關于《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》的重點條款，針對一般讀者而言，可以歸結為如下幾個方面：
一、投資性房地產的范圍確認
房地產包括土地使用權和建筑物。將土地使用權出租、長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權，將企業(yè)擁有的建筑物出租，都屬于投資性房地產的范疇。
投資性房地產的初步確認程序可以表示為下列幾個步驟：
第一步，分析判斷是否屬于生產經營中銷售的房地產，“是”就適用《企業(yè)會計準則第1號——存貨》，“不是”的進入第二步；
第二步，分析判斷是否屬于自用房地產，“是”就適用《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》，“不是”的進入第三步；
第三步，分析判斷是否屬于正在建設或開發(fā)中的房地產，“是”就適用《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》，“不是”的就原則上進入《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》規(guī)范的范圍。
判斷一項資產是否屬于投資性房地產，重要的原則是看該房地產帶來的經濟利益是否能夠獨立于其他資產。如果能將“投資性房地產”產生的經濟利益與其他資產產生的經濟利益區(qū)別開來，則可以將該資產單列為投資性房地產。企業(yè)應根據自身情況制定劃分投資性房地產與自用房地產之間的標準，并在會計報告附注中披露投資性房地產的種類。
投資性房地產的現實判斷標準通常包括下列幾種情況：
在企業(yè)實際運營中，我們把投資性房地產定位為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權。具體包括：
第一類，已出租的建筑物和已出租的土地使用權，是指以經營租賃（不含融資租賃）方式出租的建筑物和土地使用權，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房地產。其中，用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物；用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過受讓方式取得的土地使用權。已出租的投資性房地產租賃期滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產。
第二類，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)通過受讓方式取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。閑置土地不屬于持有并準備增值的土地使用權。根據《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第5 號）的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：
比如，國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1 年未動工開發(fā)建設的；
比如，已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1 年的；
比如，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三類，一項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，用于賺取租金或資本增值的部分能夠單獨計量和出售的，可以確認為投資性房地產；否則，不能作為投資性房地產。
第四類，企業(yè)將建筑物出租并按出租協議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產；所提供的其他服務在整個協議中如為重大的，該建筑物應視為企業(yè)的經營場所，應當確認為自用房地產。
第五類，關聯企業(yè)之間租賃房地產的，租出方應將出租的房地產確認為投資性房地產。母公司以經營租賃的方式向子公司租出房地產，該項房地產應當確認為母公司的投資性房地產，但在編制合并報表時，作為企業(yè)集團的自用房地產。
第六類，企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的是通過向客戶提供客房服務取得服務收入，該業(yè)務不具有租賃性質，不屬于投資性房地產；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產。
第七類，自用房地產，是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產經營用的土地使用權等。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產。這部分房產間接為企業(yè)自身的生產經營服務，具有自用房地產的性質。
第八類，作為存貨的房地產，是指房地產開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨。
按照《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》的規(guī)定，投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：（1）該投資性房地產包含的經濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠計量。
二、投資性房地產的初始計量
投資性房地產初始計量按照取得成本計量。如果是外購房地產，包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費；如果是自行建造的房地產，包括使該資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出。初始投資之后的后續(xù)支出，如果滿足“包含的經濟利益很可能流入企業(yè)、成本能夠可靠計量”標準的，確認為資本性支出，否則作為當期費用。
對后續(xù)支出是否資本化，應該結合該投資性房地產取得時的業(yè)務處理。如果某項投資性房地產在取得時，取得價值中考慮了預計經濟利益損失，則取得后為使該房地產恢復到能提供預期經濟利益狀態(tài)而發(fā)生的后續(xù)支出應當資本化。
三、投資性房地產的后續(xù)計量
期末資產負債表日，企業(yè)應當對投資性房地產采用成本模式或公允價值模式進行后續(xù)計量。
所謂成本模式，就是按照資產的賬面價值、使用年限等因素，計提資產的折舊（折耗）費用，期末還要進行資產的減值測試，如果資產發(fā)生減值，需要計提減值準備。投資性房地產按照成本模式進行期末價值計量，需要區(qū)分建筑物和土地使用權兩類情況。
當“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量”。在公允價值模式下，企業(yè)不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
判斷能否取得公允價值的標準需要同時滿足：
�。�1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
（2）企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
我國《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》規(guī)定，如果企業(yè)發(fā)生的后續(xù)支出滿足下列條件的，應予以資本化，計入投資性房地產的成本：
�。�1）包含的經濟利益很可能流入企業(yè)；
�。�2）發(fā)生的成本支出能夠可靠計量。
投資性房地產的計量可以概括為如下流程：
第一，以成本進行初始計量；第二，分析判斷房地產的后續(xù)支出是否符合條件，對于符合規(guī)定的，增加房地產賬面價值；在具體使用時，可以根據情況選擇公允價值模式或者成本計量模式。對于市場環(huán)境下，公允價值能夠持續(xù)性、可靠性地獲得時，就采用公允價值模式進行賬務處理，并將公允價值與賬面價值的差額計入到當期損益。對于市場環(huán)境下，不可能取得持續(xù)、可靠的公允價值時，就采用成本模式來，以房地產賬面價值減去折舊、資產減值計量。
四、投資性房地產的計量模式轉換
企業(yè)有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：投資性房地產開始自用；作為存貨的房地產改為出租；自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值；自用建筑物停止自用而改為出租。
國際會計準則列舉了五種情況下可以轉換：一是開始自用，相應地由投資性房地產轉換成自用房地產；二是為銷售而開始開發(fā)，相應地由投資性房地產轉換成存貨；三是結束自用，相應地由自用房地產轉換成投資性房地產；四是與另一方開始一項經營租賃，相應地由存貨轉換成投資性房地產；五是結束改造或開發(fā)，相應地由在建或在開發(fā)的房地產轉換成投資性房地產。當然，在這五種情況中，其中三種是由自用房地產轉為投資性房地產，也有兩種是由投資性房地產轉為自用性房地產。
轉化時的會計處理，依核算模式不同而有所區(qū)別。
在成本模式下，無論是從投資性房地產轉為自用房地產，或是做相反方向的轉換，都不改變所轉換房地產的賬面金額、計量或披露成本，直接將轉換前的賬面價值作為轉換后房地產的入賬價值。
在公允價值模式下，以轉換當日的公允價值作為轉換后房地產的入賬價值。公允價值與原賬面價值之間的差額，分情況處理：
如果將投資性房地產轉換為自用房地產，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益；如果將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。
五、投資性房地產的處置
企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當終止確認該項投資性房地產，并將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。
終止該項投資性房地產，意味著要從資產負債表中將該項資產消除掉，因此應將與該資產相關的所有折舊、減值項目同時結轉。確定終止日的標準，如果是銷售，根據《企業(yè)會計準則第14號——收入》確認；如果是融資租賃，按照《企業(yè)會計準則第21號——租賃》確認。
