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土地增值稅的稅務(wù)籌劃

　　土地增值稅的稅務(wù)籌劃

　　土地增值稅的稅務(wù)籌劃主要包括：

1.利用稅收優(yōu)惠政策籌劃

2.通過控制增值額籌劃

3.選擇稅負(fù)輕的轉(zhuǎn)移方式籌劃等

01利用稅收優(yōu)惠進行稅務(wù)籌劃

　　根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠規(guī)定：①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免土地增值稅。②納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得享受免稅優(yōu)惠。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)，在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，可免繳土地增值稅，減輕稅負(fù)。

　　【案例】世華房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2020年斥資開發(fā)了一個商品房工程，預(yù)計不含增值稅銷售收入為6億元，該項目包括兩個部分，一部分是豪華住宅，預(yù)計不含稅銷售價格為2億元，另一部分為不含稅價值4億元的普通商品房。

　　經(jīng)過初步測算，整個工程中按照稅法規(guī)定的可扣除項目金額為4.4億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為3.2億元，豪華住宅的可扣除項目金額為1.2億元。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)的規(guī)定，該工程的兩種商品房可以分開核算，也可以合并核算。

　　方案一：合并

　　方案二：分開

　　方案三：在分開的基礎(chǔ)上，對普通住宅的增值率控制在20%以下。哪一種方案最有利呢？

『解析』

　　在現(xiàn)有條件下，不同的操作方式影響投資活動的最重要因素是稅收，尤其是土地增值稅對土地開發(fā)項目的獲利成果影響最大。只要土地增值稅是最小的，方案就是最優(yōu)的。

　　方案一：當(dāng)兩個項目不分開核算時，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

　　增值額與扣除項目金額比例=（60000-44000）÷44000×100%=36%

　　因此，適用30%的稅率。

　　應(yīng)納土地增值稅=（60000-44000）×30%=4800（萬元）

　　方案二：

　　普通住宅增值率=（40000-32000）÷32000×100%=25%

　　因此，適用30%的稅率。

　　應(yīng)納土地增值稅=（40000-32000）×30%=2400（萬元）

　　豪華住宅增值率=（20000-12000）÷12000×100%=67%

　　因此，適用40%的稅率。

　　應(yīng)繳納土地增值稅=（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（萬元）

　　合計納稅5000萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金200萬元。

　　方案三：

　　普通住宅：將普通住宅的可扣除項目金額做適當(dāng)?shù)目刂?，使普通住宅的增值率限制?0%，這可以通過增加公共生活設(shè)施，改善住房的設(shè)計或條件等方法來實現(xiàn)，可扣除項目金額從（40000-M）÷MX100%=20%等式中可計算出，M=33333萬元。在可扣除項目為33333萬元的條件下，普通住宅免征土地增值稅。

　　豪華住宅：

　　增值率=（20000-12000）÷12000×100%=67%

　　因此，適用40%的稅率。

　　應(yīng)繳納土地增值稅=（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（萬元）

　　此時，該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的2600萬元。

　　籌劃結(jié)論：方案一應(yīng)繳納土地增值稅4800萬元；方案二應(yīng)繳納土地增值稅5000萬元。

　　通過籌劃，方案三土地增值稅實際支出2600萬元，但是增加支出1333萬元（33333-32000），共計3933萬元。

　　通過計算分析可知，進行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃比不分開核算少支出867萬元（4800-3933），比分開核算少繳納1067萬元（5000-3933）。

02通過控制增值額進行稅務(wù)籌劃

　　關(guān)鍵就是合理合法地控制、降低增值額。

　　增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去允許扣除項目金額后的余額，控制增值額的方法主要有兩個：一是增加扣除項目；二是降低商品房的銷售價格。比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用等.減少銷售收入的話，應(yīng)比較減少的銷售收入與控制增值率減少的稅金支出的大小，從而做出選擇。還可以將收入分散，即將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施，從而使得轉(zhuǎn)讓收入變少，降低納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值額。

　　【案例】2020年7月，聚財房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在中等城市按當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌瑯?biāo)準(zhǔn)建造了一棟住宅樓，目前工程已經(jīng)完工，準(zhǔn)備以6000萬元左右的不含稅市場價格銷售。該住宅樓共發(fā)生如下支出：取得土地使用權(quán)支付2400萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1500萬元，其他扣除額為970萬元。假設(shè)房地產(chǎn)銷售合同沒有分別列明銷售額和增值稅稅額。公司財務(wù)人員對主要稅收情況進行了測算。

　　應(yīng)繳納增值稅=6000×9%=540（萬元）

　　稅金及附加=540×（7%+3%+2%）+6540×　0.5％　=64.8+3.27=68.07（萬元）

　　應(yīng)繳納的土地增值稅：

　　允許扣除金額=2400+1500+970+68.07=4938.07（萬元）

　　增值額=6000-4938.07=1061.93（萬元）

　　增值率=1061.93÷4938.07=21.5%

　　應(yīng)納土地增值稅額=1061.93×30%=318.58（萬元）

　　對于這筆轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，該公司是否存在稅務(wù)籌劃的可能呢？

　　《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　案例中，聚財公司建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額為21.5%,超過了20%，應(yīng)按全部增值額繳納增值稅。如果將增值額控制在987.61萬元（4938.07?20%），即20%以內(nèi)，就可以免交土地增值稅了。

　　實際增值額僅僅超過了74.32萬元（1061.93-987.61），就是說，銷售收入增加74.33萬元，多支付土地增值稅318.56萬元，這對于企業(yè)來說，實際上是不劃算的。此時關(guān)鍵就是要降低74.33萬元的銷售價格，但是要注意價格降低了，允許扣除的稅金及附加也少了，這就要控制好價格降低的臨界點。

03選擇稅負(fù)輕的轉(zhuǎn)移方式進行稅務(wù)籌劃

　　判定是否征收土地增值稅的三個標(biāo)準(zhǔn)：轉(zhuǎn)讓的土地是否為國有；產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓；是否取得了收入。

　　房地產(chǎn)開發(fā)人或所有人可以通過避免符合以上三個判定標(biāo)準(zhǔn)來避免成為土地增值稅的征稅對象。如：通過土地管理部門轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)；將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金；將房地產(chǎn)作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件等，均可免征土地增值稅。

　　總結(jié)

祝您學(xué)習(xí)愉快！