房地產(chǎn)價格評估是在社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展中逐步形成的行業(yè)， 在房地產(chǎn)價格市場化的形成過程中房地產(chǎn)價格評估的作用日漸重要， 房地產(chǎn)價格評估伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)信貸、資產(chǎn)組合、資本融資、政府課稅等經(jīng)濟活動。在住宅商品化、私有化、個人購房比例占絕對優(yōu)勢的住宅市場中， 房地產(chǎn)價格評估與老百姓的切身利益更加密切。國務院新的《城市房屋拆遷管理條例》實施后，將被拆遷戶的拆遷補償價格也列入了房地產(chǎn)評估業(yè)務范疇，房地產(chǎn)評估機構(gòu)進入了房屋拆遷這一敏感地帶， 面對成千上萬的被拆遷戶， 房地產(chǎn)價格評估人員的業(yè)務技術(shù)能力和執(zhí)業(yè)道德水平都要經(jīng)受嚴格考驗。經(jīng)過實踐的磨煉， 業(yè)內(nèi)人士深感房屋拆遷評估在把握技術(shù)標準和履行評估程序及處理各方利益矛盾方面與其它目的類型的房地產(chǎn)價格評估有著很大區(qū)別， 難度更大。拆遷評估不僅是簡單的企業(yè)行為， 政府的拆遷政策要在評估的操作過程中貫徹、在評估結(jié)果中體現(xiàn)， 把政府的拆遷政策落到實處。要做好拆遷評估工作更要克服困難， 做到公平、公正執(zhí)業(yè)。在此， 將我們公司在完成房屋拆遷評估工作中的一些體會作幾點概況總結(jié)。
一、全面掌握各項拆遷法規(guī)和政策規(guī)定， 堅持依法評估。拆遷中補償價格確定是拆遷工作的重要環(huán)節(jié)， 在被拆遷人看來補償價格是核心問題， 在拆遷人看來拆遷補償費是項目前期運作的巨額成本， 直接關(guān)系項目的盈虧問題。因此， 拆遷評估的重要性和復雜性通過各種形式表現(xiàn)出來， 可以說拆遷評估直接擔負了調(diào)節(jié)拆遷人與被拆遷人利益關(guān)系的角色。我們?nèi)绾卧诶婷苤虚_展工作， 做到公平、公正執(zhí)業(yè)， 首先要求我們的評估人員必須深刻理解、嚴格執(zhí)行各級政府制定的拆遷法規(guī)和相關(guān)政策， 在實際操作中嚴格依法評估， 包括要做到評估對象的界定合法、評估程序合法、評估技術(shù)合法、評估計算結(jié)果精確等。遵循合法性原則是各項工作經(jīng)受社會監(jiān)督和歷史考驗的根本。除此之外， 有的拆遷人根據(jù)其拆遷項目的特殊性， 在不違背政府拆遷法規(guī)的原則前提下針對其項目特殊情況制定了切實可行的特殊性措施， 這些各自的特殊措施可能影響評估結(jié)果或者與評估結(jié)果無關(guān)。但是無論怎樣， 作為其拆遷評估人員都應該全面掌握與所承擔的項目有關(guān)的特殊規(guī)定， 并與拆遷人統(tǒng)一認識， 這樣有利于參與拆遷運作過程的各方面人員在各盡其責的同時保持協(xié)調(diào)一致。
二、作好宣傳工作， 我們不僅是房地產(chǎn)評估專業(yè)人員， 我們還是政策宣傳、講解員， 我們除要運用評估技能， 還要學會作人的思想工作。簡單地看， 其它目的的房地產(chǎn)評估產(chǎn)權(quán)人與評估機構(gòu)自愿建立委托關(guān)系， 我們要了解的對象是固定的物體， 因此房地產(chǎn)評估也稱為不動產(chǎn)評估，通常情況下我們評估人員的工作目標直對物體， 評估工作不會受阻。而在拆遷評估中， 委托人并不是被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人， 被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人通常更不止一個， 我們要走進百姓家， 面對千家百姓會遇到各類問題， 甚至會遇到與拆遷評估無關(guān)的問題卻阻礙著我們的工作， 由于拆遷中的拆遷人與被拆遷人利益沖突集中在我們的工作中， 在拆遷決策中相對于拆遷人而言被拆遷人是處于被動地位的， 而我們評估機構(gòu)是受拆遷人的委托而開展工作。因此， 在我們評估人員尚未與被拆遷人接觸之前， 就有可能在被拆遷人的潛意識中對我們能否客觀、公正地體現(xiàn)其利益心存疑慮， 再加上被拆遷人對拆遷的不情愿、對政策的不理解、對評估專業(yè)是外行以及各種與拆遷無關(guān)而拆遷政策也無力解決的困難等等問題同時困擾著被拆遷人， 由此造成評估人員在進行現(xiàn)場房屋勘查時被房主據(jù)之門外就不足為怪了。因此， 評估人員能否得到被拆遷人的理解和配合是能否順利完成拆遷評估的第一步。要想得到拆遷戶的理解， 首先要做耐心、細致的宣傳、講解工作， 向被拆遷人宣傳我們怎樣依據(jù)拆遷政策去評估， 宣傳我們的拆遷評估依據(jù)、理論標準及實際操作步驟、方法。無論被拆遷人態(tài)度怎樣， 評估人員必須站在公正的立場對待所有的拆遷人和被拆遷人， 以平和的心態(tài)去對待， 這也是對評估人員心理素質(zhì)和處理矛盾事物能力的考驗。只要我們抱著與人為善的態(tài)度依法開展工作， 以評估人員的實際行動去落實公平、公正的原則， 最終是能夠得到絕大多數(shù)被拆遷人認可的。
三、以精益求精的科學態(tài)度對待拆遷評估工作。拆遷評估工作的時限性很強， 操作步驟復雜， 計算精確度高， 俗話說不能差一分錢。評估是拆遷的第一環(huán)節(jié)， 補償價格不能確定就無法動遷， 為了保障項目進度， 通常要求必須在最短的時間內(nèi)準確的完成拆遷評估。要保障拆遷評估的高效率和精確率， 一方面要提高專業(yè)人員的綜合業(yè)務素質(zhì)， 平時注重市場資料的積累， 并建立專用于拆遷評估運算的計算機應用程序。另一方面要加強評估人員的責任心訓練， 要站在被拆遷人的角度換位思考， 真正體會到我們計算每一分每一厘時都是老百姓的切身利益， 評估機構(gòu)的一切努力都應從公平、公正的原則立場出發(fā)， 最終的評估結(jié)果就是一切的體現(xiàn)， 必須是準確無誤的。因此， 評估人員要以精益求精的科學態(tài)度來實現(xiàn)對百姓負責。
四、做好各方面的配合工作。拆遷評估的全過程與其它目的的評估不同之處還在于與相關(guān)單位、人員的配合非常密切。與被拆遷人的配合已經(jīng)提到很多了， 不再列舉。 評估機構(gòu)與拆遷人的關(guān)系既有委托和被委托的利益關(guān)系又有拆遷過程中的工作配合關(guān)系， 評估機構(gòu)與拆遷人之間工作配合是否協(xié)調(diào)也會影響拆遷工作能否順利進行。評估機構(gòu)與動遷機構(gòu)的配合更是至關(guān)重要， 評估的價格結(jié)果要由動遷機構(gòu)去落實到被拆遷人， 以達到拆遷的最終目的。拆遷評估機構(gòu)也不是完成評估報告就結(jié)束工作， 評估結(jié)果要經(jīng)受每一被拆遷人的嚴格檢驗， 評估機構(gòu)還負有解釋的責任， 拆遷評估的宣傳、解釋工作可以說是貫穿始終的。在被拆遷人見到評估結(jié)果后往往會提出非常尖銳的問題， 無論怎樣評估人員應認真對待， 依據(jù)政策回答， 這正是考驗評估機構(gòu)是否能夠公正、公平、科學地完成拆遷評估的關(guān)鍵階段， 也是體現(xiàn)與動遷單位密切配合的階段。
總之， 由于眾所周知的拆遷工作的特殊性， 導致了評估機構(gòu)進行拆遷評估的復雜性， 國務院新的拆遷條例公布后評估機構(gòu)才獨立進行拆遷補償價的評估確定， 實踐時間還不長， 一些拆遷評估的標準也尚待完善， 我們評估機構(gòu)和評估人員還要在實踐中總結(jié)經(jīng)驗， 提高工作水平， 努力在百姓中樹立良好的行業(yè)形象。
