物流地產，對于很多人而言，還是一個新鮮的名詞，盡管從1993年開始這個概念就已經(jīng)由全球工業(yè)物流地產老大——美國普斯洛公司帶進中國了。“物流地產”屬于工業(yè)地產的范疇，指工業(yè)地產商根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，建成相關物流設施后，再轉租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，再組建一個資產管理隊伍進行物業(yè)管理和服務。典型物流地產項目包括倉庫、貨柜碼頭、物流園區(qū)、配送中心等。

　　我國的房產稅是以房屋為征稅對象,以房屋的計稅余值或者租金收入為計稅依據(jù),向房屋產權人征收的一種財產稅。現(xiàn)行的房產稅是在原計劃經(jīng)濟體制和財產所有結構的框架內恢復征收的,一方面繼承了過去房產稅的傳統(tǒng)做法,同時又考慮了我國新舊體制轉換過程中的某些特殊情況。因此,具有下列特點:(1)房產稅屬于財產稅中的個別財產稅。按征稅對象的范圍不同，財產稅可以分為一般財產稅和個別財產稅。一般財產稅也稱為綜合財產稅，是對納稅人擁有的各類財產實行綜合課征的稅收。個別財產稅也稱為“單項財產稅”，它是對納稅人擁有的土地,房屋,資本和其他財產分別課征的稅收。房產稅屬于個別財產稅,其征稅對象只是房屋.(2)征稅的范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營房屋,它是對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內征收。(3)房產稅的經(jīng)營方式規(guī)定征收方法,對擁有房屋的單位和個人,既可以將房屋用于經(jīng)營自用,也可以把房屋用于出租,而房產稅根據(jù)經(jīng)營形式的不同分別按照計稅余值和租金收入計稅。綜上,由于物流地產企業(yè)主要是將物流設施建成后租賃給客戶使用，在現(xiàn)行稅制下，物流地產企業(yè)要按照營業(yè)收入的12%計征房產稅,造成房產稅成為該類企業(yè)的主要負擔。

　　一、 不同性質房產的比較

　　由于企業(yè)持有房產的目的不同，導致房產參與企業(yè)生產經(jīng)濟活動的性質不同，進而產生不同的會計處理方式，其作為房產稅的征稅對象也不盡相同，對企業(yè)的收入、利潤水平的影響也大相徑庭。

　　1. 作為“固定資產”的房產。

　　《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》對固定資產的描述為“固定資產，是指同時具有下列特征的有形資產：（1）為生產商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的；（2）持有壽命超過一個會計年度。”

　　在《企業(yè)會計準則講解》中對固定資產的特征進一步作了描述：“企業(yè)持有固定資產的目的是為生產商品、提供勞務、出租或者經(jīng)營管理，這意味著，企業(yè)持有的固定資產是企業(yè)的勞動工具或手段，而不是直接用于出售的產品。其中‘出租’的固定資產，是指用以出租的機器設備類固定資產，不包括以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，后者屬于企業(yè)的投資性房地產，不屬于固定資產”。

　　如此可分析出屬于固定資產的房產，如辦公樓、廠房，其特征在于服務于企業(yè)自身的生產經(jīng)營，其價值隨著房產的使用而逐漸轉移到企業(yè)的產品或服務中去，通過銷售商品或提供勞務為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，在產生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產密切相關。

　　這類的房產繳納房產稅時一般采用從價計征的方式，按房產原值減除一定比例后的余值繳納。

　　應納稅額=應稅房產原值*（1-扣除比例）*1.2%

　　2. 作為“投資性房地產”的房產。

　　《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地資產》對投資性房地資產的描述為：“投資性房地產，是指為賺取租金或自辦增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。”（由于本文主要討論房產稅對物流企業(yè)的影響，所以在此僅引用與房產有關的概念。）

　　第3號準則明確規(guī)定：“下列各項不屬于投資性房地產：（1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產。

　?。?）作為存貨的房地產。”

　　由于物流地產企業(yè)只從事地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常的物流業(yè)務仍由客戶或客戶指定的物流公司操作。其建成并持有的房地產并非用作自身管理、生產經(jīng)營活動場所和對外銷售，而是用于出租賺取租金收入，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。由此可知，此類業(yè)務屬于《第3號準則》規(guī)定的范疇，并作為該類企業(yè)的主營業(yè)務。

　　此類企業(yè)房產已出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)。

　　應納稅額=租金收入*12%

　　未出租部分按房產原值減除一定比例后的余值繳納。

　　應納稅額=應稅房產原值*（1-扣除比例）*1.2%

　　3. 作為“存貨”的房產。

　　《企業(yè)會計準則第1號——存貨》對存貨的描述為：“存貨，是指企業(yè)在日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣漠a成品或商品、處在生產過程中的在產品、在生產過程或提供勞務過程中耗用的材料和物料等。”

　　作為存貨的房產通常是指房地產開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房。這部分房產屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨，其生產、銷售構成企業(yè)的主營業(yè)務活動，產生的現(xiàn)金流也與企業(yè)的其他資產密切相關。

　　此類房產作為存貨核算，不涉及房產稅；將其出售后，因所有權的轉移也不涉及房產稅；只有將其開發(fā)的房產改變了用途參與了企業(yè)的經(jīng)營活動，實現(xiàn)其價值才會涉及房產稅的繳納問題。

　　現(xiàn)將以上論述以表格形式反映如下：

　　房產性質 價值形式 房產稅計稅依據(jù) 房產稅稅率 自用

　?。ü潭ㄙY產） 隨房產的使用其價值逐漸轉移至產品或服務中 房產余值 1.2% 　持有待租

　　（投資性房地產） 未出租，其價值無法體現(xiàn)，不產生現(xiàn)金流入 房產余值 1.2% 出租

　　（投資性房地產） 租賃收入 租賃收入 12%  存貨

　?。ǚ康禺a開發(fā)企業(yè)） 未出售，其價值無法體現(xiàn)，不產生現(xiàn)金流入 不涉及 不涉及

　　通過以上比較可以發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)營方式、征稅對象、計稅依據(jù)等的不同，致使房產稅對企業(yè)稅負的影響大不同:

　　1．由于經(jīng)營方式不同，房產稅對企業(yè)的影響大不同。

　　對于一般企業(yè)來講，房產稅屬于小稅種，其價值的回收體現(xiàn)在企業(yè)主營業(yè)務的實現(xiàn)對其的彌補。房產稅對企業(yè)營業(yè)收入和利潤的影響均不大。

　　房地產開發(fā)企業(yè)建成的商品房，僅“對出售前房地產開發(fā)公司已使用或出租、出借的商品房按規(guī)定征收房產稅”?？梢姺康禺a開發(fā)企業(yè)所繳納的房產稅是因為其作為存貨核算的商品房，參與了企業(yè)的生產經(jīng)營或提前產生了現(xiàn)金流入所繳納的。

　　商業(yè)、住宅地產與物流地產的根本區(qū)別在于，開發(fā)商業(yè)住宅地產時，開發(fā)商最關心的是盡快賣完自己的房子。然而物流地產開發(fā)的收益卻是在開發(fā)之后，不僅要建好市場，還要經(jīng)營好市場，管理好市場，保持物業(yè)的持續(xù)增值能力。

　　作為物流地產企業(yè)的產品——倉儲設施，只有在其實現(xiàn)對外租賃時，企業(yè)的主營收入才會實現(xiàn)，相應的現(xiàn)金流才會流入企業(yè)，相關的成本費用和稅金才得以補償。這時，租賃收入的17%（營業(yè)稅5%+房產稅12%）已全部用于上繳稅金。試問，對于非暴利行業(yè)還有比物流地產業(yè)稅負更高的嗎？若倉儲物流設施未實現(xiàn)對外出租，無法產生現(xiàn)金流入，企業(yè)只好融資繳納按照房產余值計算的房產稅了。

　　物流地產之所以并不廣為人知，其中一個重要原因就在于對于房地產商而言，物流地產的利潤率遠不如開發(fā)寫字樓、住宅高。普洛斯公司中國區(qū)總裁梅志明指出，“物流地產和商業(yè)、住宅地產不一樣，這里沒有暴利，追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤回報。物流地產的最大優(yōu)點在于穩(wěn)定。由于租賃期相對較長，即使是市場波動非常大的情況下，對租金收入的影響相對比較小。”假如把開發(fā)寫字樓、商品住宅比作是饕餮大餐的話，那么開發(fā)物流地產，充其量也不過是細嚼慢咽。同時，由于物流地產所需購地和建設物流設施所需要的資金量極大，利潤回報周期非常長，如此稅負很顯然不利于企業(yè)的成長。

　　2.征稅對象不同，對相同行業(yè)的企業(yè)影響大不同。

　?。?）租賃業(yè)：國內租賃業(yè)可涉及的領域大致可包括：房產租賃、設備或儀器租賃、汽車租賃、電池租賃、航空租賃、人才租賃、書籍音像租賃、服裝租賃、玩具租賃、戶外運動用品租賃等等，行業(yè)滲透相當廣泛。

　　除房產租賃以外的租賃企業(yè)只需按其租賃收入的5%繳納營業(yè)稅即可。房產稅與企業(yè)的營業(yè)收入無任何比例關系，對利潤的影響也有限。

　　而作為房產租賃的物流地產業(yè)，除了按租賃收入的5%繳納營業(yè)稅，還要按租賃收入的12%繳納房產稅，總體稅負重，且存在重復納稅問題，造成同屬租賃業(yè)的企業(yè)稅負嚴重失衡。

　?。?）物流業(yè)：現(xiàn)代物流業(yè)提供的是集運輸、倉儲、裝卸、加工、整理、配送、信息等為一體的多功能綜合服務。物流地產作為物流業(yè)價值鏈上的重要一環(huán)，它選址的優(yōu)劣和配套設施的好壞，直接關系到物流的效率，專業(yè)的物流地產開發(fā)商因此得到制造商、零售商和第三方物流供應商的倚重。

　　與運輸工具同為現(xiàn)代物流企業(yè)所必備的基本經(jīng)營工具的倉儲設施，不但營業(yè)稅較交通運輸業(yè)高出2個百分點，還增加了按租金收入12%計算的房產稅，適用稅率明顯偏高，造成稅負不公，不利于物流業(yè)一體化發(fā)展。而且物流園區(qū)、配送中心及倉儲與分撥、配送基地，又是保證城市正常運轉、居民消費需求以及社會安定和國家安全的基礎設施。相對于如此重要的行業(yè)，現(xiàn)行的稅制將嚴重制約它的發(fā)展，同時不可避免的影響物流業(yè)的振興。

　　3.計稅依據(jù)的不同，對應納稅額的影響大不同。

　　我國現(xiàn)行的《房產稅暫行條例》是1986年9月15日國務院頒布的，對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規(guī)模和配合國家防產政策的調整，合理調節(jié)房產所有人和經(jīng)營人的收入。

　　由于條例頒布時間較長有的部分已不適應當前的經(jīng)濟形勢。尤其是“房產稅的計稅依據(jù)是房產的計稅價值或房產的租金收入”，房產的計稅價值是“依照房產原值一次減除10%-30%后的余值”。

　　房產原值反映的是歷史成本，而租金收入反映的是現(xiàn)時的市場價格。因為隨著時間的推移，房產的價值會發(fā)生變化，或增加，或減少，稅收負擔往往難以與房產的獲利水平相適應。作為房產的租金收入反映的房產的現(xiàn)實價值，同時還包括了房屋因土地開發(fā)利用而增加的價值。由于這兩種計稅依據(jù)存在較大的價值差，并不能合理調整房產所有人和經(jīng)營人的收入，不利于企業(yè)公平競爭，也無法充分促進現(xiàn)在所倡導的大力發(fā)展物流業(yè)的產業(yè)政策。

　　二、 對物流地產業(yè)房產稅、物業(yè)稅征收的幾點建議：

　　1.執(zhí)行現(xiàn)行房產稅政策的建議

　　根據(jù)物流地產企業(yè)的經(jīng)營特點，其持有的房產應在“投資性房地產”科目中核算，該科目下的房產其房產稅的繳納分為兩部分：一是持有但尚未出租的房產，二是已對外出租的房產。

　　對于尚未出租的房產，其應滿足《企業(yè)會計準則講解》中的要求：“通常情況下，對企業(yè)持有已備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或其類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為投資性房地產。”

　　這種情況可以比照《房產稅暫行條例》稅收優(yōu)惠中的“2.納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅，免征額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中相應說明”執(zhí)行。

　　物流地產企業(yè)的主要收入來源于物流倉儲設施的租金收入，此類持有待租的房產不參加企業(yè)的生產經(jīng)營活動，無法直接或間接給企業(yè)帶來任何經(jīng)濟效益。同時由于物流地產業(yè)購買土地和建設物流設施所需要的資金量極大，利潤回報周期非常長，建議對此類持有待租的房產不征收房產稅。

　　對于已出租的房產，建議按照現(xiàn)在許多地方對倉儲企業(yè)按房產余值征收房產稅的政策執(zhí)行。我們現(xiàn)在所討論的物流地產，實際上是一種特殊的工業(yè)地產。其通過建設物流設施和提供專業(yè)的物業(yè)管理服務，可以使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的資金用于設施建設上，專心致志地做好主業(yè)。在國外，各行業(yè)分工都非常清晰，往往都會把資金投在自己的核心業(yè)務上。對于第三方物流公司來說，其核心業(yè)務是物流，在鋪設網(wǎng)絡、升級軟件系統(tǒng)和維護品牌等方面都需要大量的資金投入，不應該將過多的投資用于倉庫等基礎設施建設上。如果物流設施的資金投入太大，就會影響其發(fā)展速度。這個規(guī)律對中國來說也應如此。 所以，同作為為現(xiàn)代物流業(yè)提供基本經(jīng)營工具的倉儲業(yè)和物流地產業(yè)，房產稅的稅負應是一致的，公平的。

　　2．開征物業(yè)稅的建議

　　5月25日，國務院通過并對外正式公布的《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》提出“深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，并要求由財政部、稅務總局、發(fā)改委、住建部具體負責。有關物業(yè)稅的問題再一次成為人們關注的焦點。

　　在這里主要針對包括物流地產業(yè)在內的工業(yè)地產，談一些想法。工業(yè)地產在國外往往是一個城市或國家的經(jīng)濟支柱。日本的工業(yè)地產占世界的30%，對日本的GDP貢獻在40%以上，美國工業(yè)地產占世界的27%，對本國GDP貢獻率也超出了30%。對于這類重要產業(yè)，國家應大力扶植，給與相當?shù)年P注。在研究、設計物業(yè)稅時應考慮工業(yè)地產對房地產持有的目的，并結合其會計處理，確定其計稅依據(jù)和稅率。

　　鑒于物業(yè)稅仍屬于財產稅的范疇，那么根據(jù)經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）擬訂的國際稅收協(xié)定范本的標準，財產稅大體分為三類：一類是不動產稅。指土地、房屋、建筑物等不動產在產權不發(fā)生轉移的情況下，對因讓渡不動產的使用權而取得的收益所征收的稅，如土地稅、房屋稅等；另一類是財產轉移稅，是對出售資產取得的收益和對轉移財產征收的稅，如資本利得稅、遺產稅和贈與稅。還有一類為財產凈值稅，或稱財富稅，是對財產的產權人或使用人不論其是否取得收益，依據(jù)財產價值課征的稅。

　　法國的做法可作為參考。法國采用土地年度稅的形式征收不動產稅，在這個名目下包括三類房地產稅，即“未建成區(qū)的地產稅”、“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”。

　　按規(guī)定，“未建成區(qū)的地產稅”由空地的所有者繳納稅金，征稅根據(jù)是土地的出租價值，其稅金減免部分是20%；“建成區(qū)土地稅”由建筑物(住宅或其他建筑物)的業(yè)主繳納稅金，征稅根據(jù)是建筑物的出租價值，其租金減免部分是50%；“住宅稅”由住宅居住者繳納稅金，但沒有減免部分。

　　在上述三類房地產稅中，有兩類是由業(yè)主繳納，一類由居住者繳納，由業(yè)主繳納的兩類考慮了業(yè)主的成本，因此有減免部分，而由居住者繳納的一類則沒有減免?？梢妼τ诔鲎獾姆康禺a來說，其稅負是分別由出租方和承租方承擔的。從其稅收政策中，看不出明顯的鼓勵或不鼓勵出租的取向。

　　國發(fā)〔2009〕8號文件《物流業(yè)調整和振興規(guī)劃的通知》中提出，物流業(yè)是融合運輸業(yè)、倉儲業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復合型服務產業(yè)，是國民經(jīng)濟的重要組成部分，涉及領域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進生產、拉動消費作用大，在促進產業(yè)結構調整、轉變經(jīng)濟發(fā)展方式和增強國民經(jīng)濟競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。

　　企業(yè)物流基礎設施以長期持有、專業(yè)經(jīng)營為目的。物流地產能將地產資源與其他資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化。更能推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。物流地產不但能成為城市物流體系的強力輔助，而且還能帶動輻射區(qū)域內的經(jīng)濟運行，因此應獲得國家產業(yè)政策的支持和鼓勵。