中共十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》，提出要在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅�！拔飿I(yè)稅”這個(gè)名稱來(lái)自于香港，但在香港，物業(yè)稅特指對(duì)房屋出租所得的課稅；而我國(guó)欲開(kāi)征的這個(gè)稅，實(shí)際上是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的財(cái)產(chǎn)稅。為了以示區(qū)別和更為準(zhǔn)確，一些學(xué)者已經(jīng)建議將“物業(yè)稅”稱為“不動(dòng)產(chǎn)稅”。據(jù)有關(guān)信息，我國(guó)將在“十一五”規(guī)劃的后3年開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅。具體說(shuō)，明年以后的兩三年，將首先對(duì)工商企業(yè)及城市高檔住宅開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，2010年后逐漸將其他居民住房、政府及事業(yè)單位、中介機(jī)構(gòu)所屬的不動(dòng)產(chǎn)納入征稅范圍。不動(dòng)產(chǎn)稅，正在不可阻擋地向我們走來(lái)。
我國(guó)現(xiàn)行稅制的主體框架是1994年建立的，那次稅制改革沒(méi)有觸及與房地產(chǎn)相關(guān)的六種稅，即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。所以，目前實(shí)行的房地產(chǎn)稅制仍帶有相當(dāng)濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩——稅種不合理、城鄉(xiāng)雙軌、內(nèi)外雙軌、企業(yè)與個(gè)人雙軌等，在實(shí)踐中越來(lái)越暴露出制度上的缺陷。比如，針對(duì)城鎮(zhèn)土地保有環(huán)節(jié)征收的城鎮(zhèn)土地使用稅，其最高稅額僅為每平方米10元/年，針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅，而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的土地增值稅的稅率卻高達(dá)30%-60%，企業(yè)還同時(shí)必須交納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，重復(fù)課稅不說(shuō)，平均稅負(fù)水平更達(dá)到40%以上，高于世界上幾乎所有國(guó)家的水平。其實(shí)，這還沒(méi)有把與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的收費(fèi)因素考慮進(jìn)去。根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的統(tǒng)計(jì)資料，在商品住宅成本中，稅收約占10%，各種收費(fèi)所占20%.
此外，內(nèi)外稅制不統(tǒng)一的問(wèn)題也很嚴(yán)重。比如，房產(chǎn)稅僅針對(duì)內(nèi)資企業(yè)而城市房地產(chǎn)稅又僅針對(duì)外資企業(yè)；耕地占用稅僅針對(duì)內(nèi)資企業(yè)，外資企業(yè)不必交納；內(nèi)資企業(yè)交納城鎮(zhèn)土地使用稅而外資企業(yè)繳納土地使用費(fèi)等。
毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅進(jìn)行改革，是必需和明智的。但是在所有的問(wèn)題中，房地產(chǎn)問(wèn)題最為復(fù)雜。說(shuō)改革千好萬(wàn)好，國(guó)民福利特別是中低收入階層居民的福利增加、改善得不夠，就算不上真好。這就對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)者提出了較高要求。房地產(chǎn)業(yè)還被政府視為經(jīng)濟(jì)的“增長(zhǎng)點(diǎn)”，因?yàn)樗拇_對(duì)一些原材料工業(yè)，如水泥、鋼鐵、裝飾裝修行業(yè)具有很強(qiáng)的“拉動(dòng)”作用，對(duì)一些地方政府，特別是城市政府的財(cái)政收入、預(yù)算外收入的影響相當(dāng)大。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型行業(yè)，與金融業(yè)也有密切的聯(lián)系。所以，對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革、推出新的不動(dòng)產(chǎn)稅，肯定是牽一發(fā)而動(dòng)全身，自然也就成為整個(gè)社會(huì)上上下下都極為關(guān)注的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題。
開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，決策者會(huì)遇到社會(huì)公眾的質(zhì)疑：征了這個(gè)稅，你給我們減什么稅？你不能無(wú)緣無(wú)故給我們?cè)黾右粔K稅收負(fù)擔(dān)；開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅以后，人們的整體稅負(fù)水平會(huì)不會(huì)有所提高？提高多少？是實(shí)行比例稅率，還是累進(jìn)稅率？稅率是多少？免征額是多少？不同用途的房地產(chǎn)，是不是都征收這個(gè)稅？不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)評(píng)估？評(píng)估的結(jié)果我們不認(rèn)可怎么辦？找誰(shuí)投訴？投訴結(jié)果仍不滿意又怎么辦？現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)哪些保留、哪些廢止？還有更大的問(wèn)題：應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)決定征收或不征收這個(gè)稅以及怎樣征、征多少？等等。對(duì)愈行愈近的不動(dòng)產(chǎn)稅，人們的腦子里有著太多的疑問(wèn)和疑慮。近兩年來(lái)，有關(guān)部門因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題沒(méi)少“挨罵”，卻一直沒(méi)給出個(gè)令社會(huì)各界滿意的答復(fù)來(lái)。
這也難怪，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革在我國(guó)具有開(kāi)創(chuàng)性，加上各地具體情況千差萬(wàn)別，不確定因素頗多，規(guī)律一時(shí)難尋是可以理解的。可能正是考慮這個(gè)因素，政府相關(guān)部門在這件事上表現(xiàn)得“小心翼翼”，召開(kāi)多次專題研討會(huì)，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)，不斷修改方案，應(yīng)該說(shuō)，這種審慎的態(tài)度值得贊許。
應(yīng)當(dāng)明確 ，推行不動(dòng)產(chǎn)稅，不是簡(jiǎn)單地增加某個(gè)新稅種，而是要對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅制作重新設(shè)計(jì)，貫徹“寬稅基、簡(jiǎn)稅制、低稅率”的原則，稅種有增、有減、有并，總體上不增加居民的稅收負(fù)擔(dān)，建立符合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)稅制。此外，新的不動(dòng)產(chǎn)稅還應(yīng)當(dāng)具有提高土地資源利用效率、調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的效用，也應(yīng)當(dāng)讓它成為較低級(jí)政府的較為穩(wěn)定的收入來(lái)源。
據(jù)有關(guān)研究，未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)稅將由保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和流轉(zhuǎn)（交易）環(huán)節(jié)的契稅兩個(gè)稅種組成。國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)是對(duì)保有稅采取較低的稅率，而對(duì)流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)采用較高的稅率。特別是對(duì)居民住宅的保有課稅，一般都實(shí)行低稅政策。新加坡財(cái)產(chǎn)稅的稅率是12%，但居民住宅的稅率只有4%.英國(guó)的居民住宅稅率劃分為8個(gè)檔次，最低稅率只有0.67%，最高稅率也只有2%.而不動(dòng)產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓的稅率一般就比較高，且大多采用超額累進(jìn)征收的方式，目的是實(shí)現(xiàn)財(cái)富的再分配和抑制投機(jī)。
房地產(chǎn)稅是對(duì)每個(gè)納稅主體以其擁有的全部房地產(chǎn)價(jià)值為征稅對(duì)象，對(duì)“自用”還是“出租”不做區(qū)分，以解決出租收入難以掌握控制，易于偷漏稅的問(wèn)題；稅率大致在0.3%-0.8 %之間，體現(xiàn)的正是“從低”，將規(guī)定一定額度的免征額，以滿足居民的基本居住需求。要讓財(cái)富多的家庭多交稅，而貧弱者少交稅，符合“二八”原則，即80%的稅收來(lái)自于20%的高收入者，發(fā)揮稅收對(duì)居民個(gè)人收入“二次調(diào)節(jié)”的作用，才能有效地縮小社會(huì)貧富差距。農(nóng)村地區(qū)將暫不征收不動(dòng)產(chǎn)稅，至于以后征不征，將放在2020年以后再考慮。這應(yīng)該是一種比較周全穩(wěn)妥的選擇。
不動(dòng)產(chǎn)新稅制將以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，這是發(fā)達(dá)國(guó)家的通行做法。它的好處，一是具有隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而提升的彈性特征，即隨著土地房產(chǎn)價(jià)格的升值而相應(yīng)增加稅收，使稅制具有“自動(dòng)穩(wěn)定器”的功能，有利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定；二是能夠比較準(zhǔn)確地反映真實(shí)的稅基，因?yàn)樗且詢r(jià)值為核心的，因而能夠比較好地實(shí)現(xiàn)稅收的公平合理。它的缺點(diǎn)也在這里，以定期評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值作為財(cái)產(chǎn)課稅的依據(jù)比較繁瑣，對(duì)評(píng)估者的要求也比較高，但這是隨著政府行政能力加強(qiáng)和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系的建立而必須面對(duì)和解決的問(wèn)題，大勢(shì)所趨，無(wú)法回避。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果不以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，才是沒(méi)有出路的選擇。因?yàn)榘l(fā)展中國(guó)家一般是以土地面積或財(cái)產(chǎn)的賬面價(jià)值為財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，雖然有計(jì)算、管理簡(jiǎn)便的好處，稅收成本也低，但稅收缺乏彈性，無(wú)法反映不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，也不利于實(shí)現(xiàn)稅收的公平征收。
不動(dòng)產(chǎn)稅收入主要用于本地區(qū)的公共服務(wù)，好處是負(fù)擔(dān)與受益的對(duì)應(yīng)關(guān)系比較明確，比較易于為居民所理解和接受，同時(shí)也可在一定程度上解決地方政府“事權(quán)”與“財(cái)權(quán)”不匹配的老問(wèn)題。
不動(dòng)產(chǎn)稅屬于直接稅，從法理意義上說(shuō)，是對(duì)公民一部分財(cái)產(chǎn)權(quán)的“剝奪”，因此，一定要把民主機(jī)制引入該領(lǐng)域，稅權(quán)歸屬一定要明確，政府應(yīng)取得全國(guó)人民代表大會(huì)的明確授權(quán)，并給予地方政府以一定的開(kāi)征、免征權(quán)。中央政府與地方政府的稅收權(quán)限“邊界”應(yīng)當(dāng)清晰，并以立法固定下來(lái)。立法程序一定要公開(kāi)、透明，保證社會(huì)公眾在相關(guān)法律的制定過(guò)程中擁有有效的參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。這也許是不動(dòng)產(chǎn)稅制制定和退出過(guò)程中最需要關(guān)注，也是最重要的問(wèn)題。
