2014中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)高頻考點(diǎn)：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

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第二節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用

一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

（一） 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥范圍

國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地

城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地

國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地

法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

（二） 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥程序

申請(qǐng) 審批撥地 發(fā)證

（三） 劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的管理

劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件

土地使用者為公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人

有國(guó)有土地使用證

具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明

劃撥土地轉(zhuǎn)讓﹡

受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金

不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家

劃撥土地出租

劃撥土地地上物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家

劃撥土地抵押

房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價(jià)格

因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)交地價(jià)

凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理

二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式和特征

1.出讓方式

招標(biāo)，拍賣(mài)，掛牌，協(xié)議等方式。

2.出讓特征

土地出讓是國(guó)家壟斷行為（只有國(guó)有土地才能出讓?zhuān)?

出讓使用權(quán)有使用期限

使用權(quán)出讓是有償?shù)?mdash;—土地使用權(quán)出讓金

建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定——地表、地上、地下分設(shè)

土地使用者權(quán)利范圍有限——地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬另立

【例題1·單選題】【2007年試題】某公司3 年前以法定最高出讓年限取得一宗商業(yè)用途上地的使用權(quán)，然后建成灑店轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)最高年限不高于（ ）年。

A.37

B.40

C.47

D.50

【答案】A

【解析】注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年

【例題2·單選題】【2006年試題】在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項(xiàng)目是（ ）

A.公寓

B.寫(xiě)字樓

C.工業(yè)廠房

D.酒店

【答案】D

【解析】期限可短于但不得高出法定最高年限

【例題3·多選題】【2005年試題】下列建設(shè)項(xiàng)目，其土地使用權(quán)出讓的最高年限是50年的有（ ）

A.住宅

B.貨運(yùn)汽車(chē)生產(chǎn)車(chē)間

C.大型歌舞廳

D.酒店

E.民辦學(xué)校

【答案】BE

（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金

指通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租以及國(guó)家在出讓之前的開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)費(fèi)用

在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付

（三）招標(biāo)拍賣(mài)和掛牌出讓方式及程序

1.一般規(guī)定

編制出讓文件

發(fā)布出讓公告

出讓公告的內(nèi)容

出讓底價(jià)的確定

資格審查

2. 三種出讓各自的程序

（1）招標(biāo)出讓的程序

送達(dá)投標(biāo)書(shū)

開(kāi)標(biāo)

評(píng)標(biāo)

中標(biāo)

簽訂成交確訂書(shū)

簽訂出讓合同

公布出讓結(jié)果

辦理土地使用權(quán)證書(shū)

【重點(diǎn)與難點(diǎn)】

投標(biāo)人不得少于3個(gè)，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)

【例題·單選題】【2007年試題】土地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告的內(nèi)容一般不包括（ ）

A.投標(biāo)人的名稱(chēng)和地址

B.投標(biāo)人的資格要求

C.投標(biāo)保證金

D.確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方法

【答案】A

【解析】用常識(shí)即可決斷，發(fā)招標(biāo)公告時(shí)并不知道誰(shuí)會(huì)來(lái)投標(biāo)

（2）拍賣(mài)出讓程序

主持人點(diǎn)算競(jìng)買(mǎi)人

主持人介紹拍賣(mài)宗地的情況

主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度，并明確有無(wú)底價(jià)

主持人報(bào)出起叫價(jià)

競(jìng)買(mǎi)人舉牌應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)

主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)

主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，落槌成交

主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人

簽訂成交確訂書(shū)

簽訂出讓合同

公布出讓結(jié)果

辦理土地使用權(quán)證書(shū)

【重點(diǎn)與難點(diǎn)】

在拍賣(mài)中，競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣(mài)。

（3）掛牌出讓程序

在掛牌起始日，出讓人將宗地的情況在土地交易所掛牌公布，時(shí)間不少于10個(gè)工作日

符合條件的競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)

出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示的掛牌價(jià)格

出讓人在掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人

掛牌截至應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定

簽訂成交確訂書(shū)

簽訂出讓合同

公布出讓結(jié)果

辦理土地使用權(quán)證書(shū)

3.建設(shè)用地使用權(quán)的受讓

簽訂成交確認(rèn)書(shū)

簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》

公布出讓結(jié)果

領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)

（四）協(xié)議出讓及程序1.協(xié)議出讓組織實(shí)施管理

2006年出臺(tái)，要求建立協(xié)議出讓中的重大事項(xiàng)集體決策制度。

2. 協(xié)議出讓范圍

3.協(xié)議出讓類(lèi)型

（1）政府供地（2）原劃撥承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?）劃撥用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?）出讓用地使用權(quán)改變用途協(xié)議出讓?zhuān)?）續(xù)期協(xié)議出讓

4.協(xié)議出讓最低價(jià)

不得低于新增用地有償使用費(fèi)，征地補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)之和，不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%.

5.協(xié)議出讓程序

① 擬定并批準(zhǔn)協(xié)議出讓最低價(jià)

② 市、縣國(guó)土部門(mén)編制土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公布

③ 申請(qǐng)人向土管部門(mén)提出意向用地申請(qǐng)，政府接受申請(qǐng)時(shí)間不少于30日

④ 市、縣政府國(guó)土部門(mén)制定協(xié)議出讓土地方案，并確定協(xié)議出讓底價(jià)

⑤ 市、縣國(guó)土部門(mén)與意向申請(qǐng)人協(xié)商一致，簽訂出讓合同

⑥ 合同簽訂7日內(nèi)，向社會(huì)公布出讓結(jié)果，公布時(shí)間不得少于15日

⑦ 受讓方支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證

【例題·多選題】【2005年試題】下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓最低價(jià)的說(shuō)法中，正確的是（ ）

A.土地使用權(quán)協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和

B.土地使用權(quán)協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）費(fèi)用之和

C.有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

D.有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%

E.有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的50%

【答案】AD

【新增內(nèi)容】

協(xié)議出讓過(guò)程中，有下列行為之一，對(duì)負(fù)責(zé)人員給予行政處分：

不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的

確定出讓底價(jià)時(shí)未經(jīng)集體決定的

泄漏出讓底價(jià)的

低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓建設(shè)用地使用權(quán)的

減免建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的

（五）協(xié)議出讓于招標(biāo)拍賣(mài)掛牌區(qū)別

（1） 使用范圍（2）出讓金形成方式（3）最低價(jià)確定的原則

（六）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

1. 出讓合同的概念

指土地出讓方（國(guó)家）與受讓方之間就國(guó)有土地使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議

由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂

2 .出讓合同的特征

是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議

出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門(mén)

受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個(gè)人

出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用

3. 出讓合同的內(nèi)容

土地狀況

土地用途及使用年限

建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限

出讓金額及支付方式

開(kāi)發(fā)進(jìn)度與分期投資額度

違約責(zé)任

其他條款

【例題·單選題】【2007年試題】《 物權(quán)法》 規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括（ ）

A.土地使用期限

B.土地用途

C.動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)期限

D.土地界址、面積

【答案】C

4.出讓雙方的權(quán)利義務(wù)

出讓方權(quán)利義務(wù)

對(duì)方違約，出讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償

對(duì)未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地

應(yīng)向受讓方提供達(dá)到合同規(guī)定條件的場(chǎng)地與資料

受讓方權(quán)利義務(wù)

對(duì)方違約，受讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償

可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證

可按規(guī)劃要求開(kāi)發(fā)利用土地

5.出讓合同的變更和解除

變更——較為多見(jiàn)的是改變土地用途

應(yīng)取得土地管理部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

解除——多見(jiàn)于雙方違約或土地管理部門(mén)收回土地

【例題·單選題】【2005年試題】土地使用者經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)意，改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途，（ ）

A.其土地使用權(quán)出讓金隨之相應(yīng)調(diào)整

B.新用途的土地使用權(quán)出讓金大于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金可做相應(yīng)調(diào)整

C.新用途的土地使用權(quán)出讓金小于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金不做調(diào)整

D.其土地使用權(quán)出讓金由出讓方和受讓方協(xié)商確定

【答案】A

【解析】不是可做可不做，而是必須做調(diào)整

三、國(guó)有建設(shè)用地租賃

（一）國(guó)有建設(shè)用地租賃范圍

適用范圍

國(guó)家將土地租給使用者，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為

是解決劃撥土地從無(wú)償使用過(guò)渡到有償使用的一種有效方式

（二）租賃方式

招標(biāo)

拍賣(mài)

協(xié)議

（三）租賃期限

短期租賃

年限不超過(guò)5年

長(zhǎng)期租賃

5年以上，法定出讓年限以下

（四）租賃合同

租賃期六個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門(mén)簽訂合同

（五）承租土地的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押

轉(zhuǎn)租

承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項(xiàng)權(quán)利

轉(zhuǎn)讓

承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系

抵押

地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓

（六）承租土地使用權(quán)的收回

國(guó)家因公共利益需要收回，給承租人以補(bǔ)償

承租人的某些違約情況下，國(guó)家可解除合同收回

承租土地使用權(quán)期滿(mǎn)未續(xù)期的，無(wú)償收回

四、建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股

（一）出資或授權(quán)經(jīng)營(yíng)使用范圍

以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入新設(shè)企業(yè)

土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有

（二）報(bào)批程序

提出申請(qǐng)-擬定土地資產(chǎn)處置方案-初審-備案-變更登記