2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考：房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研

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房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的核心內(nèi)容。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的主要因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研的主要內(nèi)容有：

（1）房地產(chǎn)購(gòu)買力調(diào)研。購(gòu)買力包括居民購(gòu)買力、社會(huì)團(tuán)體購(gòu)買力。從房地產(chǎn)購(gòu)買力調(diào)研的角度來(lái)看，社會(huì)團(tuán)體購(gòu)買力主要表現(xiàn)為對(duì)非居住房地產(chǎn)的需求和商品住房的團(tuán)購(gòu)需求。這種需求調(diào)研通常要結(jié)合具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的菅銷來(lái)進(jìn)行。從一般意義上講，居民購(gòu)買力調(diào)研是市場(chǎng)需求調(diào)研的重點(diǎn)。

對(duì)居民的房地產(chǎn)購(gòu)買力調(diào)研主要包括以下內(nèi)容：①居民收入。對(duì)居民收人的調(diào)研通?？紤]居民個(gè)人收人、可支配收入和可隨意支配收人三個(gè)項(xiàng)目。居民個(gè)人收入是指?jìng)€(gè)人從各種經(jīng)濟(jì)來(lái)源所得到的收入。居民個(gè)人收入的總和除以人口數(shù)就是每個(gè)人的平均收人。該項(xiàng)調(diào)研可以說(shuō)明居民購(gòu)買力的平均水平。居民個(gè)人可支配收入是指?jìng)€(gè)人收入中扣除負(fù)擔(dān)的稅金所剩下來(lái)的能夠作為個(gè)人消費(fèi)或儲(chǔ)蓄的收人。這項(xiàng)調(diào)研可以說(shuō)明居民實(shí)際的購(gòu)買力水平。居民可隨意支配收人是指從可支配收入中扣除維持個(gè)人和家庭生活必須開(kāi)支所余下的部分。在實(shí)際調(diào)研中，是通過(guò)對(duì)恩格爾系數(shù)的調(diào)研來(lái)反映可隨意支配收入的?？呻S意支配收人是房地產(chǎn)需求中最活躍的因素，也是居民房地產(chǎn)購(gòu)買力的最重要的支撐。②居民購(gòu)買力投向。這是指在居民購(gòu)買力總額既定的前提下，居民將其購(gòu)買力用于何處，購(gòu)買力在不同的商品類別、不同時(shí)間和不同地區(qū)都有一定的投放比例。對(duì)居民購(gòu)買力投向及其變動(dòng)的調(diào)研，可以了解居民用于房地產(chǎn)需求的支付占其收人的比重。③居民收人結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)。居民收人結(jié)構(gòu)是指不同收人的居民人數(shù)占居民總數(shù)的比例。房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)是指市場(chǎng)價(jià)格不同的商品房數(shù)量占可供租售商品房總量的比例。通過(guò)這項(xiàng)調(diào)研，可以了解和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的價(jià)格結(jié)構(gòu)是否合理，供求的有效性是否充分。

（2）房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研。房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研主要是對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成的調(diào)研。在購(gòu)買力總量一定的情況下，人均購(gòu)買力的大小直接受消費(fèi)者人口總數(shù)的影響。

對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者的調(diào)研主要有以下內(nèi)容：①總?cè)丝凇?duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的總?cè)丝诤唾?gòu)買力的調(diào)研，可以概括地了解該區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模的大小。②人口地理分布。人口的地理分布與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有密切的關(guān)系。在人口數(shù)量多、密度大的地區(qū)通常房地產(chǎn)需求量較大。③家庭總數(shù)和家庭平均人口數(shù)。房地產(chǎn)需求多以家庭為基本單位來(lái)進(jìn)行消費(fèi)的，家庭總數(shù)和家庭平均人口數(shù)對(duì)房地產(chǎn)尤其是住房需求有很大的影響。④人口的民族構(gòu)成。不同的民族對(duì)房地產(chǎn)需求有不同的民族傳統(tǒng)習(xí)慣。隨著社會(huì)的發(fā)展，在房地產(chǎn)需求方面的民族差異性已越來(lái)越小，但在某些特定的地區(qū)，尤其是在少數(shù)民族聚居的地區(qū)，應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)需求的民族特色。⑤人口的年齡構(gòu)成。不同年齡層次的消費(fèi)者，對(duì)房地產(chǎn)的需求意向、要求、緊迫程度等都不相同，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求和潛在需求都有重要影響。⑥人口的職業(yè)構(gòu)成。職業(yè)不同，對(duì)房地產(chǎn)需求也存在著一定的差異，如對(duì)居住環(huán)境和私密性，不同職業(yè)的消費(fèi)者，總體上會(huì)有不同的要求。⑦人口的教育程度。教育程度不同，對(duì)房地產(chǎn)需求會(huì)產(chǎn)生不同的偏好和習(xí)慣，對(duì)房地產(chǎn)需求亦會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

（3）房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研。房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是指為了滿足一定的需求而產(chǎn)生的購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望。人們的購(gòu)買動(dòng)機(jī)通常是由那些最緊迫的需要決定的，房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是激勵(lì)消費(fèi)者產(chǎn)生房地產(chǎn)購(gòu)買行為的內(nèi)在原因。

（4）房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研。房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)在實(shí)際購(gòu)買中的具體表現(xiàn)，房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研，就是對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要內(nèi)容有：①消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)間分布，消費(fèi)者在購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)間分布上有一定的習(xí)慣和規(guī)律。例如，房地產(chǎn)營(yíng)銷中常說(shuō)的“金九銀十”表明，在正常的市場(chǎng)狀態(tài)下，九月和十月通常是房地產(chǎn)銷售的旺季，對(duì)住房銷售來(lái)說(shuō)，這種現(xiàn)象表現(xiàn)得更為明顯些。②消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量、環(huán)境及位置的要求，包括建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、戶型偏好等。③房地產(chǎn)購(gòu)買行為的主要決策者和影響者的情況。④消費(fèi)者在購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇程度。

在房地產(chǎn)調(diào)研中，需要用一些指標(biāo)來(lái)描述市場(chǎng)需求的狀況，主要有國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、城市家庭人口規(guī)模、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、城市家庭可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用數(shù)量、商品零售價(jià)格指數(shù)、城鄉(xiāng)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等指標(biāo)。