各縣（市）國家稅務局、市局直屬分局、稽查局：

    現(xiàn)將《浙江省地方稅務局、浙江省國家稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（浙地稅發(fā)[2003]132號）轉發(fā)給你們，并結合我市實際，提出以下補充意見，請一并貫徹執(zhí)行：

    一、房地產開發(fā)企業(yè)取得的開發(fā)產品預售收入必須全部通過“預收賬款”科目核算，并在每季度按照規(guī)定的利潤率計算預計利潤，并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整。預售收入包括：預收購房款、定金、押金、非現(xiàn)金資產、各種代收款項以及以其他各種名義和形式收取的全部款項。

　　二、房地產開發(fā)產品銷售（預售）收入和視同銷售行為收入的確認按照總局、省局《通知》有關規(guī)定執(zhí)行。預售收入的利潤率一律按照15%確定。如發(fā)生銷售產品退回，可以憑退款憑據，按照實際退還的金額沖減當期相關收入。并分別按以下二種情況處理：

    （一）發(fā)生開發(fā)產品銷售收入退回，沖減當期銷售收入。

　?。ǘ┌l(fā)生預售收入退回，如屬于當季度收入退回的，可沖減當期“預收賬款”；屬于以前季度收入退回的，應按規(guī)定的利潤率計算出預計利潤沖減當期應納稅所得額。

　　三、房地產開發(fā)成本應按開發(fā)項目分別核算，開發(fā)成本及相關費用應按項目歸集，不得隨意調劑。開發(fā)項目按有關部門的立項批準文件和工程承包合同確定。

　　企業(yè)按規(guī)定繳納的與商品房銷售（預售）有關的稅金及附加等，在銷售實現(xiàn)前不得直接在稅前扣除。要求在“待攤費用”科目下單獨設置明細科目核算，待銷售實現(xiàn)后按對應的銷售收入結轉。

　　四、企業(yè)在開發(fā)產品完工前開具銷售發(fā)票的，應在當月按規(guī)定計算結轉銷售收入，同時結轉相應的銷售成本和銷售稅金及附加等。

　　銷售收入按開具發(fā)票金額結轉，銷售稅金及附加按開具發(fā)票金額對應應承擔的部分計算結轉，銷售成本根據實際銷售面積按預計單位成本計算結轉。預計成本按照實際已發(fā)生的開發(fā)建造成本加開發(fā)產品完工前的預計支出計算，其中“建筑安裝工程費”以不超過工程合同規(guī)定的總價款為限（如調整合同增減工程款的，應根據有關的合同協(xié)議，調整增、減總價款。）。

　　預計成本=實際已發(fā)生的開發(fā)建造成本+開發(fā)產品完工前的預計支出預計單位成本=預計成本÷實際開發(fā)產品面積銷售成本=預計單位成本×實際銷售面積企業(yè)在結轉銷售成本和稅金及附加時不得虛轉、多轉，否則按《稅收征管法》有關規(guī)定處罰。

　　五、開發(fā)產品完工前開具發(fā)票的銷售收入，如果原已按照規(guī)定的利潤率計算預計利潤并入應納稅所得額的，在計算產品銷售利潤時，可減除原對應預售收入計算的預計利潤，經納稅調整后并入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品完工后再進行結算。

　　六、開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時開具銷售發(fā)票，以開發(fā)項目為單位按規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本和銷售稅金及附加，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發(fā)產品全部已預計利潤之間的差額，差額并入當期應納稅所得額。

　　開發(fā)產品完工以工程決算為準。開發(fā)項目分期開發(fā)的應按各期分別結算。

　　七、新辦房地產企業(yè)發(fā)生第一筆銷售前發(fā)生的廣告費、宣傳費和業(yè)務招待費（簡稱“三費”），如當年未發(fā)生銷售，可在年終轉入“待攤費用”科目并按費用項目設置明細科目核算，延續(xù)到以后年度稅前扣除。下一年度發(fā)生銷售，應先計算扣除第一筆銷售發(fā)生前的“三費”，如仍有余額可按上述規(guī)定繼續(xù)結轉以后年度扣除。計算稅前扣除限額依據的銷售收入，不包括開發(fā)產品的預售收入。

　　八、預售收入按照15%的利潤率計算預計利潤，并入當期應納稅所得額。如以前年度虧損的，經稅務機關批準允許稅前彌補以前年度虧損。

　　九、房地產開發(fā)企業(yè)應在開發(fā)項目立項或工程合同簽訂后一個月內，把有關開發(fā)項目立項批準文件和工程合同等資料報主管稅務機關備案。主管稅務機關應負責對有關資料保密。

　　附件：浙江省地方稅務局、浙江省國家稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知

　　二○○四年四月十四日