2016年中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)備考：物業(yè)服務(wù)計費方式

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物業(yè)服務(wù)計費方式

物業(yè)服務(wù)計費方式有酬金制和包干制兩種。

1.酬金制

酬金制也稱傭金制，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

物業(yè)服務(wù)費用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)和計提比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收人也可計提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。其他收人包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場收人、成本費用在物業(yè)管理項自列支的其他經(jīng)菅收人等。

在酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支情況較為透明，節(jié)余仍然歸業(yè)主享有，避免了出現(xiàn)收費與服務(wù)不相符的情況，保護了業(yè)主合法權(quán)益；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，由于酬金制是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風(fēng)險。酬金制條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

2.包干制

物業(yè)服務(wù)費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

實行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)明確服務(wù)費額度和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在此前提下，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，企業(yè)的經(jīng)濟效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營運作能力緊密相關(guān)。

對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，包干制的特點是費用包干，自負(fù)盈虧。僅就這一點而言，實行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)在財務(wù)管理方面沒有本質(zhì)區(qū)別。

在包千制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個獨立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、風(fēng)險自擔(dān)、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進行監(jiān)督，對物業(yè)管理工作提出改進建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著誠信公平原則，主動接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進。

以包干制方式約定物業(yè)服務(wù)費用，對業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費是固定的，不會因市場短期波動、物業(yè)菅理項目運作情況而發(fā)生變化；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，管理服務(wù)的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運營實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保章業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展。

3.酬金制和包干制的財務(wù)特征

（1）會計主體。在酬金制下，物業(yè)管理項目是獨立的會計主體，各物業(yè)管理項目應(yīng)獨立建阪、獨立核算。在包干制下，物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理項目可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

（2）收入。采取酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收人僅限于該項目的吻業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收人就是該項目的物業(yè)狠務(wù)費。

（3）成本費用。無論是酬金制還是包干制，物業(yè)管理費用有以下特征：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較高；（2）人工成本占總成本的比例較高；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費用的可預(yù)測性較強。