2014中級經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)高頻考點：房地產(chǎn)市場細(xì)分

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第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分

一、房地產(chǎn)市場細(xì)分的含義

（一）概念

房地產(chǎn)市場細(xì)分是指把房地產(chǎn)市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干個不同購買群體的過程，也就是按照消費者欲望和需要把一個總體市場（總體市場通常太大，企業(yè)很難完全為之服務(wù)）劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。

（二）市場細(xì)分的基礎(chǔ)

從消費者的角度進(jìn)行，是根據(jù)市場細(xì)分的理論基礎(chǔ)，即消費者的需求、動機(jī)、購買行為的多元性和差異性來劃分的。

二、房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用

（一）有利于發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，促進(jìn)銷售

（二）有利于組織生產(chǎn)和服務(wù)，提高企業(yè)效益

（三）有利于提高企業(yè)聲譽，建立品牌

三、房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)

（一）人口細(xì)分：人口因素是消費者群體分類的基本變量，包括人口的年齡、性別、家庭結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、文化程度、宗教、民族、國籍等，都是市場細(xì)分的變量。

1.家庭結(jié)構(gòu)

2.年齡

3.收入水平。

（二）地理細(xì)分：地理因素是指潛在消費者的地理分布狀況，如地區(qū)、地域特征（市區(qū)、郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)、農(nóng)村等）人口密度，以及地區(qū)自然環(huán)境、生活環(huán)境、交通環(huán)境等。地理因素還是預(yù)測市場規(guī)模的重要因素。

（三）心理細(xì)分：心理細(xì)分是以人們購買住宅的動機(jī)、生活方式以及個性等心理參數(shù)作為劃分住宅消費群的基礎(chǔ)。

1.購買動機(jī)

2.生活方式

3.個性

（四）行為細(xì)分：行為參數(shù)是指人們對住宅的知識、態(tài)度、使用或反應(yīng)，市場細(xì)分可依據(jù)使用時機(jī)、追求利益、購買階段等進(jìn)行。

1.使用時機(jī)

2.追求利益

3.購買階段

習(xí)題：屬于住宅市場人口細(xì)分的變量

a個性b年齡c家庭結(jié)構(gòu)d收入水平e生活方式

答案：bcd

四、房地產(chǎn)市場細(xì)分的程序

（一）第一輪市場細(xì)分：主要針對房地產(chǎn)市場總的供求關(guān)系而進(jìn)行，以確定擬投資商品房的類型及區(qū)位。第一輪市場信息資料分析的目的在于尋找投資機(jī)會，由各類商品房的市場供求、投資成本、收益、建設(shè)資源條件及其他條件，判斷最佳投資方向。

（二）第二輪市場細(xì)分：是針對消費者而進(jìn)行的，以確定擬開發(fā)房地產(chǎn)項目的市場定位，如消費群體的定位、建設(shè)檔次的定位、市場價格定位等。

（三）第三輪市場細(xì)分：是針對第二輪市場細(xì)分得出的細(xì)分市場而進(jìn)行的，重點集中在潛在消費群體的消費心理、消費偏好等心理因素和行為因素。第三輪市場細(xì)分的目的是為市場特質(zhì)、市場賣點尋找進(jìn)一步的證據(jù)，為目標(biāo)市場決策提供更精細(xì)、更可靠的資料。

五、房地產(chǎn)細(xì)分市場評估

（一）細(xì)分市場有效性評估

1.細(xì)分市場的可衡量性

2.細(xì)分市場的可進(jìn)入性

3.細(xì)分市場的可盈利性

4.細(xì)分市場的可操作性

（二）細(xì)分市場可行性評估

1.細(xì)分市場的規(guī)模和增長性

2.細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力

3.細(xì)分市場與企業(yè)資源條件的適應(yīng)性

4.細(xì)分市場與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性