2016中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)備考：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素

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房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素

不確定因素是對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響的技術(shù)經(jīng)濟(jì)變量。房地產(chǎn)投資瑣目的不確定因素主要如下：

（1）土地取得成本。土地取得成本是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要計(jì)算參數(shù)。我國(guó)目前經(jīng)營(yíng)性土地的使用權(quán)采取招標(biāo)拍賣掛牌的方式出讓。在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中對(duì)土地取得成本的估算值往往會(huì)與實(shí)際成交時(shí)支付的土地取得成本產(chǎn)生偏差。

（2）建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用。在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，要對(duì)建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用進(jìn)行較詳細(xì)的估算。但在做出估算到獲得土地使用權(quán)再到進(jìn)行建設(shè)工程招投標(biāo)尚需一段時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi)，建筑材料、人工等價(jià)格水平可能發(fā)生變化，使得中標(biāo)價(jià)與之前所做的估算價(jià)之間產(chǎn)生偏差。

（3）租售價(jià)格。租金收入和銷售收入是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流量的重要組成部分，也是重要的不確定因素。影響房地產(chǎn)租金和售價(jià)的因素眾多且變化復(fù)雜，因此要準(zhǔn)確地估算未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的租金和售價(jià)水平往往是很困難的。

（4）開(kāi)發(fā)周期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般由前期、建造期和租售期三個(gè)階段組成，它會(huì)因各階段情況的變化而使項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)周期與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)產(chǎn)生偏差。

（5）融資成本。融資成本的高低是由貸款利率決定的，貸款利率的變化對(duì)許多財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)都有影響。房地產(chǎn)投資頂目資金來(lái)源中，借貸資金是一個(gè)主要來(lái)源。政府宏觀政策的變化及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的變動(dòng)都可能引起貸款利率的變化，從而影響項(xiàng)目融資成本的變動(dòng)。

（6）空置率。空置率是準(zhǔn)備出租但尚未租出的建筑面積占全部可出租面積的比例。對(duì)于經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，空置率的估計(jì)對(duì)有效毛租金收人的估算非常重要。在單位租金不變的情況下，空置率提高，將導(dǎo)致有效毛租金收入減少。準(zhǔn)確估算某類房地產(chǎn)產(chǎn)品的空置率，也是困難的。

（7）經(jīng)營(yíng)成本。經(jīng)營(yíng)成本是經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目在經(jīng)菅期內(nèi)維持正常經(jīng)營(yíng)所支付的費(fèi)用。經(jīng)菅成本構(gòu)成較為復(fù)雜，且處于經(jīng)常性的變化之中，使得對(duì)經(jīng)營(yíng)成本的估算值和實(shí)際發(fā)生值之間常常產(chǎn)生偏差。

（8）投資收益率。投資收益率是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，稍有變動(dòng)就可能對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響。開(kāi)發(fā)周期內(nèi)市場(chǎng)行情的變化、參照項(xiàng)目與評(píng)價(jià)項(xiàng)目之間的差異、評(píng)價(jià)人員自身的局限性等因素，都有可能導(dǎo)致對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)選用的投資收益率與將來(lái)項(xiàng)目的實(shí)際投資收益率之間產(chǎn)生偏差。

另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可出售面積、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的權(quán)益投資比率等也是房地產(chǎn)投資的不確定因素。