2014中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)高頻考點(diǎn)：投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法

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第五節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法

考點(diǎn)：動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)及其計(jì)算

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式（重要考點(diǎn)，識(shí)記公式）

上式中，F(xiàn)NPV為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，（CI-CO）t為第t期

的凈現(xiàn)金流量（應(yīng)注意“+”、“-”號(hào)）；ic為行

業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；n為計(jì)算期。

應(yīng)用分析：

[例6-3] 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量見(jiàn)表6-10.如果投資者的目標(biāo)收益率為12%，求該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。表6-10 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元

[解] 已知ic=12%.利用公式：

則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：

FNPV=

-2600+[500/（1+12%）]+[600/（1+12%）2]+

800/12%×{1-[1/（1+12%）6-2]} ×（1+12%）-2

=261.84（萬(wàn)元）

2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的絕對(duì)指標(biāo)，其評(píng)價(jià)準(zhǔn)則如下：

（1）當(dāng)FNPV >0時(shí)，說(shuō)明該方案在滿(mǎn)足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利之外，還能得到超額收益，故該方案可行。

（2）當(dāng)FNPV =0時(shí)，說(shuō)明該方案基本能滿(mǎn)足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改進(jìn)。

（3）當(dāng)FNPVPc時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目不能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投

資，項(xiàng)目是不可行的。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

考點(diǎn)三：靜態(tài)盈利性指標(biāo)及其計(jì)算

（一）利潤(rùn)率

1.成本利潤(rùn)率

成本利潤(rùn)率是指項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的比率。該指標(biāo)通常用來(lái)初步判斷出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。其計(jì)算公式為：

2.投資利潤(rùn)率

投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后正常年份的年所得稅前利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均所得稅前利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。該指標(biāo)考察的是項(xiàng)目單位投

資盈利能力。其計(jì)算公式為：

3.資本金利潤(rùn)率

資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年所得稅前利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均所得稅前利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的

盈利能力。其計(jì)算公式為：

4.資本金凈利潤(rùn)率

資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年所得稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均所得稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金

的盈利能力。其計(jì)算公式為：

應(yīng)用分析

[例6-5]某投資者花500萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一商鋪用于自己經(jīng)

營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)資金為50萬(wàn)元，權(quán)益資本為200萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均稅前利潤(rùn)為70萬(wàn)元、稅后利潤(rùn)為55萬(wàn)元。試計(jì)算該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)

率和資本金凈利潤(rùn)率。

[解] 該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率計(jì)算如下：

考點(diǎn)四：清償性指標(biāo)及其計(jì)算（理解各種指標(biāo)的計(jì)算公式）

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償性指標(biāo)主要有借款償還期、

利息備付率、償債備付率、財(cái)務(wù)比率。

（一）借款償還期

借款償還期的計(jì)算公式為：

上式中，Id為項(xiàng)目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息；Pd為借款償還期，從借款開(kāi)始期計(jì)算；Rt為第t期可用于還款的資金，包括利潤(rùn)、折舊、攤銷(xiāo)及其他還款資金。

借款償還期可用“資金來(lái)源與運(yùn)用表”或“借款還本付息計(jì)算表”直接計(jì)算，其近似計(jì)算公式為：

借款償還期指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是：如果項(xiàng)目的借款償還期小于或等于貸款機(jī)構(gòu)提出的還款期限，可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。

（二）利息備付率

利息備付率是指在借款償還期內(nèi)的稅息前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息的比值，它從付息資金來(lái)源的充裕性角度反映項(xiàng)目?jī)敻秱鶆?wù)利息的保障程度和支付能力。其計(jì)算公式為：

利息備付率指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是：對(duì)于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，利息備付率應(yīng)大于2，否則表示項(xiàng)目的付息能力保障程度不足。尤其是當(dāng)利息備付率低于1時(shí)，表示項(xiàng)

目沒(méi)有足夠資金支付利息，償債風(fēng)險(xiǎn)很大。

（三）償債備付率

償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息額的比值。它從還本付息資金來(lái)源的充裕性角度反映項(xiàng)目?jī)敻秱鶆?wù)本息的保障

程度和支付能力。其計(jì)算公式為：

償債備付率指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是：一般情況下，償債備付率不宜低于1.3.當(dāng)償債備付率小于1時(shí)，表示當(dāng)年資金來(lái)源不足以?xún)斶€當(dāng)期債務(wù)。

（四）財(cái)務(wù)比率（重點(diǎn)考查對(duì)象）

1.資產(chǎn)負(fù)債率

資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比

例是通過(guò)借債來(lái)籌集的，它可用來(lái)衡量保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其計(jì)算公式為：  

資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則目前沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定。從提供貸款的金融機(jī)構(gòu)來(lái)看，可接受的資產(chǎn)負(fù)債率通常在100%以下。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資屬于資金密集型的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。

2.流動(dòng)比率

流動(dòng)比率是指項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，是反映項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以?xún)斶€流動(dòng)負(fù)債的能力指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

流動(dòng)比率指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則也沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，但一般認(rèn)為項(xiàng)目的流動(dòng)比率應(yīng)大于200%.

3.速動(dòng)比率

速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

速動(dòng)比率屬于短期償債能力指標(biāo)，反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須從流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，因?yàn)榇尕浀淖儸F(xiàn)能力差。速動(dòng)比率指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則也沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。一般認(rèn)為，從保護(hù)債權(quán)人利益的角度，要求速動(dòng)比率大于100％。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的大部分，

所以其速動(dòng)比率偏低，一般達(dá)不到100%.