體系對出讓以外的用地及出讓以外的環(huán)節(jié)幾乎無能為力?，F(xiàn)行地價體系沒有很好地注意到我國實(shí)行的是土地公有制度，沒有考慮到我國存在著大量的行政劃撥用地，存在著各種性質(zhì)的用地，而僅是簡單地采用地價系統(tǒng)和土地稅收系統(tǒng)，這是對外國土地管理制度的生搬硬套。大部分資本主義國家實(shí)行的是土地私有制度，地價、地租由土地私有者自己收取，政府當(dāng)然不必考慮地價、地租的征收問題。在1997年回歸前，香港的土地是英國皇家所有，但香港卻早就實(shí)行了嚴(yán)格、完善的土地批租制度，不象大陸存在著那么多的行政劃撥用地，也不象大陸存在著各種形式地價差別懸殊的現(xiàn)象，因此，完全參照香港而不注重土地年地租征收體系顯然也是不妥的。現(xiàn)行地租地價體系的最大缺陷就是尚未建立或未全面建立年地租體系。

　　現(xiàn)行地租地價體系對許多土地實(shí)際問題不能顧及，或者說是束手無策。在我國，不但存在著市場地價類用地，而且存在著協(xié)議地價類用地；不但存在著減免地價類用地，而且存在著大量的行政劃撥用地。非但如此，大量的擅自改變用地性質(zhì)、用途、增加建筑面積的情況也同時存在。如何平衡各種性質(zhì)用地的經(jīng)濟(jì)關(guān)系是新的土地問題，在企業(yè)改制土地資產(chǎn)重組、打擊非法集資建房、制止擅自改變土地功能、扶持工業(yè)企業(yè)、理順地租稅費(fèi)體系、減少土地收益流失造就公平的市場環(huán)境、盤活存量土地等方面，現(xiàn)行地價體系已是舉步維艱。

　　現(xiàn)行地價體系對工業(yè)、酒店業(yè)等自用土地企業(yè)的生產(chǎn)力發(fā)展有阻礙作用。從事工業(yè)、酒店業(yè)的企業(yè)，要地的目的就是為了自己利用土地，但高昂的地價往往是一道難跨的門檻，而對其減免地價又會使國有土地資產(chǎn)流失。對于這個矛盾，現(xiàn)行地價體系沒有根本的解決辦法。

　　地租費(fèi)稅混亂。

　　1、土地使用方面的地租稅費(fèi)名稱太多，不利于土地收益征收工作的開展。

　　2、雖然征收了土地稅，但從全國范圍來看，基本上沒有建立年地租體系即年地租征收系統(tǒng)。當(dāng)前正在流失的各種土地收益都想通過地價體系來控制顯然是不可能的，地價體系的缺陷應(yīng)由年地租系統(tǒng)來彌補(bǔ)，地價體系所引起的新的不平衡也應(yīng)由年地租體系來調(diào)整，同時，對原行政劃撥用地要通過年地租體系來將其納入有償使用軌道。

　　3、租稅不分。租稅不分的結(jié)果是土地稅收中包含了大量的地租，且不是名正言順地收取，而應(yīng)該收取的地租卻沒有征收。另外，租費(fèi)不分、稅費(fèi)不分的現(xiàn)象也同樣存在。

　　4、一些有關(guān)土地的稅種、稅率也不合理。應(yīng)結(jié)合稅制改革，調(diào)整（取消、合并、新設(shè)）現(xiàn)有稅種、稅率。

　　在土地管理上，明租正稅是地租稅費(fèi)體系的條件，也是建立和完善經(jīng)濟(jì)運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)。很明顯，建立完善的年地租體系是建立科學(xué)的地租稅費(fèi)體系的關(guān)鍵。同時，建立了真正的地租收費(fèi)體系后，土地稅收體系也要作調(diào)整。

　　對土地使用者及集體土地所有者的權(quán)益提及很少。

　　1、集體土地所有權(quán)權(quán)益不明確。

　　2、對原行政劃撥用地，多數(shù)地方只知道收取有關(guān)土地收益卻未明確繳納土地收益者的權(quán)益。如深圳對原行政劃撥用地已全面開征了年地租，但只強(qiáng)調(diào)收租，卻不談土地使用者的權(quán)益，不區(qū)分繳納年地租的土地使用權(quán)與純粹的行政劃撥用地的土地使用權(quán)的權(quán)益有何不同。

　　3、土地使用權(quán)權(quán)益的法律地位仍不明確，特別是派生的他項(xiàng)權(quán)利完全沒有提及，土地他項(xiàng)權(quán)糾紛的處置沒有一套可行的依據(jù)。由于規(guī)劃的調(diào)整，雖然土地未必被征用，但很多有關(guān)的土地使用權(quán)權(quán)益可能受到侵害，有時甚至是很嚴(yán)重的侵害。如高架橋開到了你的窗前；本來是看好了這里的規(guī)劃才買其一套房，但沒想到買后規(guī)劃調(diào)整了，在你住所旁建了一幢高樓等等， 對此的權(quán)益保護(hù)和賠償問題現(xiàn)行法律一直是空白。