2016年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)備考：房地產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

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房地產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

（1）抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)是指因抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。例如對(duì)于共有的房地產(chǎn)，如果所有者之一不能按期清償債務(wù)，其處分權(quán)就會(huì)受到限制。再如，因公共利益需要征收抵押房屋時(shí)，抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滅失'這時(shí)如果房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)陀谫J款余額，房屋補(bǔ)償費(fèi)就會(huì)難以清償剩余貸款。

（2）抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，抵押房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下跌。另外，盡管抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，但因抵押權(quán)人不可能對(duì)抵押房屋使用情況進(jìn)行全面有效的監(jiān)督，如果抵押物被人為損壞，其價(jià)格也會(huì)下跌。如果下跌后房地產(chǎn)的價(jià)值不足以清償剩余貸款的本利和，銀行就有可能遭受損失。

（3）違約風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)是指抵押貸款的借款人不能履行協(xié)議按期清償貸款，而出現(xiàn)拖欠貸款的問(wèn)題。違約風(fēng)險(xiǎn)的成因很多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化等，都可能導(dǎo)致借款人違約。違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為'在該種情況下，借款人盡管有還款的意愿，但沒(méi)有還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，在該種情況下，借款人盡管有還款的能力，但沒(méi)有還款的意愿，如當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并有可能掙取一定的利潤(rùn)；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降到低于負(fù)債時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使有償還能力，也有可能主動(dòng)違約放棄抵押物。

（4）欺詐風(fēng)險(xiǎn)。這里的欺詐是指采取桓造事實(shí)、隱滿真相或其他不正當(dāng)手段，騙取超過(guò)其償還能力的抵押貸款，致使銀行遭受損失的行為。如有些采用隱滿的手段將房屋多次抵押，使得貸款額超過(guò)房屋的價(jià)格。再如，抵押人未經(jīng)房屋其他共有人允許，采用欺詐的手段將共有房產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款。由于借款人未經(jīng)其他共有人的允許擅自越權(quán)處分共有人的財(cái)產(chǎn)，其行為無(wú)效，就有可能使銀行受騙而發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。

（5）利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期內(nèi)，由于市場(chǎng)利率變動(dòng)而導(dǎo)致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約行為。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中存在著大量的不確定因素，如資金的供給與需求、通貨膨脹率等都會(huì)發(fā)生變化，從而引起金融市場(chǎng)上的利率變化。市場(chǎng)利率的變化改變了借貸條件，有可能使借款者做出提前還貸或清償貸款的決定，貸方會(huì)因此遭受損失，形成利率風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于固定利率的抵押貸款來(lái)說(shuō)，貸款利率在整個(gè)借款合同期內(nèi)不隨市場(chǎng)利率變化而改變，金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)了全部的利率風(fēng)險(xiǎn)。如果在合同期內(nèi)市場(chǎng)利率下跌，借款人則有可能選擇以當(dāng)前市場(chǎng)上較低的利率重新借款并提前償還原來(lái)的抵押貸款。這樣，銀行就有可能遭受利息收人的損失。而對(duì)于浮鎖利率的抵押貸款來(lái)說(shuō)，如果在合同期內(nèi)市場(chǎng)利率上升，借款人有可能因還款負(fù)擔(dān)的加重而造成違約風(fēng)險(xiǎn)。

（6）流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的個(gè)人住房貸款主要來(lái)源于住房公積金和儲(chǔ)蓄存款，銀行吸納的儲(chǔ)蓄存款屬于短期存款，住房抵押貸款屬于中長(zhǎng)期貸款，相對(duì)于短期貸款具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，同時(shí)，抵押貸款債權(quán)流動(dòng)性又較差。在住房貸款中短存長(zhǎng)貸的行為使銀行的流動(dòng)性非常低，繼而帶來(lái)流劫性風(fēng)險(xiǎn)。

（7）不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。在還貸期間，由于不可抗力的作用導(dǎo)致貸款無(wú)法收回造成的風(fēng)險(xiǎn)稱為不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，不可抗力一般指較嚴(yán)重的自然災(zāi)害和人為傷害，如水災(zāi)、火災(zāi)和地震等使房產(chǎn)毀壞甚至滅失。