各行政公署，各市、縣人民政府，省政府各直屬單位：

　　經(jīng)省政府領(lǐng)導(dǎo)同意，現(xiàn)將省物價(jià)局、省建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的具體實(shí)施意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請結(jié)合實(shí)際情況，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　1999年8月30日

　　關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的具體實(shí)施意見

　?。ㄊ∥飪r(jià)局、省建委　1999年8月6日）

　　為認(rèn)真貫徹《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見的通知》（國發(fā)〔1998〕34號，以下簡稱《通知》）精神，加強(qiáng)和改善我省房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，調(diào)整住房價(jià)格構(gòu)成，促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，結(jié)合我省實(shí)際，制定具體實(shí)施意見如下：

　　一、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，建立合理的住房價(jià)格體系

　　要以發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，解決職工住房為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控和住房價(jià)格新體系的建立工作。經(jīng)濟(jì)適用住房（指按政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃興建，取得經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)許可證，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府優(yōu)惠政策的微利商品住房）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。確定價(jià)格時(shí)要嚴(yán)格掌握保本微利的原則，建立成本約束機(jī)制，促進(jìn)合理的區(qū)位（地段、樓層、朝向）差價(jià)和質(zhì)量差價(jià)的形成。要加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房成本費(fèi)用的監(jiān)控，禁止亂攤派和虛置成本。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格構(gòu)成包括征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息、稅金、利潤。計(jì)入房價(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2％以下，利潤控制在3％以下，并以前4項(xiàng)成本為基礎(chǔ)計(jì)算。各級物價(jià)部門要會(huì)同住宅建設(shè)主管部門嚴(yán)格核定和測算經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格，堅(jiān)決制止將經(jīng)濟(jì)適用住房變成利潤率高于3％的商品住房出售的行為。省物價(jià)部門要會(huì)同建設(shè)（房地產(chǎn)）部門盡快制定經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法，以規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格行為。

　　加強(qiáng)地價(jià)管理，降低住房建設(shè)成本。建立基準(zhǔn)地價(jià)定期公布制度，以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)調(diào)控、引導(dǎo)地價(jià)水平。地價(jià)管理辦法，由省物價(jià)和土地部門另行制定。要認(rèn)真做好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃，按照政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)許可證確定的范圍，確保行政劃撥土地政府的落實(shí)；要堅(jiān)決制止將用于經(jīng)濟(jì)適用住房的行政劃撥土地有償轉(zhuǎn)讓用于商品房開發(fā)或變相開發(fā)高價(jià)銷售的行為，對非法有償轉(zhuǎn)讓高價(jià)銷售牟取暴利的，土地和物價(jià)部門要按有關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)肅查處；經(jīng)政府批準(zhǔn)確需轉(zhuǎn)讓的，必須到土地管理部門辦理土地有償出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金。

　　城區(qū)改造拆遷，對拆遷戶實(shí)行拆除房作價(jià)補(bǔ)償、安置房政府定價(jià)有償提供的辦法。各級物價(jià)部門和建設(shè)（房地產(chǎn)）部門要結(jié)合本地的實(shí)際情況，制定合理的拆遷作價(jià)補(bǔ)償管理辦法，保護(hù)拆遷戶的合法權(quán)益，促進(jìn)中心城區(qū)人口在土地利用總體規(guī)劃確定城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)向外擴(kuò)散。要建立完善各類房屋重置價(jià)格定期確定公布制度，以房屋重置價(jià)格引導(dǎo)確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格和房屋評估價(jià)格。房屋重置價(jià)格定期確定和公布管理辦法由省物價(jià)部門會(huì)同建設(shè)部門另行制定。

　　加強(qiáng)商品房價(jià)格的管理，商品房價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)，政府主要是對商品房交易價(jià)格行為進(jìn)行規(guī)范。省物價(jià)部門要會(huì)同建設(shè)部門制定商品房交易價(jià)格行為規(guī)則，規(guī)范商品房的價(jià)格行為。對空置的商品住房各地可采取一些優(yōu)惠促銷政策。為防止重復(fù)建設(shè)，經(jīng)住房建設(shè)主管部門和物價(jià)部門審批后，各地可以將空置的商品住房降價(jià)銷售，當(dāng)?shù)卣筛鶕?jù)本地財(cái)政狀況采取土地置換、沖頂配套費(fèi)等辦法給予政策優(yōu)惠。

　　二、清理整頓房地產(chǎn)價(jià)格及收費(fèi)，降低住房價(jià)格

　　要對房地產(chǎn)價(jià)格全面進(jìn)行清理整頓，取消不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，降低偏高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合并重復(fù)的收費(fèi)；查處開發(fā)商虛置成本、短給面積、不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、亂收各種進(jìn)戶費(fèi)等價(jià)格欺詐行為；查處向開發(fā)商亂收各種費(fèi)用等問題。省物價(jià)部門要會(huì)同有關(guān)部門盡快制定清理整頓方案，在全省實(shí)施。各地、各部門要繼續(xù)貫徹省物價(jià)局、財(cái)政廳《關(guān)于取消我省部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)管理的通知》（黑價(jià)聯(lián)字〔1997〕65號）和省政府有關(guān)取消收費(fèi)的文件，堅(jiān)決取消和停止征收“城建檔案保證金”、“教育設(shè)施配套費(fèi)”、“市話工程配線費(fèi)”、“消防設(shè)施配套費(fèi)”、“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)”等已公布取消、停收的收費(fèi)項(xiàng)目。

　　規(guī)范人防建設(shè)費(fèi)。按規(guī)定住房開發(fā)需要配套建設(shè)人防工程的，要同步建設(shè)，不得收費(fèi)；對因地質(zhì)條件等原因不能同步配套建設(shè)，而必須異地建設(shè)收費(fèi)的，異地建設(shè)許可條件和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物價(jià)、財(cái)政部門從嚴(yán)從低審定。要認(rèn)真貫徹人防工程減免有關(guān)稅費(fèi)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，降低人防工程建設(shè)成本，減輕建設(shè)單位負(fù)擔(dān)。

　　取消商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)。新建住宅小區(qū)所建的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)要根據(jù)“誰投資，誰所有，誰受益”的原則出售、出租、經(jīng)營。建設(shè)費(fèi)用不準(zhǔn)進(jìn)入商品住宅價(jià)格成本；配套建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，未經(jīng)商業(yè)主管部門批準(zhǔn)，不得擅自改變用途；對需要實(shí)行政府定價(jià)出售、出租的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房屋，應(yīng)按保本微利的原則確定價(jià)格。

　　對經(jīng)濟(jì)適用住房給予減免收費(fèi)政策。對所有應(yīng)該征收的行政事業(yè)性收費(fèi)，各級政府要根據(jù)本地的實(shí)際情況給予免征，對不能免征的收費(fèi)一律實(shí)行減半征收，并由當(dāng)?shù)卣蛏鐣?huì)公布；對壟斷行業(yè)必須收取的經(jīng)營性配套設(shè)施施工費(fèi)、設(shè)備費(fèi)，要嚴(yán)格按照預(yù)算定額低限核定，并經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門審核確認(rèn)后，方可征收。

　　三、整頓房地產(chǎn)服務(wù)市場秩序，規(guī)范住宅物業(yè)管理、房屋中介、評估交易服務(wù)收費(fèi)行為

　　整頓物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)收費(fèi)，推進(jìn)物業(yè)管理市場化。各地要認(rèn)真貫徹省物價(jià)局、省建委《關(guān)于印發(fā)＜黑龍江省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法＞的通知》（黑價(jià)聯(lián)字〔1998〕45號）精神，結(jié)合本地的實(shí)際情況，做好不同住宅物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核定工作。

　　加強(qiáng)住房售后的維修管理。要認(rèn)真抓好住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造基金的歸集工作，健全業(yè)主對專項(xiàng)維修基金管理和使用的監(jiān)督制度。抓好非住宅小區(qū)的住房售后日常維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。省物價(jià)部門要會(huì)同建設(shè)主管部門盡快制定非住宅小區(qū)住房售后的日常養(yǎng)護(hù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，加強(qiáng)對非住宅小區(qū)住房售后日常養(yǎng)護(hù)物業(yè)服務(wù)的管理及收費(fèi)管理。物業(yè)管理企業(yè)要引入競爭機(jī)制，以促進(jìn)管理水平的提高，培育物業(yè)管理服務(wù)市場。

　　加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格評估等中介組織收費(fèi)行為的規(guī)范管理，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行“收費(fèi)許可證”制度，經(jīng)工商行政管理部門注冊登記的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，必須同時(shí)持有房地產(chǎn)部門頒發(fā)的“資質(zhì)證書”和物價(jià)部門核發(fā)的“收費(fèi)許可證”，方可從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。中介服務(wù)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，推行“三公開”制度，即公開服務(wù)項(xiàng)目、公開服務(wù)深度、公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要降低評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。中介代理必須按照“自愿委托”、“誰委托誰付費(fèi)”的原則和有關(guān)規(guī)定開展業(yè)務(wù)及收費(fèi)。禁止任何部門利用行政權(quán)力或壟斷地位強(qiáng)制企業(yè)和當(dāng)事人接受評估及代理服務(wù)并收費(fèi)。房改中公有住房出售不收評估費(fèi)，按各級政府規(guī)定的價(jià)格出售。

　　全面規(guī)范房地產(chǎn)交易收費(fèi)，減少收費(fèi)環(huán)節(jié)，取消不合理的收費(fèi)，降低交易手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，培育發(fā)展房地產(chǎn)交易市場。對未進(jìn)入交易市場交易的、直接向開發(fā)商購買的經(jīng)濟(jì)適用住房和其它商品房以及房產(chǎn)抵押，不得收取交易手續(xù)費(fèi)和抵押鑒證費(fèi)，只收產(chǎn)權(quán)變更、抵押登記費(fèi)。公有住房、房改后住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的置換和存量市場交易等優(yōu)惠政策及手續(xù)費(fèi)由有關(guān)部門另行制定。

　　四、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)住房租金改革，逐漸實(shí)現(xiàn)住房商品化

　　根據(jù)國家和我省住房改革的總體要求，租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結(jié)合，要充分把握改革的合理性和科學(xué)性，穩(wěn)步向成本租金、市場租金目標(biāo)過渡。從1999年起，根據(jù)不同地段、新舊程度、房型結(jié)構(gòu)等綜合因素區(qū)分不同住房類型，適當(dāng)拉開公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)差價(jià)，對舊公房、不成套、地段差的住房應(yīng)少提或不提租金。差價(jià)租金的條件、幅度由各級政府的房改（房地產(chǎn)）部門和物價(jià)部門核定，報(bào)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后，向社會(huì)公布。繼續(xù)按照鼓勵(lì)有能力的職工家庭購買已租公房的原則，合理調(diào)整公房出售的基價(jià)和相關(guān)因素系數(shù)，積極推進(jìn)公房出售，加快住房商品化進(jìn)程。

　　五、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立健全房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理機(jī)制

　　加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，使住房建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。各級政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，認(rèn)真組織好深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的各項(xiàng)政策措施的落實(shí)工作。在各級政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，物價(jià)部門要與建設(shè)（房地產(chǎn)）部門等密切配合，制定切合本地實(shí)際的各項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控措施和辦法，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各級物價(jià)部門，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格及收費(fèi)的監(jiān)督檢查，保證商品住房價(jià)格的合理和公平、公正交易，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序。各級政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控力度，針對影響住房價(jià)格的突出問題，提出專項(xiàng)治理整頓方案，保證上述意見的有效實(shí)施。