根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的相關規(guī)定，目前，政府有關部門在進行房地產(chǎn)管理時，將房地產(chǎn)抵押活動（不含地上無房屋的國有土地使用權(quán)抵押）分為了以下三種類型：1.房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
這種抵押的特點有：抵押房地產(chǎn)屬于現(xiàn)房，并辦理了產(chǎn)權(quán)證；抵押權(quán)人不一定是金融機構(gòu)，抵押人不一定是債務人；抵押房地產(chǎn)的抵押價值是在設定抵押權(quán)時點、與實物狀況及其附帶權(quán)益相一致的公開市場價值。
�。牐�2.在建工理抵押在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
這種抵押的特點有：設定抵押時，抵押房地產(chǎn)尚在施工；抵押目的是為了貸款，并且所貸款項專項用于在建工程的繼續(xù)建造；抵押人為債務人，抵押人為金融機構(gòu)；抵押合同簽訂后，土地上新增房屋不屬于抵押物；抵押房地產(chǎn)的抵押價值是在設定抵押權(quán)時點、與抵押房地產(chǎn)實物狀況和附帶權(quán)益相一致的公開市場價值。
�。牐�3.預購商品房貸款抵押預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，購房人將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
這種抵押的特點有：設定抵押時，抵押房地產(chǎn)所處項目尚在施工，但工程已進行到一定階段，取得了《商品房預售許可川；抵押目的是為了貸款，并且所貸款項用于購買所抵押的房地產(chǎn)；抵押人為債務人（購房人），抵押權(quán)人為金融機構(gòu)；抵押合同簽訂后，土地上新增房屋如系貸款所購，則屬于抵押物；抵押房地產(chǎn)的抵押價值是與抵押房地產(chǎn)建成后的實物狀況和附帶權(quán)益相一致的公開市場價值，而不是在設定抵押時點、與抵押房地產(chǎn)實物狀況和附帶權(quán)益相一致的公開市場價值。
�。牐犛纱丝梢钥闯觯谏鲜鋈惙康禺a(chǎn)抵押中，第回、第2種類型的抵押，抵押權(quán)人均是根據(jù)在抵押時點，抵押房地產(chǎn)客觀、真實的價值或價格確定其所具備的抵押價值，對這種抵押價值的評估，房地產(chǎn)估價機構(gòu)一般都有較豐富的理論支撐和實際經(jīng)驗。但是，對第 3種類型的房地產(chǎn)抵押，即預購商品房貸款抵押，由于其抵押價值并不是設立抵押時，其客觀、真實的價值，而是基于抵押房地產(chǎn)未來建成后狀況上的價值，具有一定的“虛擬”成分，因此，對這種抵押價值的評估，必然帶有很多不確定的成分，其估價結(jié)果的客觀與否，也很難在短期內(nèi)辨析。由于這種原因，目前在實際運作過程中，對這種類型的房地產(chǎn)抵押，抵押權(quán)人往往沒有要求抵押人委托評估機構(gòu)對擬抵押房地產(chǎn)價值進行評估，有關政府管理機構(gòu)在辦理這種類型房地產(chǎn)抵押登記時，也未要求有關當事人提供抵押房地產(chǎn)的評估報告。同時，目前無論是在理論界，還是眾多的估價機構(gòu)，對這種類型的抵押，也很少進行探討，普遍沒有開展這方面的估價業(yè)務。但是，隨著個人住房貸款業(yè)務的日益增多，預購商品房貸款抵押業(yè)務的比重會逐漸加大，如何幫助銀行客觀、合理地確定這類抵押房地產(chǎn)的價值，從而更有效地控制抵押風險，應是我們每一名注冊房地產(chǎn)估價師應予以重視和思考的問題。
�。牐犛煞康禺a(chǎn)位置固定性引致出的房地產(chǎn)商品個別性和房地產(chǎn)市場不完全性，決定了房地產(chǎn)商品價格形成的復雜性。市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，同時，也不可能有整齊劃一的標準價格。因此，在市場經(jīng)濟活動中，涉及到房地產(chǎn)商品交易（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式）時，為了客觀、合理地確定對象房地產(chǎn)的價值或價格，有關當事人往往委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對有關房地產(chǎn)進行估價，并以估價結(jié)果作為經(jīng)濟決策的一種重要參考依據(jù)。由于估價機構(gòu)是以中間人的身份，以獨立、客觀、公正的態(tài)度，利用國內(nèi)外公認的估價理論和方法，結(jié)合大量翔實的市場資料、模擬市價格形成過程進行估價，估價結(jié)果與有關當事人從自身角度進行判斷相比，往往更具客觀性和合理性，從而在較大程度上，幫助有關當事人控制了經(jīng)濟風險。因此，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)估價已受到社會各界的日益重視。
�。牐牭牵捎谑茴A購商品房貸款抵押的特殊性和有關機構(gòu)對這類抵押風險重視程度不夠的影響，目前，在實際運作中，對這類抵押所涉及的抵押價值的認定，往往是由有關當事人相互商議，而沒有委托評估機構(gòu)進行估價。造成這種現(xiàn)象的主要原因有以下3點：1.由于這類抵押所涉及的抵押房地產(chǎn)，在設立抵押權(quán)時尚未建好，對其價格有重大影響的一些因素無法確定，其抵押價值往往由有關當事人對其預期價值的判斷所決定，在某種程度上有一定的“虛擬”成分，因此，有關當事人認為沒有委托估價機構(gòu)進行估價的必要，因為，他們認為估價結(jié)果不過也是一種“虛擬價格”，沒有真實、客觀性。
�。牐�2.由于這類抵押所涉及的債務人的借債目的就是購買抵押房地產(chǎn)，一般認為，在市場經(jīng)濟中，某個商品在某個價格既然有相當數(shù)量的人愿意買，在某種程度上，就可以認為這個價格帶有較大的客觀性，因此，對這類抵押，相當數(shù)量的當事人認為，既然交易已經(jīng)發(fā)生，再委托有關機構(gòu)對交易價格進行評估，似乎有些多余。
3.這類抵押，在香港俗稱“樓花按揭”，是購房按揭一種重要和普遍的形式；在國外已有一百多年的歷史；在我國雖然僅有數(shù)年歷史，但從運作效果來看，目前發(fā)展得比較健康，信貸質(zhì)量較高，因此，不少機構(gòu)對這類抵押的風險性重視不夠，認為購房人付了首期款，即使今后市場價格有些波動，一般也不會違約。
針對以上這些認識，筆者有以下一些不同的觀點：1.盡管這類抵押在投立抵押時，抵押房地產(chǎn)尚未建成，其抵押價值帶有一定的“預期”和“虛擬”成分，但這種“預期”、“虛擬”是基于對未來客觀事實判定基礎上的，即是對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、抵押房地產(chǎn)建成后個別因素、區(qū)域因素等影響價格的重要因素進行合理判斷后形成的。如果由于某種原因，對某種狀況的判斷發(fā)生嚴重失誤，勢必將大大影響其對抵押價值的客觀判定，例如，在香港曾有一個樓盤，在期房推出階段，發(fā)展商通過媒介炒作，將售價定得偏高，由于其在戶型設計、概念推廣方面有一些獨特之處，曾在一段時期引起了市場關注，尤其是受到一大批“炒家”的追捧，銀行也為其提供了較優(yōu)厚的按揭條件，但是，當該樓盤成為現(xiàn)房后，由于其所謂的居住概念和新穎戶型在實用性、舒適性方面很差，市場認同度大大降低，“炒家”無法出貨，又無力繼續(xù)供樓，其最終結(jié)果是套牢了銀行。對此教訓，我們反過來設想，如果當時這家銀行在提供按揭條件時，能不受市場假象的迷惑，而是委托了一家有經(jīng)驗的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，從未來市場、房地產(chǎn)效用性、購買動機、售價合理與否等方面對按揭樓盤進行科學、客觀、公正的評估，然后，參考評估結(jié)果確定按揭條件的話，相信會在很大程度上避免“套牢”局面的發(fā)生。
2.俗話說“開花結(jié)果”似乎“花”一開，“果實”就自然而然會來，但實際上，各種各樣的教訓已讓我們認識到，“花開了”并不一定會“結(jié)果”。讓我們設想一下，如果某家銀行向很多購買了某一在建樓盤的客戶提供了按揭，而由于各種原因，這一樓盤到期沒有竣工，甚至中途就停了工，對此，債務人也就是購房戶當然不會繼續(xù)還款，并有權(quán)利要求退房；抵押權(quán)人，也就是銀行，按有關規(guī)定只能向發(fā)展商（擔保人）要求還款；從法律上講，發(fā)展商理應向客戶賠款，理應向銀行還款，但他拿什么來還呢？最可能的結(jié)果，還是只有拿尚未完工的工程來抵債，而這實際上是在一定時期內(nèi)“套牢”了銀行。那么，這種現(xiàn)象發(fā)生的可能性大嗎？有人這樣認為，客戶買房時銀行為其提供的按揭款除扣留部分（一般為20％）作為保證金外，余款全部劃給發(fā)展商開發(fā)樓盤，樓盤到期無法竣工的可能性不大。但是，我們應看到，由于發(fā)展商經(jīng)營管理水平的關系，有了錢，不一定能按時按質(zhì)地交付樓盤，這是其一；其二，由于銀行是按成交情況，逐筆提供按揭貸款，那么，就有可能由于各種原因，這一樓盤僅實現(xiàn)了很低的銷售率，銀行也僅提供了不足以保證工程如期竣工的貸款額，從而為發(fā)展商留下了較大的繼續(xù)建造的資金缺口。加之，發(fā)展商由于融資能力有限，無法彌補這一缺口的話，按期不能交房甚至中途停工也就自然而然了。如何避免這一現(xiàn)象的發(fā)生呢？我想，銀行在準備向某一在建樓盤提供按揭時，如果能委托一家專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)以專業(yè)的角度，對樓盤的報建資料、開發(fā)商實力、市場認同度、價格接受度等方面進行客觀評估，在此基礎上，慎選按揭樓盤、合理確定貸款額的話，應該能在很大程度上控制這類風險。
�。牐�3.隨著房地產(chǎn)市場上同質(zhì)樓盤競爭日趨激烈，價格策略制定得合理與否，直接關系著樓盤的成敗。以目前實際運作情況看，樓盤售價大都是由發(fā)展商根據(jù)自己對樓盤情況、市場情況、競爭對手情況、資金情況的判斷獨立定價，在一定程度上帶有較強的主觀色彩，有些樓盤的價格策略很不合理，使得本身有著很好市場潛質(zhì)的樓盤，僅僅由于定價失誤，最終未能取得理想的銷售業(yè)績。在成都近兩年的房地產(chǎn)市場中，已有數(shù)宗樓盤出現(xiàn)了類似現(xiàn)象。市場經(jīng)濟的理想境界應該是一種“雙贏”經(jīng)濟，作為發(fā)展商肯定希望樓盤能實現(xiàn)很高的銷售率，為達到此目標，大多數(shù)發(fā)展商一般都需要獲得銀行的支持，為樓盤提供較好的按揭條件；作為銀行，肯定希望所提供的按揭貸款能在安全的原則下，獲取更大的利潤；這種“雙贏”目標能否實現(xiàn)，很大程度上取決于樓盤銷售價格制定得是否合理、是否能獲得市場的認可。因此，從理論上講，銀行應該在一定程度上參與按揭樓盤的定價，以使價格少一點主觀色彩，多一些客觀理念，但是，在實際工作中，銀行花費很多精力從事這項工作顯然是不現(xiàn)實的，對此，我們不妨設想，在此過程中，如果能引入一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)參與協(xié)助，借助其對房地產(chǎn)市場價格客觀、合理判斷方面的專業(yè)優(yōu)勢，協(xié)助發(fā)展商進行合理定價，也許能發(fā)揮更好的作用。
�。牐牼C上所述，我們認為，當銀行進行預購商品房貸款抵押時，是非常有必要委托專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)對擬提供按揭樓盤的售價、市場認同度、開發(fā)商情況、報建資料等方面進行充分客觀、合理的評估，從而達到規(guī)避風險的目的。
